26년 1월 3주차 부동산 데이터 (서울시 광진구 전월세)

1월 3주차 서울특별시 광진구 아파트 전·월세 실거래 정리

 

국토교통부 실거래가 공개자료를 기준으로 2026년 1월 3주차 서울특별시 광진구 아파트 전·월세 거래를 정리했습니다.

총 9건의 거래가 있었으며, 신규 계약 4건(전세 4건, 월세 0건), 갱신 계약 5건(전세 2건, 월세 3건)입니다.
전체적으로는 전세 6건, 월세 3건입니다.

 

광진구 아파트 전세, 새로 구하면 2배 비싸다고? 1월 3주차 실거래 데이터가 말해주는 3가지 놀라운 사실

서울에서 전셋집을 구하는 것은 두 개의 다른 시장에 직면하는 것과 같습니다. 기존 세입자를 위한 시장과, 새로 집을 구하는 사람을 위한 시장입니다. 2026년 1월 3주차 광진구의 실거래 데이터는 이 두 시장의 격차가 얼마나 벌어졌는지 명확히 보여줍니다.

단 1주일의 짧은 데이터지만, 여기에는 현재 임대차 시장의 구조적 특징과 임차인들이 처한 현실이 고스란히 담겨 있습니다. 가장 주목할 만한 3가지 사실을 깊이 있게 분석해 보겠습니다.

1. 신규 계약과 갱신 계약의 엄청난 가격 차이: '이중 가격'의 현실

이번 주 데이터에서 가장 충격적인 사실은 바로 임대차 시장의 '이중 가격 구조(dual-price structure)'입니다. 비슷한 크기의 아파트임에도 불구하고, 누가 계약하느냐에 따라 전세 보증금이 극명하게 갈렸습니다.

• 신규 계약 (84㎡): 평균 10.2억 원
• 갱신 계약 (83㎡): 평균 5.7억 원

데이터가 보여주듯, 새로 집을 구하는 임차인(Outsider)은 기존 세입자(Insider)보다 거의 두 배에 달하는 보증금을 지불해야 했습니다. 이는 계약갱신청구권과 같은 제도적 장치가 기존 세입자에게는 강력한 가격 보호막으로 작용하는 반면, 새로 시장에 진입하려는 사람들에게는 엄청난 금융 장벽이 되고 있음을 시사합니다.

2. 새로 들어온 사람들은 모두 '전세'를 택했다

흥미롭게도 1월 3주차 광진구의 신규 임대차 계약 4건은 모두 '전세'였습니다. 신규 월세 계약은 단 한 건도 체결되지 않았습니다.

신규 계약의 전세 비율이 100%라는 것은 현재 시장의 분위기를 보여주는 중요한 지표입니다. 높은 보증금에도 불구하고 신규 임차인들이 전세를 택했다는 것은, 월세보다 전세가 장기적으로 더 유리한 선택이라는 시장의 강한 믿음을 반영합니다. 이는 전세자금대출의 용이성이나 향후 시장 안정에 대한 기대감이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다.

3. 이사 온 사람보다 눌러앉은 사람이 더 많았다

전체 거래 9건 중 5건은 기존 집에 머무르는 '갱신 계약'이었고, 4건만이 새로 이사 온 '신규 계약'이었습니다. 이는 이사를 택한 사람보다 현재 거주지에 남기로 한 사람이 더 많았다는 의미입니다.

이러한 현상은 우연이 아닙니다. 첫 번째 분석에서 확인했듯이, 84㎡ 아파트를 새로 구하려면 기존 갱신 비용보다 무려 4.5억 원이라는 막대한 추가 자금이 필요합니다. 이처럼 엄청난 이주 비용 장벽이 세입자들로 하여금 이사를 포기하고 기존 집에 머무르게 하는 가장 큰 원인으로 작용하고 있음을 데이터가 증명합니다.

참고로 갱신 계약 5건 중 3건이 월세, 2건이 전세였는데, 갱신 계약에서 월세 비중이 더 높았다는 점도 주목할 만합니다. 이는 보증금 인상 상한선이 적용되더라도, 목돈 마련에 부담을 느낀 일부 세입자들이 월세로 전환하거나 기존 월세 계약을 유지하는 선택을 하고 있음을 보여줍니다.

결론

2026년 1월 3주차 광진구의 데이터는 압축적으로 시장의 현실을 보여줍니다. 신규 계약과 갱신 계약 사이의 극심한 '이중 가격'은 높은 금융 장벽을 만들어냈고, 이는 결국 더 많은 세입자들이 이사를 포기하고 주저앉게 만드는 핵심 동력으로 작용하고 있습니다. 동시에, 높은 가격에도 불구하고 신규 진입자들은 여전히 전세를 선호하는 뚜렷한 경향을 보였습니다.

물론 단 1주일의 데이터로 전체 시장을 판단하기는 이르지만, 이 짧은 기간의 기록은 시장 참여자들이 어떤 압력 속에서 어떤 선택을 하고 있는지 생생하게 드러냅니다. 과연 2026년 광진구의 임대차 시장은 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?

 

 

### 신규 계약 통계

**전세**
- 59㎡: 1건, 평균 7.9억
- 84㎡: 2건, 평균 10.2억
- 163㎡: 1건, 평균 20.5억

### 갱신 계약 통계

**전세**
- 51㎡: 1건, 평균 3.6억
- 83㎡: 1건, 평균 5.7억

**월세**
- 59㎡: 1건, 평균 3.5억/50만원
- 84㎡: 1건, 평균 0.5억/260만원
- 126㎡: 1건, 평균 3억/280만원

상세 거래 내역은 아래 표를 참조하세요.

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	자양동	이스트폴	전세	84㎡	13.9	-	46	2026-01-15
2	자양동	더샵스타시티	전세	163㎡	20.5	-	37	2026-01-15
3	구의동	래미안파크스위트	전세	59㎡	7.9	-	10	2026-01-16
4	자양동	현대3	전세	84㎡	6.5	-	1	2026-01-16

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	자양동	우성1	전세	51㎡	3.6	-	2	2026-01-15
2	자양동	한강현대	전세	83㎡	5.7	-	9	2026-01-15
3	구의동	구의강변우성아파트	월세	84㎡	0.5	260	16	2026-01-15
4	광장동	극동1	월세	126㎡	3	280	7	2026-01-16
5	광장동	현대8(803동)	월세	59㎡	3.5	50	8	2026-01-16