26년 2월 1주차 부동산 데이터 (경기도 하남시 전월세)

하남시 아파트 전·월세 시장의 변화: 2026년 2월, 데이터가 말해주는 4가지 신호

1. 도입부: 데이터로 읽는 하남시 주거 시장의 현재

2026년 2월 1주차, 하남시 아파트 임대차 시장은 단순한 수치 이상의 명확한 구조적 변화를 보여주고 있습니다. 국토교통부 실거래가 데이터를 통해 분석한 총 89건의 거래는 현재 이 지역 주거 시장이 겪고 있는 '시장 경색'과 '이중 구조화'를 고스란히 드러냅니다.

단순히 가격의 등락을 넘어 **"89건의 거래 데이터 속에 숨겨진 하남시 임대차 시장의 온도"**를 분석해 보면, 세입자들이 처한 현실과 향후 시장의 흐름을 관통하는 4가지 핵심 신호를 포착할 수 있습니다.

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2. 포인트 1: '신규'보다 '갱신'이 압도적인 시장 (59건 vs 30건)

이번 데이터에서 가장 주목해야 할 지표는 계약의 성격입니다. 전체 89건의 거래 중 **갱신 계약(59건)**이 신규 계약(30건)보다 약 2배가량 많았습니다. 전체 거래 중 **갱신 비중이 약 66%**에 달한다는 점은 시장 내 '주거 이동의 정체'가 심화되고 있음을 의미합니다.

이는 세입자들이 새로운 보금자리를 찾아 이동하기보다 기존 계약을 유지하며 '안주' 혹은 '버티기' 전략을 택하고 있음을 보여줍니다. 특히 후술할 신규 계약과의 거대한 가격 격차는 세입자들에게 **'주거 상향 이동의 제약'**으로 작용하고 있으며, 결과적으로 이동보다는 실리적인 안정을 선택하게 만드는 주요 원인이 되고 있습니다.

"이동보다는 안정을 택한 하남시 세입자들의 실리적 선택이 데이터로 드러났다."

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3. 포인트 2: 전세의 시대는 가고, 월세의 시대가 오나? (월세 53건 vs 전세 36건)

임대차 시장의 전통적 중심축이었던 전세의 위상이 월세로 빠르게 이동하고 있습니다. 이번 주간 하남시에서는 **월세 거래(53건)**가 전세 거래(36건)를 압도했습니다.

전문가적 관점에서 특히 주목할 점은 갱신 계약에서의 양상입니다. 갱신 계약 59건 중 무려 38건이 월세로 체결되었습니다. 이는 고착화된 고가 전세 시장에서 세입자들이 추가 보증금을 마련하는 대신 월세 전환을 통해 자본 유동성을 확보하려는 '리스크 관리형' 선택을 내리고 있음을 시사합니다. 즉, 하남시 임대차 시장이 보증금 중심에서 월세 중심의 '임대차 시장의 이중 구조화' 단계로 진입하고 있다는 분석이 가능합니다.

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4. 포인트 3: 84㎡ 기준, 신규와 갱신의 '1.6억' 가격 격차

시장의 불균형을 가장 극명하게 보여주는 지표는 이른바 '국민평형'인 84㎡의 가격 단절 현상입니다.

• 84㎡ 전세 신규 계약 평균: 6.7억 원
• 84㎡ 전세 갱신 계약 평균: 5.1억 원

데이터상으로 신규 진입 세입자는 기존 거주자보다 평균 1.6억 원의 보증금을 더 부담해야 합니다. 이러한 거대한 가격 격차는 신규 진입자에게는 강력한 진입 장벽이 되고, 기존 세입자에게는 시장 밖으로 밀려나지 않기 위해 갱신권에 의존하게 만드는 '잠김 효과'를 유발합니다.

한편, 갱신 계약 중 134㎡ 대형 평형이 4.1억 원에 거래된 사례는 인근 95㎡ 갱신가(7.7억 원) 대비 현저히 낮아, 가족 간 거래나 특수한 사정이 개입된 **'특수거래(Special Transaction)'**일 가능성이 높으므로 시장 평균가 판단 시 유의가 필요합니다.

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5. 포인트 4: 초소형부터 대형 펜트하우스급 임대까지, 다양해진 선택지

하남시는 현재 1인 가구를 위한 초소형 주택부터 고소득층을 위한 프리미엄 임대 시장까지 폭넓은 주거 스펙트럼을 보유하고 있습니다.

이번 거래에서는 **16㎡ 초소형 월세(보증금 0.5억/월 7만원)**부터 시작해, 101㎡ 신규 월세가 보증금 1억/월세 350만 원에 달하는 고가 거래까지 포착되었습니다. 특히 전세 시장에서도 99㎡(9.5억 원) 및 107㎡(9.3억 원) 등의 고가 거래가 꾸준히 이어지고 있다는 점은 하남시가 프리미엄 임대 수요를 충분히 소화할 수 있는 성숙한 시장임을 입증합니다. 이러한 다양성은 하남시가 단순 배드타운을 넘어 다양한 라이프스타일을 수용하는 복합 주거지로서의 위상을 굳히고 있음을 의미합니다.

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6. 결론: 하남시 임대차 시장, 다음 행보를 주목하라

2026년 2월 1주차 하남시 데이터가 보내는 메시지는 명확합니다. 시장은 **'가격 격차에 따른 주거 이동의 경직성'**과 **'월세 중심의 시장 재편'**이라는 두 가지 큰 흐름 속에 놓여 있습니다.

신규 계약의 높은 가격 장벽은 당분간 갱신 위주의 시장 흐름을 유지시킬 것이며, 월세 비중의 증가는 주거비 부담의 상시화라는 새로운 과제를 던져주고 있습니다. 하남시 주거 시장 진입이나 이동을 고민하는 독자라면, 현재의 이중 가격 구조 속에서 자신의 자산 유동성과 주거 안정성 사이의 정교한 균형점이 어디인지 냉철하게 분석해야 할 시점입니다.

마지막으로 묻고 싶습니다. 당신은 현재의 격차 속에서 이동을 선택하시겠습니까, 아니면 안정을 선택하시겠습니까?

 

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	신장동	백조현대	전세	49㎡	4.3	-	16	2026-02-01
2	감이동	감일센트레빌	전세	84㎡	6.2	-	14	2026-02-01
3	덕풍동	한솔리치빌(1단지)	월세	84㎡	0.5	190	23	2026-02-01
4	선동	미사강변더샵리버포레	전세	89㎡	7	-	29	2026-02-01
5	신장동	하남호반써밋에듀파크	월세	59㎡	1	200	24	2026-02-01
6	덕풍동	한솔리치빌(1단지)	월세	84㎡	0.5	190	23	2026-02-01
7	풍산동	미사강변센트럴풍경채	전세	84㎡	8.5	-	18	2026-02-02
8	덕풍동	한솔리치빌(5단지)	전세	84㎡	5	-	12	2026-02-02
9	덕풍동	덕풍현대	월세	84㎡	2.6	60	13	2026-02-02
10	학암동	위례그린파크푸르지오	전세	101㎡	9	-	3	2026-02-03
11	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.2	25	9	2026-02-03
12	덕풍동	덕풍쌍용	전세	84㎡	4	-	17	2026-02-03
13	풍산동	신안인스빌	월세	84㎡	5.2	80	22	2026-02-03
14	덕풍동	벽산블루밍	월세	84㎡	0.5	200	12	2026-02-03
15	망월동	미사강변푸르지오	전세	84㎡	7.8	-	18	2026-02-03
16	신장동	하남호반써밋에듀파크	월세	59㎡	2	180	6	2026-02-03
17	감이동	힐스테이트포웰시티	전세	84㎡	7.6	-	28	2026-02-04
18	풍산동	미사강변동원로얄듀크	전세	74㎡	6.5	-	16	2026-02-04
19	풍산동	미사강변더샵센트럴포레	전세	93㎡	6.6	-	19	2026-02-04
20	감이동	e편한세상감일	전세	84㎡	7.8	-	28	2026-02-04
21	풍산동	이편한세상미사	월세	84㎡	3	140	1	2026-02-04
22	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.2	25	7	2026-02-05
23	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.2	25	7	2026-02-05
24	망월동	미사강변도시13단지	월세	46㎡	0.8	16	16	2026-02-05
25	선동	미사강변리버뷰자이	전세	102㎡	8.9	-	25	2026-02-05
26	풍산동	신안인스빌	월세	84㎡	1	270	12	2026-02-05
27	풍산동	하남힐즈파크푸르지오1단지	월세	59㎡	4	50	13	2026-02-06
28	망월동	미사강변한신휴플러스	전세	84㎡	6.5	-	14	2026-02-06
29	학암동	플로리체위례	월세	101㎡	1	350	5	2026-02-06
30	망월동	미사역호반써밋	전세	99㎡	9.5	-	11	2026-02-06

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	덕풍동	하남풍산참아름	월세	59㎡	0.6	36	1	2026-02-02
2	감이동	감일스윗시티10단지	월세	74㎡	1.7	18	2	2026-02-02
3	감이동	감일스윗시티10단지	월세	84㎡	2.3	41	12	2026-02-02
4	학암동	위례로제비앙	월세	46㎡	1.9	30	9	2026-02-02
5	망월동	미사강변 하우스디 더 레이크	전세	84㎡	6.3	-	14	2026-02-02
6	감이동	감일스윗시티10단지	월세	84㎡	2.3	41	14	2026-02-02
7	창우동	꿈동산신안	전세	84㎡	4.4	-	7	2026-02-02
8	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	9	2026-02-02
9	감이동	감일스윗시티10단지	월세	84㎡	2.3	41	22	2026-02-02
10	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.3	28	20	2026-02-03
11	선동	미사강변리슈빌엔에이치에프	월세	84㎡	2	40	10	2026-02-03
12	망월동	미사강변도시씨3단지	월세	16㎡	0.5	7	27	2026-02-03
13	감이동	감일역트루엘	전세	22㎡	2.1	-	7	2026-02-03
14	망월동	미사역파라곤	전세	107㎡	9.3	-	7	2026-02-03
15	선동	미사강변2차푸르지오	월세	101㎡	6.5	45	8	2026-02-03
16	풍산동	미사강변동원로얄듀크	전세	74㎡	5.7	-	24	2026-02-03
17	풍산동	미사강변동원로얄듀크	전세	74㎡	6	-	8	2026-02-03
18	감일동	하남감일스윗시티행복주택7단지	월세	26㎡	0.6	8	11	2026-02-03
19	망월동	미사강변도시12단지	월세	84㎡	0.5	210	11	2026-02-03
20	망월동	미사강변도시17단지	월세	36㎡	0.5	11	22	2026-02-03
21	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.5	13	20	2026-02-03
22	감이동	감일스윗시티10단지	월세	74㎡	2	40	6	2026-02-03
23	감이동	감일스윗시티10단지	월세	84㎡	2.2	44	14	2026-02-03
24	감이동	감일스윗시티10단지	월세	84㎡	1.4	88	18	2026-02-04
25	풍산동	하남힐즈파크푸르지오2단지	전세	84㎡	5.7	-	16	2026-02-04
26	학암동	위례롯데캐슬	전세	75㎡	6.7	-	10	2026-02-04
27	덕풍동	하남풍산참아름	월세	59㎡	0.6	36	10	2026-02-04
28	덕풍동	프라임	전세	76㎡	1.8	-	8	2026-02-04
29	학암동	플로리체위례	전세	95㎡	7.7	-	5	2026-02-04
30	풍산동	신안인스빌	전세	93㎡	6.7	-	10	2026-02-04
31	감이동	감일스윗시티10단지	월세	84㎡	2.2	44	21	2026-02-04
32	감일동	하남감일스윗시티행복주택6단지	월세	26㎡	0.6	8	14	2026-02-04
33	감일동	감일스윗시티8단지	월세	29㎡	0.2	16	19	2026-02-04
34	창우동	꿈동산신안	전세	84㎡	4	-	15	2026-02-04
35	감일동	감일금강펜테리움센트럴파크	월세	84㎡	0.6	115	17	2026-02-04
36	감이동	감일스윗시티10단지	월세	74㎡	2	41	19	2026-02-04
37	덕풍동	휴먼시아꽃뫼마을(2단지)	월세	39㎡	0.2	21	3	2026-02-04
38	선동	미사강변리슈빌엔에이치에프	월세	74㎡	1.8	36	11	2026-02-04
39	망월동	미사강변스타힐스아파트	월세	51㎡	1.2	128	5	2026-02-04
40	신장동	백송한신	전세	49㎡	2.9	-	1	2026-02-05
41	감이동	포웰시티푸르지오라포레	월세	90㎡	6.4	12	2	2026-02-05
42	신장동	백조현대	전세	49㎡	3.2	-	7	2026-02-05
43	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.5	13	14	2026-02-05
44	창우동	은행한신	전세	134㎡	4.1	-	10	2026-02-05
45	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.4	28	3	2026-02-05
46	망월동	미사강변 하우스디 더 레이크	월세	84㎡	4	110	13	2026-02-05
47	신장동	백송한신	전세	49㎡	3.2	-	18	2026-02-05
48	신장동	에코타운(A블럭)	전세	57㎡	4.6	-	5	2026-02-05
49	감일동	감일스윗시티8단지	월세	46㎡	0.8	13	19	2026-02-05
50	풍산동	미사강변센트럴풍경채	전세	97㎡	6.5	-	4	2026-02-06
51	선동	미사강변 센트리버	전세	74㎡	6.4	-	16	2026-02-06
52	망월동	미사강변 센텀팰리스	월세	74㎡	3.5	80	14	2026-02-06
53	풍산동	미사강변도시26단지	전세	59㎡	2.3	-	14	2026-02-06
54	덕풍동	하남덕풍경기행복주택	월세	26㎡	0.4	16	3	2026-02-06
55	학암동	위례롯데캐슬	전세	75㎡	5.8	-	20	2026-02-06
56	신장동	해오름한국	월세	59㎡	0.5	135	14	2026-02-06
57	학암동	위례로제비앙	월세	46㎡	1.6	20	7	2026-02-06
58	망월동	미사강변푸르지오	월세	84㎡	7	13	10	2026-02-06
59	덕풍동	하남덕풍경기행복주택	월세	26㎡	0.5	5	12	2026-02-06