26년 1월 5주차 부동산 데이터 (서울시 광진구 전월세)

 

데이터로 본 광진구 아파트 전월세 시장의 4가지 놀라운 진실

서론: 데이터, 부동산 시장의 민낯을 보여주다

많은 이들에게 부동산 시장은 복잡하고 어려운 미로와 같습니다. 끝없이 쏟아지는 뉴스 속에서 실제 시장의 온도를 체감하기란 쉽지 않습니다. 하지만 때로는 구체적인 데이터 하나가 백 마디의 분석보다 더 명확한 그림을 보여주기도 합니다.

이 글에서는 2026년 1월 4주차, 서울시 광진구에서 실제로 체결된 아파트 전월세 실거래 데이터 총 91건을 낱낱이 분석해 우리가 미처 몰랐던 흥미로운 사실들을 발견하고자 합니다. 단순한 숫자 너머에 숨겨진 시장의 진짜 모습을 함께 살펴보시죠.

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1. 신규 계약 vs 갱신 계약: 같은 평수, 다른 전셋값의 비밀

이번 주 광진구에서 가장 많은 거래가 이루어진 84㎡(구 34평형) 아파트의 전세 데이터를 살펴보면, 시장의 '이중 가격' 현상이 뚜렷하게 나타납니다. 새로 전세 계약을 맺은 세입자들은 평균 9억 2천만 원에 계약을 체결한 반면, 기존 계약을 갱신한 세입자들은 평균 7억 8천만 원에 도장을 찍었습니다.

무려 1억 4천만 원에 달하는 이 격차는 '임대차 3법'의 핵심인 '계약갱신청구권'이 만들어낸 시장의 단면입니다. 이는 신규 세입자가 느끼는 진입 장벽이 얼마나 높은지, 그리고 기존 세입자가 제도를 통해 얻는 주거 안정 효과가 얼마나 큰지를 동시에 보여주는 지표입니다. 이는 같은 동, 같은 라인에 살아도, 언제 계약했느냐에 따라 세입자가 1억 4천만 원의 자산 격차를 안고 시작한다는 것을 의미합니다.

2. '월세 시대'의 도래? 여전히 굳건한 '전세'의 위상

최근 고금리 기조와 함께 전세의 월세 전환이 가속화되고 있다는 분석이 많습니다. 하지만 광진구의 실거래 데이터는 거시적 트렌드에 가려진 현장의 진짜 수요를 명확히 보여줍니다.

전체 거래 91건 중 전세는 52건, 월세는 39건으로 여전히 전세가 시장의 주류를 이루고 있습니다. 더 깊이 들여다보면 이러한 선호는 더욱 명확해집니다. 신규 계약(총 54건) 중 전세는 31건으로 57.4%를 차지했으며, 갱신 계약(총 37건) 중에서도 전세는 21건으로 56.8%에 달했습니다.

신규 진입자와 기존 거주자 모두에게서 거의 동일한 비율로 전세 선호가 나타난다는 점은 매우 중요한 시사점입니다. 이는 광진구 시장의 전세 선호가 단순히 기존 계약의 관성 때문이 아니라, 시장 참여자들의 근본적인 수요에 기반한 현상임을 강력하게 증명합니다.

3. "갱신하면 무조건 저렴할까?" 데이터가 보여준 의외의 결과

'갱신 계약은 신규 계약보다 저렴하다'는 것은 시장의 상식처럼 여겨집니다. 하지만 데이터는 때로 이런 통념에 질문을 던집니다. 이번 주 광진구 데이터에서는 두 가지 흥미로운 예외 사례가 발견되었습니다.

• 59㎡ 전세: 신규 계약은 7건의 평균인 5억 7천만 원이었으나, 단 2건에 불과했던 갱신 계약의 평균가는 오히려 더 높은 5억 8천만 원으로 집계되었습니다.
• 84㎡ 월세: 갱신 계약(평균 보증금 4.4억/월세 150만 원)은 신규 계약(평균 4.8억/135만 원)보다 보증금은 낮았지만, 월세 부담은 더 큰 것으로 나타났습니다.

물론 이러한 결과는 표본의 수가 매우 적거나 개별 계약의 특수한 조건(집의 수리 상태, 층수, 방향 등)이 반영되었을 가능성이 큽니다. 하지만 이는 '갱신=유리'라는 단순한 공식을 넘어, 개별 계약의 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 중요한 교훈을 줍니다.

4. 보증금 1천만 원부터 16억 원까지: 광진구의 다채로운 스펙트럼

'광진구'라는 하나의 지역 안에는 놀라울 정도로 다채로운 주거 스펙트럼이 공존하고 있었습니다. 이번 주 거래 데이터는 그 다양성을 극명하게 보여줍니다.

가장 낮은 보증금의 계약은 15㎡(약 4.5평) 소형 아파트의 월세 계약으로, 보증금 1천만 원에 월세 80만 원이었습니다. 반면, 가장 높은 가격의 계약은 130㎡(약 39평) 대형 아파트의 신규 전세 계약으로, 그 가격은 무려 16억 원에 달했습니다.

이는 광진구가 1인 가구를 위한 소형 주거 공간부터 높은 자산가를 위한 고급 주거지까지, 매우 폭넓은 수요를 모두 아우르고 있는 시장임을 명확히 보여줍니다. 단편적인 이미지로 지역 전체를 판단하는 것이 얼마나 섣부른 일인지를 깨닫게 하는 대목입니다.

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결론: 숫자를 넘어 시장의 흐름을 읽다

이번 데이터 분석을 통해 우리는 전세 시장의 뚜렷한 이중 가격 구조와 그럼에도 굳건한 전세 선호 현상을 확인했으며, '갱신은 무조건 저렴하다'는 통념의 예외와 광진구라는 단일 지역 내에 공존하는 극적인 주거 스펙트럼까지 발견할 수 있었습니다.

데이터는 단순히 건조한 숫자의 나열이 아닙니다. 데이터를 올바르게 해석할 때, 우리는 비로소 시장의 미묘한 흐름과 그 안에 살아가는 사람들의 현실을 읽을 수 있는 중요한 단서를 얻게 됩니다.

이러한 시장의 세밀한 데이터가 여러분의 다음 주거 계획에 어떤 영감을 주나요?

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	구의동	현대프라임	전세	59㎡	6	-	19	2026-01-22
2	구의동	아차산한라아파트	전세	71㎡	2.1	-	3	2026-01-22
3	구의동	현대프라임	전세	59㎡	6	-	19	2026-01-22
4	구의동	구의현대7단지현대홈타운	월세	59㎡	1	180	11	2026-01-22
5	자양동	자양7차현대홈타운	전세	59㎡	4.6	-	1	2026-01-22
6	자양동	자양7차현대홈타운	전세	59㎡	4.6	-	1	2026-01-22
7	구의동	구의현대7단지현대홈타운	월세	59㎡	1	180	11	2026-01-22
8	광장동	광장힐스테이트	전세	130㎡	16	-	24	2026-01-23
9	자양동	로얄동아	월세	59㎡	3	100	12	2026-01-23
10	자양동	더샵스타시티	전세	119㎡	13.1	-	27	2026-01-23
11	자양동	자양삼성	월세	59㎡	1.5	180	14	2026-01-23
12	자양동	우방리버파크	전세	59㎡	6	-	14	2026-01-23
13	자양동	우성4	전세	84㎡	6	-	1	2026-01-23
14	광장동	광장힐스테이트	전세	130㎡	16	-	24	2026-01-23
15	자양동	로얄동아	월세	59㎡	3	100	12	2026-01-23
16	자양동	더샵스타시티	전세	119㎡	13.1	-	27	2026-01-23
17	자양동	자양삼성	월세	59㎡	1.5	180	14	2026-01-23
18	자양동	자양삼성	월세	84㎡	7	30	7	2026-01-24
19	자양동	자양삼성	전세	59㎡	5.7	-	1	2026-01-24
20	자양동	이튼타워리버3차	월세	84㎡	3.5	200	4	2026-01-24
21	자양동	우성1	전세	79㎡	4.9	-	1	2026-01-24
22	구의동	e편한세상광진그랜드파크	전세	84㎡	11	-	28	2026-01-24
23	구의동	현대프라임	월세	59㎡	2	160	17	2026-01-24
24	자양동	자양하늘채베르	월세	46㎡	5	50	11	2026-01-25
25	자양동	이튼타워리버3차	전세	84㎡	9.4	-	23	2026-01-25
26	구의동	현대프라임	전세	59㎡	6.8	-	21	2026-01-26
27	구의동	센텀힐스한강	월세	16㎡	1.2	27	6	2026-01-26
28	광장동	현대3	전세	84㎡	7	-	13	2026-01-26
29	화양동	화양동동도센트리움캠퍼스파크	전세	17㎡	1.9	-	16	2026-01-26
30	자양동	한양	전세	108㎡	5.8	-	4	2026-01-26
31	구의동	구의현대2단지	월세	84㎡	7.5	60	5	2026-01-26
32	광장동	현대3	전세	84㎡	9.1	-	18	2026-01-27
33	중곡동	백악관타워	월세	18㎡	0.9	52	5	2026-01-27
34	자양동	우성1	월세	59㎡	3	80	2	2026-01-27
35	구의동	구의현대6단지	전세	84㎡	7.8	-	25	2026-01-27
36	광장동	금호베스트빌	전세	84㎡	9	-	6	2026-01-27
37	자양동	우성3	전세	51㎡	4.6	-	1	2026-01-27
38	광장동	극동2	월세	84㎡	1	250	4	2026-01-27
39	자양동	더포디엄830	월세	20㎡	0.8	51	13	2026-01-28
40	화양동	신원리브웰화양동주상복합	월세	16㎡	1.6	35	6	2026-01-28
41	군자동	광진We’vePark	전세	138㎡	8.3	-	13	2026-01-28
42	화양동	광진코지웰	월세	15㎡	0.1	80	9	2026-01-28
43	광장동	포제스한강	전세	84㎡	17.5	-	4	2026-01-28
44	광장동	현대홈타운12차	전세	143㎡	15	-	12	2026-01-28
45	자양동	현대3	전세	84㎡	6	-	5	2026-01-29
46	자양동	이스트폴	월세	138㎡	5	700	38	2026-01-29
47	자양동	우성1	전세	79㎡	4.8	-	2	2026-01-29
48	중곡동	욱현하이브Ⅲ	월세	17㎡	0.1	65	3	2026-01-29
49	자양동	더포디엄830	월세	20㎡	0.9	62	3	2026-01-29
50	자양동	와이엠프라젠스파	전세	56㎡	5	-	2	2026-01-29
51	자양동	더포디엄830	월세	20㎡	0.7	73	15	2026-01-29
52	자양동	우성1	월세	79㎡	3	120	2	2026-01-30
53	자양동	와이엠프라젠스파	전세	125㎡	7.5	-	5	2026-01-30
54	광장동	현대8(803동)	전세	84㎡	9	-	9	2026-01-30

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	구의동	비바힐스강변	월세	31㎡	1.6	42	5	2026-01-22
2	구의동	센텀힐스한강	월세	16㎡	1.2	28	5	2026-01-22
3	구의동	센텀힐스한강	월세	16㎡	1.2	28	5	2026-01-22
4	구의동	비바힐스강변	월세	31㎡	1.6	42	5	2026-01-22
5	광장동	현대3	전세	84㎡	7.3	-	4	2026-01-23
6	광장동	광장힐스테이트	전세	130㎡	14.5	-	21	2026-01-23
7	자양동	더샵스타시티	전세	119㎡	13.5	-	19	2026-01-23
8	구의동	센텀힐스한강	월세	16㎡	1	37	5	2026-01-23
9	구의동	AZ0213	월세	42㎡	2.8	16	2	2026-01-23
10	광장동	현대8(801동,802동)	전세	84㎡	7	-	9	2026-01-23
11	자양동	이튼타워리버5차	월세	84㎡	2.9	230	13	2026-01-23
12	광장동	현대3	전세	84㎡	7.3	-	4	2026-01-23
13	광장동	광장힐스테이트	전세	130㎡	14.5	-	21	2026-01-23
14	자양동	더샵스타시티	전세	119㎡	13.5	-	19	2026-01-23
15	구의동	센텀힐스한강	월세	16㎡	1	37	5	2026-01-23
16	구의동	AZ0213	월세	42㎡	2.8	16	2	2026-01-23
17	구의동	구의현대7단지현대홈타운	전세	84㎡	6.5	-	8	2026-01-24
18	구의동	구의현대2단지	전세	84㎡	7.6	-	19	2026-01-24
19	군자동	광진동양파라곤2단지	월세	75㎡	3	126	10	2026-01-24
20	광장동	광장현대9단지	월세	84㎡	4.3	150	18	2026-01-24
21	구의동	e편한세상광진그랜드파크	전세	84㎡	10	-	6	2026-01-24
22	광장동	현대파크빌	월세	84㎡	6.5	96	16	2026-01-24
23	구의동	구의현대2단지	월세	84㎡	4	123	20	2026-01-24
24	광장동	현대홈타운12차	전세	147㎡	15	-	18	2026-01-24
25	구의동	구의현대2단지	전세	84㎡	7.3	-	22	2026-01-24
26	광장동	현대3	전세	59㎡	5.3	-	8	2026-01-24
27	자양동	더샵스타시티	월세	119㎡	6	220	20	2026-01-24
28	광장동	현대3	월세	59㎡	3	110	11	2026-01-24
29	자양동	한강우성	전세	84㎡	6.8	-	3	2026-01-24
30	구의동	현대13차폴라트리움	전세	154㎡	10.6	-	12	2026-01-24
31	광장동	광장현대9단지	전세	59㎡	6.3	-	16	2026-01-24
32	광장동	광장힐스테이트	전세	84㎡	11.6	-	5	2026-01-28
33	자양동	자양호반써밋	전세	40㎡	6.3	-	18	2026-01-28
34	자양동	우성3	월세	51㎡	2.1	67	15	2026-01-28
35	구의동	구의현대6단지	전세	84㎡	7.8	-	16	2026-01-28
36	자양동	우성3	전세	84㎡	6.5	-	2	2026-01-30
37	자양동	더샵스타시티	전세	139㎡	15.8	-	33	2026-01-30