26년 1월 4주차 부동산 데이터 (서울시 송파구 전월세)

송파구 아파트 시장의 숨겨진 진실: 80%의 세입자는 왜 이사를 포기했나?

1.0 도입: "이사 갈까, 그냥 살까?" 끝나지 않는 고민 속에서 발견한 의외의 데이터

서울에서 내 몸 하나 누일 집을 구하고 이사하는 일은 언제나 큰 스트레스입니다. 수많은 매물을 확인하고, 대출 조건과 이사 비용을 따지다 보면 금세 지치기 마련입니다. 이러한 고민의 연장선에서, 최근 발표된 서울 송파구의 전월세 실거래 데이터는 시장의 일반적인 통념을 깨는 매우 흥미로운 패턴을 보여주었습니다.

본 아티클은 국토교통부 실거래가 공개자료를 바탕으로 분석한 '2026년 1월 4주차 서울특별시 송파구 아파트 전·월세 거래' 데이터를 통해, 현재 시장의 숨겨진 흐름과 세입자들이 마주한 현실을 깊이 있게 들여다보고자 합니다.

2.0 첫 번째 발견: 10명 중 8명은 이사 대신 '재계약'을 선택했다

가장 먼저 눈에 띄는 사실은 압도적으로 높은 갱신 계약 비율입니다. 분석 기간 동안 송파구에서 발생한 총 60건의 아파트 전월세 거래 중, 기존 계약을 연장하는 '갱신 계약'이 무려 48건에 달했습니다. 이는 전체 거래의 80%에 해당하는 수치입니다. 반면, 새로운 집을 구해 이사하는 '신규 계약'은 단 12건에 불과했습니다.

이 데이터는 송파구의 기존 세입자 대부분이 새로운 집을 찾아 떠나기보다는 현재 사는 집에 머무르는 것을 선택했음을 명확히 보여줍니다. 이는 단순히 시장이 안정적이라는 신호를 넘어, 높은 이사 비용이나 마땅한 새 매물이 없는 등 세입자들이 움직이기 어려운 시장 상황을 반영하는 것입니다. 더 나아가 이는 '전세 난민'이라는 말이 무색하게, 이제는 '이사 포기'가 새로운 시장의 표준이 되고 있음을 시사합니다.

3.0 두 번째 발견: 새로 집을 구한다면 '전세'가 아닌 '월세'가 압도적이다

그렇다면 소수의 새로운 세입자들은 어떤 형태로 계약했을까요? 놀랍게도 12건의 신규 계약 중 월세가 10건, 전세는 단 2건에 그쳤습니다. 이는 신규 계약의 약 83%가 월세 계약이라는 의미입니다.

높아진 전세 보증금에 대한 부담과 금리 인상으로 인한 전세자금대출의 매력 감소 등이 새로운 세입자들을 월세 시장으로 이끌고 있는 것으로 보입니다. 예를 들어, 국민 평형으로 불리는 84㎡ 아파트의 신규 월세 계약은 평균 보증금 4.2억 원에 월세 307만 원 수준으로, 송파구에 새로 진입하려는 세입자들이 느끼는 재정적 압박이 어느 정도인지 실감하게 합니다.

더욱 흥미로운 점은 단 2건뿐인 신규 전세 계약이 시장의 양극단을 보여준다는 것입니다. 하나는 27㎡ 소형 원룸형 아파트였고, 다른 하나는 108㎡ 대형 아파트였습니다. 일반적인 가족이 거주할 만한 중간 평형대의 신규 전세 매물은 단 한 건도 없었던 셈입니다. 결과적으로 새롭게 송파구에 진입하려는 사람들에게 월세가 거의 유일한 선택지처럼 되어가고 있는 현실입니다.

4.0 세 번째 발견: 그렇다면 '전세'는 누가 계약하는가?

신규 계약 시장에서 전세가 자취를 감추고 있다면, 전세는 대체 누가 계약하는 것일까요? 해답은 갱신 계약 데이터에 있었습니다.

총 48건의 갱신 계약을 살펴보면, 전세가 27건, 월세가 21건으로 여전히 전세가 우위를 차지하고 있었습니다. 신규 계약 시장에서는 월세가 압도적이었던 것과는 정반대의 모습입니다.

특히 갱신 계약 시장에서의 전세 강세는 27㎡ 소형 아파트부터 163㎡ 대형 아파트에 이르기까지 거의 모든 평형대에서 고르게 나타났으며, 84㎡ 아파트에서만 8건이 갱신되며 시장의 허리 역할을 굳건히 지키고 있었습니다. 이는 기존 세입자들에게 전세가 여전히 가장 안정적이고 선호되는 주거 형태임을 보여줍니다. 기존 세입자들은 과거 상대적으로 저렴하게 계약했던 전세를 유지하려는 경향이 강한 반면, 신규 세입자들은 높은 진입 장벽 앞에서 월세를 선택하고 있는 시장의 양극화 현상을 엿볼 수 있습니다.

5.0 결론: 데이터가 말해주는 송파구 부동산 시장의 미래

이번 송파구 전월세 데이터 분석은 세 가지 핵심적인 사실을 드러냈습니다.

1. 높은 갱신율: 세입자 10명 중 8명은 이사를 포기하고 재계약을 선택했다.
2. 신규 계약의 월세화: 새로 집을 구하는 경우, 사실상 월세가 유일한 선택지였다.
3. 기존 계약의 전세 유지: 전세는 신규 진입이 아닌, 기존 세입자들의 '지키기'를 통해 유지되고 있었다.

이러한 데이터는 송파구 부동산 시장의 미래에 대해 무엇을 말해주고 있을까요? '전세'라는 주거 형태는 점점 더 기존 세입자들만의 리그가 되어가고, 새로운 세입자들에게는 '월세'가 보편적인 현실로 자리 잡게 될까요? 데이터가 던지는 질문은 결코 가볍지 않습니다.

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	가락동	헬리오시티	월세	59㎡	6	160	4	2026-01-22
2	신천동	파크리오	월세	84㎡	3	290	10	2026-01-22
3	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	7	210	6	2026-01-22
4	방이동	현대홈타운스위트101	월세	144㎡	5	165	3	2026-01-22
5	잠실동	주공아파트 5단지	월세	76㎡	0.5	130	11	2026-01-22
6	신천동	파크리오	월세	59㎡	1	320	7	2026-01-23
7	장지동	송파파인타운8단지	월세	59㎡	0.2	39	11	2026-01-23
8	잠실동	트리지움	월세	59㎡	1	350	24	2026-01-23
9	거여동	송파레이크파크호반써밋Ⅱ	전세	108㎡	8.5	-	2	2026-01-23
10	잠실동	리센츠	월세	84㎡	2.5	420	10	2026-01-23
11	잠실동	리센츠	전세	27㎡	5.9	-	23	2026-01-23
12	가락동	가락금호아파트	월세	59㎡	2	170	8	2026-01-23

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	잠실동	리센츠	월세	84㎡	1	368	18	2026-01-22
2	방이동	올림픽선수기자촌1단지	전세	121㎡	12.5	-	2	2026-01-22
3	잠실동	리센츠	전세	84㎡	12.7	-	3	2026-01-22
4	장지동	위례포레샤인23단지	전세	59㎡	3.5	-	5	2026-01-22
5	장지동	송파파인타운8단지	월세	59㎡	0.8	14	7	2026-01-22
6	마천동	송파파크데일1단지	전세	84㎡	6.5	-	6	2026-01-22
7	오금동	송파레미니스	월세	39㎡	0.4	26	9	2026-01-22
8	방이동	올림픽선수기자촌3단지	전세	163㎡	13.5	-	3	2026-01-22
9	잠실동	트리지움	전세	84㎡	11	-	5	2026-01-22
10	오금동	송파레미니스2단지	월세	49㎡	0.3	39	15	2026-01-22
11	방이동	올림픽선수기자촌3단지	전세	83㎡	6.8	-	3	2026-01-22
12	잠실동	우성아파트	월세	96㎡	1	225	2	2026-01-22
13	오금동	송파레미니스	월세	39㎡	0.6	12	10	2026-01-22
14	오금동	송파레미니스	전세	59㎡	3.8	-	9	2026-01-22
15	잠실동	리센츠	전세	27㎡	4.6	-	17	2026-01-22
16	잠실동	주공아파트 5단지	전세	82㎡	5.5	-	7	2026-01-22
17	신천동	장미1	전세	71㎡	5.8	-	12	2026-01-22
18	장지동	송파파인타운10단지	월세	49㎡	0.5	30	3	2026-01-22
19	가락동	헬리오시티	월세	39㎡	2	160	17	2026-01-22
20	장지동	송파파인타운7단지	월세	49㎡	0.4	24	15	2026-01-22
21	잠실동	리센츠	전세	124㎡	19.4	-	19	2026-01-22
22	오금동	송파레미니스	월세	39㎡	0.4	26	9	2026-01-22
23	장지동	송파파인타운8단지	월세	39㎡	0.5	11	6	2026-01-23
24	오금동	송파레미니스	월세	39㎡	0.4	26	6	2026-01-23
25	장지동	송파파인타운5단지	월세	49㎡	0.8	13	12	2026-01-23
26	잠실동	잠실엘스	전세	59㎡	9.2	-	22	2026-01-23
27	신천동	파크리오	월세	84㎡	9.7	40	29	2026-01-23
28	가락동	우성	월세	127㎡	5.3	70	15	2026-01-23
29	장지동	위례포레샤인23단지	월세	49㎡	1	15	6	2026-01-23
30	신천동	한신잠실코아	전세	50㎡	4.1	-	9	2026-01-23
31	장지동	송파파인타운8단지	월세	59㎡	0.8	14	17	2026-01-23
32	장지동	송파파인타운4단지	전세	59㎡	1.8	-	6	2026-01-23
33	오금동	송파레미니스	전세	49㎡	3.2	-	12	2026-01-23
34	장지동	송파파인타운8단지	월세	59㎡	0.2	39	7	2026-01-23
35	장지동	송파파인타운3단지	전세	84㎡	7.5	-	7	2026-01-23
36	잠실동	리센츠	전세	27㎡	5.6	-	4	2026-01-23
37	가락동	래미안파크팰리스	전세	114㎡	10.2	-	9	2026-01-23
38	풍납동	한강극동	전세	59㎡	5.4	-	5	2026-01-23
39	오금동	송파레미니스	전세	49㎡	3.2	-	8	2026-01-23
40	문정동	문정시영	전세	39㎡	2.1	-	6	2026-01-23
41	풍납동	케이앤피상상	전세	84㎡	4.9	-	4	2026-01-23
42	신천동	파크리오	월세	84㎡	2	330	3	2026-01-23
43	풍납동	한강극동	전세	84㎡	6.1	-	12	2026-01-23
44	거여동	거여1단지	월세	49㎡	3.3	30	1	2026-01-23
45	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	10.2	-	13	2026-01-23
46	잠실동	리센츠	전세	84㎡	10.4	-	22	2026-01-23
47	장지동	위례포레샤인23단지	월세	49㎡	1	13	15	2026-01-23
48	가락동	래미안파크팰리스	전세	114㎡	9.5	-	20	2026-01-23