26년 1월 3주차 부동산 데이터 (서울시 강남구 전월세)

1월 3주차 서울특별시 강남구 아파트 전·월세 실거래 정리

 

국토교통부 실거래가 공개자료를 기준으로 2026년 1월 3주차 서울특별시 강남구 아파트 전·월세 거래를 정리했습니다.

총 86건의 거래가 있었으며, 신규 계약 14건(전세 7건, 월세 7건), 갱신 계약 72건(전세 50건, 월세 22건)입니다.
전체적으로는 전세 57건, 월세 29건입니다.

 

강남 아파트 전월세, 데이터로 보니 정말 이상합니다: 우리가 몰랐던 3가지 사실

'강남 부동산' 하면 무엇이 떠오르시나요? 아마도 대한민국에서 가장 비싸고, 역동적이며, 끊임없이 거래가 일어나는 시장의 이미지를 떠올리실 겁니다. 하지만 데이터는 때로 우리의 통념과는 전혀 다른 이야기를 들려주곤 합니다.

2026년 1월 3주차에 공개된 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과, 강남 아파트 전월세 시장에서 매우 놀랍고 의외의 트렌드 3가지를 발견했습니다. 이 글을 통해 데이터 속에 숨겨진 강남 부동산 시장의 진짜 모습을 파헤쳐 보겠습니다.

1. 사람들은 움직이지 않는다: 신규 계약보다 갱신 계약이 5배 많은 현실

강남구의 1월 3주차 전월세 거래는 총 86건이었습니다. 이 중 새로운 집을 구해 이사한 '신규 계약'은 14건(16%)에 불과했습니다. 나머지 72건, 즉 약 84%는 모두 기존 집에 그대로 머무르는 '갱신 계약'이었습니다.

수치상으로 갱신 계약이 신규 계약보다 5배 이상 많은 압도적인 비율입니다. 이는 단순히 시장이 안정되었다는 신호로 보기 어렵습니다. 오히려 2장에서 살펴볼 신규 계약과 갱신 계약 간의 엄청난 가격 격차를 고려할 때, 기존 세입자들이 급등한 신규 전세금을 감당하지 못해 이사를 포기하는 '비자발적 장기 거주' 현상일 가능성이 높습니다.

2. 같은 아파트, 다른 가격: 84㎡ 신규 전세가 갱신보다 2배 이상 비싸다?

가장 충격적인 사실은 가격 차이에서 드러납니다. 가장 대표적인 평형대인 전용 84㎡ 아파트의 경우, 단 2건에 불과한 신규 계약의 평균 전세가는 12억 4천만 원에 달한 반면, 14건의 갱신 계약 평균은 5억 7천만 원에 불과했습니다.

말 그대로 신규 계약이 갱신 계약보다 2배 이상 비싼 것입니다. 이는 '계약갱신청구권'으로 대표되는 임대차 3법의 영향으로, 기존 세입자와 신규 세입자가 체감하는 시장이 완전히 분리된 '이중 가격' 구조가 고착화되었음을 명백히 보여줍니다. 같은 아파트에 살더라도, 새로 진입하는 세입자는 기존 세입자가 상상하기 힘든 비용을 지불해야 하는 것이 현실입니다.

3. 더 큰 집이 더 싸다? 114㎡ 갱신 전세가의 미스터리

데이터는 우리의 상식을 완전히 뒤엎는 결과를 보여주기도 합니다. 18건의 거래를 바탕으로 집계된 114㎡ 아파트의 평균 '갱신' 전세가는 4억 1천만 원이었습니다. 그런데 놀랍게도 이보다 훨씬 작은 84㎡ 아파트의 평균 갱신 전세가(14건 기준 5억 7천만 원)보다 현저히 낮은 금액입니다.

상식적으로 더 큰 집의 전세가가 더 저렴하다는 것은 이해하기 어려운 현상입니다. 이는 특정 단지의 특성이나 개별 계약의 우연일 수 있습니다. 하지만 18건이라는 적지 않은 거래 데이터를 바탕으로 한 평균값에서 이러한 역전 현상이 나타났다는 점은, 강남 시장이 우리가 아는 상식만으로는 설명하기 어려운 복잡한 미스터리를 품고 있음을 시사합니다.

결론

데이터를 통해 들여다본 강남의 전월세 시장은 우리의 막연한 예상과는 사뭇 달랐습니다. 세 가지 핵심 사실을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 시장의 정체: 신규 계약(16%)은 미미하며, 갱신 계약(84%)이 시장을 지배하고 있음.
2. 가격의 양극화: 84㎡ 기준, 신규 전세가는 갱신가보다 2배 이상 높아 명백한 '이중 가격' 구조를 형성함.
3. 상식의 역전: 114㎡ 갱신 전세가가 84㎡보다 낮은 이례적인 가격 역전 현상이 뚜렷하게 관찰됨.

이 데이터는 강남 부동산 시장의 안정성을 의미할까요, 아니면 새로운 진입이 그만큼 어려워졌다는 위험 신호일까요? 데이터가 보여주는 차가운 현실 앞에서 우리는 무엇을 읽어내야 할까요?

 

### 신규 계약 통계

**전세**
- 33㎡: 1건, 평균 4.5억
- 40㎡: 1건, 평균 6.8억
- 74㎡: 1건, 평균 7.3억
- 76㎡: 1건, 평균 7.8억
- 84㎡: 2건, 평균 12.4억
- 113㎡: 1건, 평균 10억

**월세**
- 18㎡: 1건, 평균 1.8억/13만원
- 23㎡: 1건, 평균 0.1억/180만원
- 34㎡: 1건, 평균 1억/70만원
- 36㎡: 1건, 평균 0.2억/160만원
- 81㎡: 1건, 평균 2.5억/300만원
- 84㎡: 2건, 평균 4.5억/155만원

### 갱신 계약 통계

**전세**
- 52㎡: 1건, 평균 4억
- 59㎡: 7건, 평균 3억
- 74㎡: 1건, 평균 7.5억
- 79㎡: 1건, 평균 4.7억
- 84㎡: 14건, 평균 5.7억
- 99㎡: 1건, 평균 11.6억
- 101㎡: 2건, 평균 9.2억
- 105㎡: 1건, 평균 13억
- 108㎡: 1건, 평균 12.6억
- 114㎡: 18건, 평균 4.1억
- 121㎡: 1건, 평균 16억
- 127㎡: 1건, 평균 19억
- 144㎡: 1건, 평균 13억

**월세**
- 31㎡: 1건, 평균 1.9억/19만원
- 49㎡: 5건, 평균 1.3억/37만원
- 59㎡: 3건, 평균 8억/135만원
- 67㎡: 1건, 평균 0.5억/245만원
- 82㎡: 1건, 평균 7억/50만원
- 84㎡: 5건, 평균 8.9억/129만원
- 93㎡: 1건, 평균 15.3억/165만원
- 114㎡: 1건, 평균 11.3억/600만원
- 128㎡: 1건, 평균 6억/147만원
- 132㎡: 1건, 평균 17억/20만원
- 139㎡: 1건, 평균 4억/574만원
- 170㎡: 1건, 평균 1억/650만원

상세 거래 내역은 아래 표를 참조하세요.

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	대치동	대우아이빌명문가(891-23)	월세	34㎡	1	70	10	2026-01-15
2	개포동	성원대치2단지아파트	전세	33㎡	4.5	-	4	2026-01-15
3	역삼동	역삼센트럴2차아이파크	월세	23㎡	0.1	180	4	2026-01-15
4	역삼동	쌍용플레티넘밸류	월세	84㎡	3	270	12	2026-01-15
5	자곡동	강남자곡 힐스테이트	전세	74㎡	7.3	-	7	2026-01-15
6	역삼동	동부센트레빌	전세	84㎡	12	-	11	2026-01-15
7	개포동	래미안블레스티지	전세	84㎡	12.8	-	1	2026-01-15
8	일원동	상록스타힐스	월세	18㎡	1.8	13	3	2026-01-15
9	삼성동	현대힐스테이트2단지	전세	40㎡	6.8	-	7	2026-01-15
10	삼성동	청구아파트	월세	84㎡	6	40	4	2026-01-15
11	삼성동	풍림(1차)	전세	113㎡	10	-	3	2026-01-16
12	대치동	은마	전세	76㎡	7.8	-	4	2026-01-16
13	청담동	청담대림이-편한세상	월세	81㎡	2.5	300	6	2026-01-16
14	논현동	마일스디오빌	월세	36㎡	0.2	160	15	2026-01-16

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	일원동	푸른마을아파트101동~111동	월세	84㎡	8.5	40	11	2026-01-15
2	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	2	2026-01-15
3	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	5.6	-	3	2026-01-15
4	세곡동	강남데시앙파크	전세	59㎡	1.6	-	5	2026-01-15
5	자곡동	강남한양수자인(4단지)	전세	84㎡	4.9	-	7	2026-01-15
6	역삼동	개나리푸르지오	월세	132㎡	17	20	2	2026-01-15
7	역삼동	역삼자이	월세	59㎡	8	140	23	2026-01-15
8	대치동	대치삼성	전세	84㎡	14	-	2	2026-01-15
9	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	10	2026-01-15
10	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	8	2026-01-15
11	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	3	2026-01-15
12	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	11	2026-01-15
13	압구정동	현대3차(61~64동)	월세	82㎡	7	50	4	2026-01-15
14	개포동	디에이치아너힐즈	월세	49㎡	2	29	2	2026-01-15
15	세곡동	강남신동아파밀리에1단지	월세	49㎡	0.2	42	5	2026-01-15
16	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	3.1	-	11	2026-01-15
17	개포동	래미안블레스티지	월세	84㎡	11	94	12	2026-01-15
18	세곡동	강남데시앙파크	전세	59㎡	1.6	-	6	2026-01-15
19	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	8	2026-01-15
20	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	7	2026-01-15
21	자곡동	래미안포레	전세	84㎡	4.9	-	4	2026-01-15
22	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	9	2026-01-15
23	세곡동	강남데시앙파크	전세	59㎡	1.6	-	3	2026-01-15
24	압구정동	신현대12차	월세	170㎡	1	650	10	2026-01-15
25	개포동	디에이치아너힐즈	월세	49㎡	2.6	51	2	2026-01-15
26	역삼동	한스빌(836)	월세	31㎡	1.9	19	12	2026-01-15
27	개포동	래미안블레스티지	전세	59㎡	10	-	16	2026-01-15
28	대치동	개포우성2	전세	84㎡	12	-	5	2026-01-15
29	개포동	개포더샵트리에	전세	108㎡	12.6	-	9	2026-01-15
30	대치동	포스코더샵	월세	139㎡	4	574	15	2026-01-15
31	역삼동	역삼푸르지오	월세	59㎡	5	146	4	2026-01-15
32	도곡동	SK허브프리모	월세	67㎡	0.5	245	7	2026-01-15
33	대치동	대치SKVIEW	월세	59㎡	11	120	1	2026-01-15
34	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	3.1	-	8	2026-01-15
35	역삼동	e-편한세상	월세	84㎡	12.7	30	13	2026-01-15
36	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	3.1	-	6	2026-01-15
37	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	3.1	-	7	2026-01-15
38	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	4	2026-01-15
39	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	3.1	-	10	2026-01-16
40	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	7	2026-01-16
41	개포동	개포6차우성아파트1동~8동	전세	79㎡	4.7	-	5	2026-01-16
42	일원동	상록수	전세	74㎡	7.5	-	4	2026-01-16
43	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	10	2026-01-16
44	역삼동	개나리SK뷰	전세	127㎡	19	-	8	2026-01-16
45	도곡동	한신(개포)	전세	52㎡	4	-	7	2026-01-16
46	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	3.1	-	1	2026-01-16
47	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	4	2026-01-16
48	일원동	샘터마을	전세	101㎡	10.5	-	8	2026-01-16
49	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	3.1	-	8	2026-01-16
50	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	3.1	-	9	2026-01-16
51	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	10	2026-01-16
52	율현동	강남한신휴플러스6단지	전세	59㎡	3.1	-	2	2026-01-16
53	세곡동	강남신동아파밀리에1단지	월세	49㎡	1	23	1	2026-01-16
54	세곡동	강남데시앙파크	전세	59㎡	1.6	-	4	2026-01-16
55	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	3	2026-01-16
56	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	10	2026-01-16
57	개포동	개포더샵트리에	전세	105㎡	13	-	7	2026-01-16
58	개포동	현대1차101동~106동	월세	128㎡	6	147	6	2026-01-16
59	율현동	강남한신휴플러스6단지	월세	49㎡	0.6	41	3	2026-01-16
60	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	11	2026-01-16
61	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	1	2026-01-16
62	일원동	목련타운	전세	99㎡	11.6	-	7	2026-01-16
63	압구정동	한양4	전세	101㎡	7.9	-	11	2026-01-16
64	세곡동	강남데시앙파크	전세	59㎡	1.6	-	8	2026-01-16
65	일원동	한솔마을	월세	84㎡	5	145	3	2026-01-16
66	수서동	동익	전세	84㎡	6.9	-	3	2026-01-16
67	삼성동	롯데캐슬프레미어	전세	121㎡	16	-	11	2026-01-16
68	대치동	래미안대치팰리스	월세	114㎡	11.3	600	35	2026-01-16
69	압구정동	현대7차(73~77,82,85동)	전세	144㎡	13	-	4	2026-01-16
70	역삼동	강남센트럴아이파크	월세	84㎡	7.4	336	6	2026-01-16
71	삼성동	삼성동힐스테이트 1단지	전세	84㎡	12.6	-	9	2026-01-16
72	대치동	대치SKVIEW	월세	93㎡	15.3	165	13	2026-01-16