26년 2월 1주차 부동산 데이터 (서울시 광진구 전월세)

 

2026년 2월 광진구 전·월세 리포트: 18억 전세와 85만 원 원룸 사이, 지금 광진구에선 무슨 일이?

1. 서론: 숫자로 보는 광진구의 한 주

2026년 2월 1주차, 서울특별시 광진구의 아파트 임대차 시장은 이사 철이라는 계절적 특수성에도 불구하고 '이동'보다는 '안주'를 택한 모습이 뚜렷합니다. 국토교통부 실거래 데이터를 분석한 결과, 한 주간 총 25건의 거래 중 갱신 계약이 14건을 기록하며 신규 계약(11건)을 앞질렀습니다. 전세 13건, 월세 12건으로 외견상 시장의 균형은 팽팽해 보이지만, 그 내면에는 신규 진입 장벽에 가로막힌 세입자들의 고민과 초소형 평형의 기형적인 임대료 체계가 공존하고 있습니다. 데이터가 가리키는 광진구 부동산의 현주소를 정밀하게 짚어보겠습니다.

 

2. [포인트 1] 움직이기보다 머물기를 택하다: 갱신 계약의 압도적 우위

이번 주 데이터에서 가장 주목해야 할 점은 세입자들이 거주 안정성을 넘어 '실리'를 위해 갱신권을 적극적으로 활용했다는 사실입니다. 특히 전세 시장에서 이러한 경향은 데이터로 증명됩니다.

총 25건의 거래 중 갱신 계약이 14건을 차지하며, 전세의 경우 갱신 비중이 약 61%에 달한다.

단순히 익숙함 때문이 아닙니다. 데이터는 '돈'의 흐름을 보여줍니다. 이번 주 신규 전세 계약을 맺은 138㎡ 평형이 18억 원을 기록한 반면, 더 넓은 156㎡ 평형은 9.8억 원에 갱신되었습니다. 면적이 더 넓음에도 불구하고 갱신 계약을 통해 신규 계약 대비 약 8.2억 원이라는 막대한 현금 흐름상의 이득을 챙긴 셈입니다. 이처럼 신규와 갱신 사이의 극심한 가격 격차는 세입자들을 기존 단지에 묶어두는 강력한 요인이 되고 있습니다.

 

3. [포인트 2] 전세 18억 원의 벽: 대형 평수의 압도적인 존재감

광진구 내 중대형 아파트에 대한 프리미엄 수요는 시장의 유동성 흐름과 무관하게 여전히 견고합니다. 이번 주 신규 전세의 정점은 138㎡ 평형이 기록한 18억 원입니다. 이는 국민 평형으로 불리는 84㎡의 신규 전세 평균가인 8.3억 원과 비교했을 때 2배를 훌쩍 상회하는 수치입니다. 상급지 및 대형 평형으로 갈아타려는 수요는 여전하지만, 그 진입 장벽은 날로 높아지고 있습니다. 이는 광진구 내에서도 자산 규모에 따른 주거 양극화가 더욱 심화되고 있음을 시사합니다.

4. [포인트 3] 초소형 월세의 역설: 12㎡의 삶이 85만 원인 이유

가장 우려스러운 지점은 1인 가구가 주로 찾는 초소형 월세 시장입니다. 12㎡, 15㎡, 20㎡ 등 초소형 평형의 거래가 이어지는 가운데, 특히 12㎡(약 3.6평) 평형은 보증금 2,000만 원에 월세 85만 원이라는 비정상적인 단가를 형성했습니다.

이는 전문가의 시각에서 볼 때 지극히 기형적인 구조입니다. 실례로 이번 주 82㎡(약 25평) 평형의 월세는 보증금이 높긴 하지만 월 80만 원에 거래되었습니다. 공간 면적이 7배나 넓은 집보다 고작 3.6평 남짓한 공간의 월세가 더 비싼 셈입니다. 이러한 '저보증금·고월세' 구조는 자본력이 부족한 청년층 및 1인 가구에게 과도한 주거 기회비용을 전가하는 약탈적 시장 형태를 띠고 있습니다.

 

5. [포인트 4] 전세와 월세의 경계: 84㎡형의 선택지

가장 수요가 두터운 84㎡ 평형에서는 세입자들이 경제적 효율성을 두고 치열한 수 싸움을 벌이고 있습니다. 신규 거래 기준 84㎡의 전세 평균가는 8.3억 원이며, 월세는 보증금 5억 원에 160만 원 수준입니다.

보증금 5억 원을 보유한 세입자가 전세를 택할 경우 부족한 3.3억 원을 대출받아야 합니다. 이를 연 5%의 금리로 계산하면 매달 지불하는 이자는 약 137만 5천 원입니다. 반면 월세는 160만 원으로, 대출 이자보다 월 임대료가 약 22만 원가량 더 비쌉니다. 그럼에도 불구하고 월세를 선택하는 세입자가 존재한다는 것은, 대출 규제나 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 등으로 인해 경제적 효율성을 포기하고 자본 제약에 따른 차선의 선택을 하고 있음을 나타냅니다.

 

6. 결론: 다음 주, 당신의 선택은 어디를 향하는가?

2026년 2월 1주차 광진구 부동산 데이터가 우리에게 던지는 메시지는 명확합니다. 시장은 현재 '신규 진입자를 거부하는 대형 전세의 높은 벽', '1인 가구의 삶을 압박하는 초소형 월세의 역설', 그리고 **'경제적 실리를 쫓는 기존 거주자의 갱신 선호'**라는 세 가지 축으로 움직이고 있습니다.

데이터는 명백히 나타내고 있습니다. 거주 안정성과 비용 절감을 모두 잡은 갱신 계약이 대세인 지금, 당신은 과연 높은 기회비용을 감수하고서라도 새로운 보금자리로의 변화를 택하시겠습니까, 아니면 익숙한 곳에서의 내실을 다지시겠습니까? 선택의 무게는 그 어느 때보다 무겁습니다.

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	중곡동	성원	전세	59㎡	3.2	-	24	2026-02-01
2	자양동	더포디엄830	월세	20㎡	0.8	51	4	2026-02-03
3	화양동	화양동동도센트리움캠퍼스파크	월세	15㎡	1.2	50	15	2026-02-03
4	화양동	화양동동도센트리움캠퍼스파크	월세	12㎡	0.2	85	16	2026-02-03
5	광장동	청구	전세	59㎡	7.5	-	13	2026-02-03
6	구의동	현대프라임	월세	59㎡	1	200	10	2026-02-03
7	자양동	현대강변	월세	82㎡	4	80	12	2026-02-04
8	구의동	구의현대2단지	월세	84㎡	5	160	13	2026-02-05
9	자양동	이스트폴	전세	138㎡	18	-	5	2026-02-05
10	자양동	한강우성	전세	84㎡	8	-	21	2026-02-06
11	광장동	신동아파밀리에	전세	84㎡	8.5	-	11	2026-02-06

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	구의동	e편한세상광진그랜드파크	전세	115㎡	11.6	-	14	2026-02-02
2	구의동	현대프라임	월세	59㎡	1	180	9	2026-02-02
3	구의동	강변현대하이엘	월세	154㎡	6.4	50	7	2026-02-02
4	자양동	우성2	전세	51㎡	3.6	-	5	2026-02-03
5	군자동	광진동양파라곤2단지	전세	81㎡	6.8	-	13	2026-02-04
6	자양동	우성1	전세	79㎡	5	-	5	2026-02-04
7	구의동	구의현대6단지	전세	84㎡	6.8	-	18	2026-02-04
8	자양동	자양8차현대홈타운	월세	108㎡	5	190	10	2026-02-04
9	광장동	신동아파밀리에	월세	84㎡	5	180	4	2026-02-04
10	광장동	극동1	전세	156㎡	9.8	-	9	2026-02-04
11	자양동	로얄동아	전세	59㎡	4.4	-	11	2026-02-05
12	자양동	우방리버파크	월세	59㎡	4.8	40	19	2026-02-05
13	구의동	현대프라임	월세	59㎡	5.1	10	8	2026-02-06
14	구의동	래미안파크스위트	전세	84㎡	9	-	10	2026-02-06