26년 1월 4주차 부동산 데이터 (서울시 강남구 전월세)

 

1월 4주차 데이터로 본 강남 아파트 시장의 3가지 놀라운 진실

'서울 강남 아파트'. 이 단어는 수십억을 호가하는 가격과 역동적인 거래 시장을 떠올리게 합니다. 하지만 2026년 1월 4주차 국토교통부 실거래가 데이터는 이러한 외부의 동적인 이미지와 달리, 강남 시장이 내부적으로는 '조용한 관망세', 즉 '정중동(靜中動)'의 상태에 접어들었음을 보여줍니다. 우리가 가진 막연한 인상 이면에 숨겨진 세 가지 놀라운 진실을 데이터로 파헤쳐 보겠습니다.

1. 떠나는 사람보다 머무는 사람: 신규 계약보다 많았던 갱신 계약

1월 4주차 강남 전·월세 시장을 정의하는 키워드는 '정착'이었습니다. 전체 거래 45건 중 절반이 넘는 58%(26건)가 기존 거주자의 갱신 계약으로, 신규 계약(19건)을 압도했습니다.

표면적인 수치 이면에는 더 깊은 의미가 숨어있습니다. 이는 단순히 시장이 안정적이라는 신호를 넘어, 높은 금융 비용과 불확실한 미래 속에서 세입자들이 '주거 이동'이라는 리스크를 회피하려는 성향이 짙어졌음을 보여주는 명백한 지표입니다. 즉, 떠나는 것보다 머무는 것이 더 합리적인 선택이 된 시장 상황을 방증합니다.

2. 같은 평수, 다른 가격? 갱신 계약이 만든 '이중 가격'의 비밀

이번 주 데이터는 같은 아파트 단지 내에서도 누가 계약하느냐에 따라 가격이 극명하게 갈리는 '이중 가격' 현상을 적나라하게 보여주었습니다.

가장 상징적인 사례는 전용 59㎡(약 24평) 아파트 전세 계약입니다. 새로 진입한 세입자의 신규 계약 평균 전세가는 7억 6,000만 원에 달했지만, 기존 세입자의 갱신 계약 전세가는 1억 6,000만 원에 불과했습니다. 신규 세입자는 기존 세입자보다 약 4.75배 높은 가격에 전세 계약을 맺어야 했던 셈입니다.

물론 이번 주 59㎡ 갱신 계약은 단 1건으로, 이를 일반화하기는 어렵습니다. 하지만 이는 '계약갱신청구권'이 시장에 얼마나 극단적인 가격 불균형을 만들어낼 수 있는지를 보여주는 상징적인 사례입니다. 이 제도로 인해 시장에는 신규 진입자에게 적용되는 '시장 가격'과 기존 거주자에게 적용되는 '제한된 가격'이라는 두 개의 가격이 공존하는 독특한 구조가 형성되고 있습니다.

3. 40억과 3.5억 전세가 공존하는 시장

'강남'이라는 단일한 시장은 없었습니다. 대신, 서로 다른 논리로 움직이는 여러 개의 하위 시장이 공존하고 있었습니다.

1월 4주차 신규 전세 계약 데이터는 이러한 시장의 극단적인 다양성을 명확히 보여줍니다. 최고가 계약은 전용 244㎡(약 74평) 아파트로, 전세 보증금 40억 원에 체결되었습니다. 동시에 최저가 계약은 전용 39㎡(약 12평) 아파트로, 3억 5,000만 원에 거래되었습니다. 최고가와 최저가가 11배 이상 차이 나는 계약이 같은 주에 공존한 것입니다.

이 데이터가 시사하는 바는 명확합니다. 40억 원의 전세는 VVIP를 위한 프라이빗 럭셔리 시장이, 3억 5,000만 원의 전세는 1인 가구나 신혼부부를 위한 소형 주택 시장이 강남이라는 동일한 지리적 공간 안에서 각자의 논리로 작동하고 있음을 의미합니다. 강남 부동산을 단편적인 시각으로 분석하는 것이 얼마나 위험한지를 보여주는 대목입니다.

데이터는 시장의 현재를 비추고 미래를 암시합니다. 갱신 계약의 우위로 나타난 '정착' 선호 현상, 계약갱신청구권이 심화시키는 '이중 가격', 그리고 초대형과 초소형 평수가 공존하는 '시장의 분절화'는 모두 강남 시장의 역동성 이면에 숨겨진 구조적 특징들입니다. 특히 갱신 계약의 우위와 이중 가격의 심화는 신규 수요자의 진입 장벽을 높여 시장의 유동성을 저해할 수 있는 잠재적 위험 신호입니다. 향후 이 '머무는 시장'이 고착화될지, 혹은 새로운 변수에 의해 해소될지가 강남 시장의 향방을 결정할 핵심 변수가 될 것입니다.

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	청담동	청담신원아침도시마인	월세	28㎡	2.6	15	5	2026-01-22
2	개포동	개포주공7단지	전세	53㎡	3.7	-	12	2026-01-22
3	개포동	성원대치2단지아파트	월세	49㎡	3	140	5	2026-01-22
4	압구정동	현대13차(208~211동)	전세	105㎡	9	-	2	2026-01-22
5	청담동	동양파라곤	전세	244㎡	40	-	2	2026-01-22
6	개포동	개포주공6단지	전세	60㎡	4	-	9	2026-01-22
7	세곡동	강남데시앙파크	전세	59㎡	1.6	-	11	2026-01-22
8	대치동	은마	전세	76㎡	8.5	-	5	2026-01-22
9	도곡동	현대오티움	전세	201㎡	20	-	7	2026-01-22
10	수서동	신동아	전세	49㎡	5	-	2	2026-01-22
11	자곡동	강남자곡 힐스테이트	전세	84㎡	8.5	-	7	2026-01-22
12	대치동	은마	전세	76㎡	7	-	4	2026-01-22
13	도곡동	도곡렉슬	전세	59㎡	13.5	-	20	2026-01-22
14	수서동	까치마을	전세	39㎡	3.5	-	9	2026-01-23
15	압구정동	현대8차(성수현대:91~95동)	월세	107㎡	4	130	12	2026-01-23
16	역삼동	시티프라디움더강남201동	월세	70㎡	5	220	19	2026-01-23
17	도곡동	도곡스타클래스	전세	111㎡	13	-	13	2026-01-23
18	개포동	개포자이프레지던스	전세	84㎡	15.3	-	29	2026-01-23
19	수서동	신동아	전세	33㎡	4	-	7	2026-01-23

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	3	2026-01-22
2	청담동	청담현대3차아파트	전세	85㎡	9	-	9	2026-01-22
3	도곡동	중명하니빌	월세	28㎡	0.2	79	5	2026-01-22
4	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	4	2026-01-22
5	대치동	은마	전세	76㎡	6.8	-	4	2026-01-22
6	대치동	래미안대치팰리스	전세	93㎡	20	-	15	2026-01-22
7	압구정동	신현대11차	전세	115㎡	9.5	-	3	2026-01-22
8	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	10	2026-01-22
9	세곡동	강남데시앙파크	전세	59㎡	1.6	-	8	2026-01-22
10	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	10	2026-01-22
11	역삼동	대우디오빌	월세	59㎡	4.5	70	21	2026-01-22
12	일원동	한솔마을	전세	84㎡	7.6	-	5	2026-01-22
13	압구정동	신현대9차	전세	108㎡	9	-	12	2026-01-22
14	역삼동	테헤란아이파크	전세	70㎡	11.6	-	23	2026-01-22
15	개포동	삼익대청아파트	전세	51㎡	5.8	-	3	2026-01-22
16	도곡동	도곡렉슬	월세	59㎡	1	365	15	2026-01-23
17	개포동	래미안블레스티지	전세	84㎡	13.7	-	15	2026-01-23
18	압구정동	미성2차	전세	74㎡	7.4	-	3	2026-01-23
19	역삼동	개나리래미안	월세	129㎡	15	112	17	2026-01-23
20	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	4	-	7	2026-01-23
21	수서동	신동아	월세	33㎡	0.2	110	5	2026-01-23
22	대치동	래미안대치팰리스	월세	84㎡	12	148	2	2026-01-23
23	도곡동	대림	전세	84㎡	9.2	-	7	2026-01-23
24	세곡동	강남신동아파밀리에2단지	월세	59㎡	0.9	16	8	2026-01-23
25	대치동	래미안대치하이스턴	월세	110㎡	14	160	12	2026-01-23
26	압구정동	미성2차	전세	118㎡	13.1	-	13	2026-01-23