26년 2월 1주차 부동산 데이터 (서울시 강남구 전월세)

[강남 아파트 전·월세 실황] "국민 평수" 전세 12억 시대, 누군가는 월세로 730만 원을 낸다

1. 서론: 대한민국 자본과 기회의 압축적 공간, 강남의 일주일

대한민국 부동산 시장의 심장부인 강남은 단순한 주거지를 넘어 자본의 흐름과 사회적 위망이 교차하는 압축적인 공간입니다. 이곳에서의 거주는 누군가에게는 성공의 마침표이며, 누군가에게는 미래를 위한 전략적 선택의 산물이기도 합니다.

본 칼럼에서는 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 2026년 2월 1주차 강남구 아파트 전·월세 시장을 심도 있게 분석했습니다. 한 주간 집계된 총 118건의 거래는 견고한 전세 시장의 이면에 급격히 확산되는 '고액 월세화'와 주거 양극화의 단면을 극명하게 보여줍니다. 시장을 관망하는 이들에게 강남의 데이터는 어떤 미래 신호를 보내고 있을까요?

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2. 신규 진입의 장벽, 갱신권이 만든 '그들만의 리그'

이른바 '국민 평수'로 불리는 전용면적 84㎡는 강남 주거 시장의 유동성과 가격 탄력성을 측정하는 가장 중요한 척도입니다. 이번 데이터 분석에서 가장 두드러진 현상은 신규 계약과 갱신 계약 간의 심각한 가격 괴리, 즉 '고착 효과(Locked-in Effect)'였습니다.

84㎡ 전세의 신규 계약 평균가는 약 12.4억 원을 기록한 반면, 기존 계약을 연장한 갱신 계약의 평균가는 10.5억 원 수준에 머물렀습니다.

"84㎡ 기준, 새로 진입하려면 12.4억 원의 자본이 필요하지만, 갱신권을 사용해 머무르는 이들은 평균 10.5억 원을 지불하고 있습니다. 이 2억 원의 격차는 신규 진입자에게는 장벽으로, 기존 거주자에게는 거주 비용 절감이라는 실질적 혜택으로 작용합니다."

주목해야 할 점은 거래의 '부피'입니다. 84㎡ 전세 거래 중 신규 계약은 단 4건에 그쳤으나, 갱신 계약은 10건에 달했습니다. 이는 세입자들이 약 20%에 가까운 기회비용을 보전하기 위해 '버티기' 전략을 선택하고 있음을 시사하며, 결과적으로 시장의 매물 잠김 현상을 심화시키고 있습니다.

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3. 월세 730만 원의 전략: 자산가들이 유동성을 확보하는 법

강남의 하이엔드 주거 시장에서는 전세 보증금이라는 거액의 자산을 묶어두는 대신, 높은 월세를 지불하며 현금 유동성을 확보하려는 자산가들의 전략적 선택이 포착됩니다.

가장 상징적인 사례는 신규로 거래된 전용면적 196㎡ 타입입니다. 보증금 2억 원에 월세 730만 원이라는 압도적인 수치를 기록했습니다. 이뿐만 아니라 145㎡(보증금 1억/월세 480만 원), 114㎡(보증금 3억/월세 400만 원) 등의 고액 월세 계약이 잇따랐습니다.

이러한 '초고가 월세' 트렌드는 단순히 주거비를 지출하는 차원을 넘어, 자산을 금융 상품이나 사업 자금으로 운용하여 얻는 수익이 월세 비용보다 높다는 판단하에 움직이는 스마트 머니의 흐름으로 해석됩니다. 즉, 강남의 프리미엄 인프라를 누리면서도 자본의 효율성을 극대화하려는 하이엔드 라이프스타일의 단면입니다.

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4. 14㎡에서 196㎡까지: 주거 스펙트럼의 극단적 확장

강남은 더 이상 대형 평수만의 전유물이 아닙니다. 이번 거래 데이터는 14~18㎡의 초소형 평수부터 196㎡의 대형 평수까지 공존하는 강남의 복합적인 주거 생태계를 보여줍니다.

• 초소형(Micro-living): 갱신 계약인 14㎡ 타입(보증금 0.6억/월세 42만 원)과 신규 계약인 16㎡ 타입(보증금 0.2억/월세 100만 원)은 1인 가구의 높은 강남 진입 수요를 대변합니다.
• 대형(High-end): 앞서 언급한 196㎡(월세 730만 원) 사례는 대가족 혹은 초고소득층의 하이엔드 수요가 여전히 견고함을 입증합니다.

월세 42만 원과 730만 원이 공존하는 이 거대한 스펙트럼은 강남이 1인 가구의 실속형 거주지부터 최상위 자산가의 전략적 거점까지 모두 흡수하는, 대한민국에서 가장 파편화되고도 밀도 높은 시장임을 증명합니다.

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5. 구조적 변곡점: 신규 계약에서 전세를 추월한 월세

전체 거래 118건 중 전세(56건)와 월세(62건)의 비중은 팽팽한 균형을 이루고 있는 듯 보입니다. 하지만 신규 계약 데이터로 시선을 돌리면 시장의 구조적 변화가 감지됩니다.

신규 계약 총 56건 중 월세(30건)가 전세(26건)를 앞질렀습니다. 이는 금리 변동성에 대한 리스크 관리와 전세 보증금 미반환에 대한 심리적 저항감이 맞물린 결과입니다. 특히 고가 아파트 시장에서도 '월세화'가 가속화되는 것은 세입자들이 원금 보호와 유동성 확보를 최우선 가치로 두기 시작했다는 강력한 신호입니다. 전통적인 전세 모델이 강남이라는 상징적 지역에서부터 조금씩 그 힘을 잃어가고 있는 셈입니다.

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6. 결론: 당신에게 '강남 거주'는 어떤 의미입니까?

2026년 2월 1주차 강남 아파트 시장은 주거 형태의 다변화와 가격 격차가 정점에 달한 모습입니다. 누군가는 월 42만 원의 소형 주거지에서 기회를 엿보고, 누군가는 월 730만 원의 비용을 지불하며 프리미엄 라이프를 향유합니다.

강남 부동산은 이제 단순한 '비싼 지역'을 넘어, 개인의 자산 운용 전략과 라이프스타일이 투영되는 정교한 실험장이 되었습니다. 거주 비용의 격차는 더욱 벌어지고, 전세에서 월세로의 구조적 전환은 불가피한 흐름이 되었습니다.

격차는 벌어지고 주거 형태는 파편화되는 지금, 당신에게 '강남 거주'는 생존을 위한 교두보입니까, 아니면 자본 효율성을 위한 전략적 선택입니까? 이 극단적인 스펙트럼 위에서 당신은 어떤 미래를 설계하고 계신지 묻고 싶습니다.

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	대치동	대치현대	전세	59㎡	7.3	-	11	2026-02-01
2	일원동	상록스타힐스	월세	18㎡	1.8	13	7	2026-02-01
3	대치동	쌍용대치아파트1동,2동,3동,5동,6동	월세	128㎡	6	160	14	2026-02-01
4	일원동	상록스타힐스	월세	59㎡	2.4	71	8	2026-02-02
5	개포동	성원대치2단지아파트	월세	39㎡	0.3	170	4	2026-02-02
6	개포동	개포자이프레지던스	전세	84㎡	15	-	9	2026-02-02
7	세곡동	강남데시앙파크	전세	114㎡	10	-	8	2026-02-02
8	개포동	개포우성3차	전세	104㎡	8.3	-	5	2026-02-02
9	자곡동	강남자곡아이파크	월세	84㎡	6.3	100	12	2026-02-02
10	수서동	수서한아름	전세	97㎡	8	-	3	2026-02-02
11	청담동	청담3차이-편한세상(301동)	월세	84㎡	3.5	300	7	2026-02-02
12	대치동	은마	월세	76㎡	2	220	13	2026-02-02
13	역삼동	성영forU	월세	164㎡	5	100	5	2026-02-02
14	신사동	썬-타워빌딩	월세	16㎡	0.2	100	7	2026-02-03
15	수서동	까치마을	전세	34㎡	4	-	9	2026-02-03
16	도곡동	한신(개포)	월세	83㎡	1.5	150	5	2026-02-03
17	일원동	상록스타힐스	월세	46㎡	1.1	130	8	2026-02-03
18	개포동	개포주공7단지	전세	60㎡	3.9	-	12	2026-02-03
19	개포동	개포자이프레지던스	전세	102㎡	17.3	-	5	2026-02-03
20	도곡동	중명하니빌	월세	28㎡	0.4	95	4	2026-02-03
21	압구정동	현대6차(78~81,83,84,86,87동)	월세	196㎡	2	730	8	2026-02-03
22	일원동	상록스타힐스	월세	18㎡	1.3	26	2	2026-02-03
23	수서동	강남데시앙포레	월세	84㎡	5	220	1	2026-02-03
24	압구정동	현대5차(71,72동)	전세	82㎡	9	-	3	2026-02-03
25	대치동	은마	전세	76㎡	6	-	8	2026-02-03
26	개포동	디에이치아너힐즈	전세	84㎡	15.7	-	25	2026-02-03
27	대치동	은마	월세	84㎡	6	100	11	2026-02-04
28	도곡동	삼성래미안	월세	84㎡	3	390	13	2026-02-04
29	개포동	디에이치아너힐즈	월세	84㎡	9	260	3	2026-02-04
30	개포동	래미안블레스티지	월세	99㎡	7	380	20	2026-02-04
31	압구정동	한양1차(영동한양)	전세	78㎡	5.6	-	5	2026-02-04
32	개포동	성원대치2단지아파트	월세	39㎡	0.2	112	7	2026-02-04
33	대치동	테헤란로대우아이빌(891-6)	월세	29㎡	0.1	110	15	2026-02-04
34	청담동	현대아파트(75-1)	전세	95㎡	8	-	10	2026-02-04
35	수서동	동익	전세	84㎡	9.1	-	3	2026-02-04
36	신사동	압구정케이씨씨(622-1)	전세	107㎡	12	-	14	2026-02-04
37	역삼동	대우디오빌플러스	전세	43㎡	3.6	-	2	2026-02-04
38	역삼동	현대휴먼터치빌	전세	25㎡	2	-	8	2026-02-04
39	역삼동	플래티늄1	월세	44㎡	0.2	145	5	2026-02-04
40	일원동	상록스타힐스	월세	18㎡	1.5	19	2	2026-02-04
41	역삼동	플래티늄1	월세	44㎡	0.2	145	2	2026-02-04
42	일원동	래미안 개포 루체하임	월세	59㎡	7	210	14	2026-02-05
43	청담동	진흥아파트	월세	145㎡	1	480	14	2026-02-05
44	삼성동	삼성동센트럴아이파크	전세	123㎡	20	-	18	2026-02-05
45	도곡동	타워팰리스3	전세	141㎡	19	-	25	2026-02-05
46	일원동	상록스타힐스	월세	46㎡	2.8	81	6	2026-02-05
47	대치동	대치삼성	전세	59㎡	9.8	-	20	2026-02-05
48	도곡동	럭키(963)	전세	84㎡	9.8	-	15	2026-02-05
49	개포동	개포주공7단지	전세	53㎡	4.3	-	11	2026-02-05
50	청담동	씨티2차(202동)	월세	84㎡	4.5	180	8	2026-02-06
51	개포동	개포주공6단지	전세	60㎡	4.2	-	5	2026-02-06
52	도곡동	한신(개포)	전세	52㎡	3.8	-	3	2026-02-06
53	압구정동	한양2	월세	147㎡	7.5	300	13	2026-02-06
54	삼성동	삼성팰리스(71-16)	월세	114㎡	3	400	3	2026-02-06
55	자곡동	래미안강남힐즈	전세	101㎡	12	-	11	2026-02-06
56	일원동	수서	전세	39㎡	3.2	-	9	2026-02-06

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	자곡동	래미안강남힐즈	월세	101㎡	6	240	6	2026-02-01
2	일원동	한솔마을	전세	63㎡	6.5	-	3	2026-02-01
3	역삼동	역삼래미안	전세	80㎡	12	-	21	2026-02-01
4	역삼동	동부센트레빌	월세	84㎡	10	50	15	2026-02-01
5	삼성동	삼성동헤렌하우스2(82-1)	월세	168㎡	20	255	5	2026-02-02
6	논현동	신동아(22)	전세	35㎡	4.3	-	5	2026-02-02
7	청담동	청담신원아침도시마인	월세	27㎡	0.2	114	4	2026-02-02
8	대치동	대치동우정에쉐르1	월세	59㎡	4.2	8	2	2026-02-02
9	개포동	삼익대청아파트	전세	39㎡	5	-	14	2026-02-02
10	개포동	래미안블레스티지	전세	84㎡	13.5	-	8	2026-02-02
11	대치동	삼환SOGOOD	전세	84㎡	10.8	-	3	2026-02-02
12	압구정동	신현대9차	월세	111㎡	4.5	160	11	2026-02-02
13	개포동	래미안블레스티지	월세	84㎡	8.5	205	13	2026-02-02
14	대치동	은마	전세	76㎡	6.8	-	6	2026-02-02
15	개포동	우성8	전세	79㎡	7.4	-	5	2026-02-02
16	도곡동	한신엠비씨	월세	117㎡	5.3	168	15	2026-02-02
17	일원동	수서	월세	39㎡	3.4	10	3	2026-02-02
18	삼성동	삼성동한솔아파트	전세	58㎡	6	-	10	2026-02-02
19	청담동	청담자이	전세	50㎡	9.5	-	4	2026-02-03
20	대치동	선경2차(8동-12동)	월세	84㎡	5	255	11	2026-02-03
21	개포동	개포래미안포레스트	전세	84㎡	12.6	-	17	2026-02-03
22	수서동	까치마을	월세	39㎡	1	70	13	2026-02-03
23	일원동	한솔마을	전세	84㎡	8	-	5	2026-02-03
24	세곡동	강남엘에이치1단지	월세	59㎡	2.9	170	9	2026-02-03
25	논현동	리스트강남	월세	14㎡	0.6	42	13	2026-02-03
26	삼성동	삼성동중앙하이츠빌리지	전세	84㎡	11	-	6	2026-02-03
27	개포동	개포더샵트리에	전세	108㎡	13.1	-	12	2026-02-03
28	압구정동	한양2	전세	175㎡	17.5	-	4	2026-02-03
29	대치동	개포우성1	전세	84㎡	9.2	-	15	2026-02-03
30	도곡동	도곡1차아이파크	전세	130㎡	14.5	-	25	2026-02-03
31	대치동	삼환SOGOOD	전세	84㎡	11.6	-	6	2026-02-03
32	세곡동	세곡푸르지오	전세	84㎡	8.5	-	1	2026-02-03
33	개포동	개포주공7단지	전세	83㎡	5.4	-	9	2026-02-04
34	대치동	테헤란로대우아이빌(891-6)	월세	65㎡	0.6	80	6	2026-02-04
35	개포동	래미안블레스티지	월세	84㎡	1	480	15	2026-02-04
36	일원동	수서	월세	49㎡	3.5	50	1	2026-02-04
37	삼성동	래미안라클래시	월세	59㎡	8.7	190	21	2026-02-04
38	역삼동	래미안그레이튼(진달래2차)	월세	59㎡	1.5	380	21	2026-02-04
39	개포동	개포자이프레지던스	월세	102㎡	9.6	280	13	2026-02-04
40	삼성동	현대힐스테이트2단지	월세	84㎡	9.5	13	1	2026-02-04
41	대치동	래미안대치팰리스	월세	94㎡	12	280	28	2026-02-04
42	압구정동	신현대12차	월세	110㎡	0.4	330	4	2026-02-04
43	압구정동	미성2차	월세	74㎡	1	315	15	2026-02-04
44	청담동	래미안청담로이뷰	전세	110㎡	16	-	13	2026-02-04
45	역삼동	역삼동월드메르디앙	전세	103㎡	9	-	9	2026-02-04
46	세곡동	세곡푸르지오	전세	84㎡	8.3	-	10	2026-02-05
47	삼성동	강변삼부아파트	전세	81㎡	8.3	-	9	2026-02-05
48	개포동	개포우성3차	월세	104㎡	5.5	94	4	2026-02-05
49	개포동	개포자이	전세	168㎡	12.6	-	19	2026-02-05
50	압구정동	현대10차(201,202동)	전세	108㎡	8	-	4	2026-02-05
51	논현동	리스트강남	월세	17㎡	0.8	54	11	2026-02-05
52	일원동	호정빌라트	전세	126㎡	8	-	5	2026-02-05
53	삼성동	삼부아파트(101동)	월세	59㎡	4.1	70	8	2026-02-05
54	도곡동	럭키(963)	월세	124㎡	7	160	9	2026-02-05
55	대치동	래미안대치팰리스	월세	84㎡	8.5	440	8	2026-02-06
56	삼성동	삼성동힐스테이트 1단지	전세	84㎡	11.7	-	20	2026-02-06
57	역삼동	역삼푸르지오	전세	59㎡	10.5	-	4	2026-02-06
58	일원동	수서	월세	39㎡	2.1	25	4	2026-02-06
59	삼성동	현대힐스테이트2단지	월세	39㎡	6.6	30	16	2026-02-06
60	역삼동	e-편한세상	전세	59㎡	10	-	8	2026-02-06
61	일원동	목련타운	월세	134㎡	10	180	8	2026-02-06
62	청담동	삼환(101동)	월세	114㎡	8.4	84	3	2026-02-06