26년 2월 1주차 부동산 데이터 (서울시 송파구 전월세)

 

2026년 2월, 송파구 전·월세 시장의 숨은 신호: 왜 사람들은 '갱신'을 택했을까?

서울의 핵심 주거지이자 부동산 시장의 향방을 가늠하는 '풍향계' 송파구. 2026년 2월의 문을 여는 첫 주간, 송파구 아파트 전·월세 시장의 공기는 평소보다 묵직하게 가라앉아 있습니다. 이사를 고민하던 사람들은 과연 어떤 선택을 내렸을까요? 새로운 보금자리를 찾아 떠나기보다는 현재의 자리를 지키려는 '안주'의 움직임이 그 어느 때보다 선명하게 포착되었습니다.

국토교통부 실거래가 공개자료를 바탕으로 집계된 **2026년 2월 1주차 송파구 거래 데이터(총 123건)**를 통해, 지금 시장이 우리에게 던지는 메시지를 정밀하게 분석해 보았습니다.

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1. '이동'보다는 '안주': 신규 계약보다 많은 갱신 계약

이번 데이터에서 가장 먼저 주목해야 할 점은 전체 거래 123건 중 갱신 계약이 67건으로, 신규 계약(56건)을 유의미하게 앞질렀다는 사실입니다.

• 전세 시장: 갱신 40건 / 신규 36건
• 월세 시장: 갱신 27건 / 신규 20건

전세와 월세 모두에서 갱신 비중이 높게 나타난 것은 세입자들이 '이동'에 따른 리스크와 비용 부담을 피하고 '주거 안정성'을 최우선 순위에 두었음을 의미합니다. 특히 신규 계약 시 발생하는 높은 가격 차이를 감안할 때, 기존 거주자들은 갱신권을 일종의 **'갱신 프리미엄'**으로 활용하며 시장의 급격한 변화로부터 자신을 보호하고 있는 형국입니다.

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2. 전세 9억 시대의 기준점, 국민평수 84㎡의 위상

송파구 전세 시장의 견고함을 상징하는 전용면적 84㎡(국민평수)는 여전히 높은 진입 장벽을 형성하고 있습니다. 신규 계약과 갱신 계약 사이의 가격 격차는 시장에 새로 진입하려는 이들에게 작지 않은 압박으로 작용합니다.

• 84㎡ 신규 전세: 평균 9억 원 (13건 거래)
• 84㎡ 갱신 전세: 평균 8.4억 원 (8건 거래)

신규로 84㎡ 아파트에 입주하려면 기존 거주자보다 평균 6,000만 원 이상의 추가 자금이 필요합니다. 이 6,000만 원이라는 숫자는 단순한 차액을 넘어, 누군가에겐 송파 진입을 가로막는 결정적인 '현금 장벽'이 됩니다.

"송파구 84㎡ 아파트 신규 전세를 얻기 위해 필요한 평균 비용은 9억 원, 이는 시장의 견고한 수요를 증명하는 지표입니다."

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3. 초소형 아파트의 반란: 27㎡가 6.7억? '가격 역전'의 함의

이번 데이터 분석에서 발견한 가장 흥미로운 지점은 초소형 평수와 중형 평수 사이에서 나타난 **'가격 역전 현상'**입니다. 전용면적 27㎡의 신규 전세 평균가가 6.7억 원을 기록하며 놀라운 강세를 보였습니다.

눈여겨볼 대목은 같은 기간 거래된 49㎡ 타입의 신규 평균가가 3.2억 원에 그쳤다는 점입니다. 면적은 절반에 불과한 27㎡가 두 배 이상 높은 가격을 형성한 것입니다. 이는 송파구 내에서도 신축급 프리미엄 단지나 직주근접이 탁월한 초소형 평수에 고소득 전문직 및 1인 가구 수요가 집중되고 있음을 시사합니다. 반면, 49㎡ 거래의 경우 노후 단지나 특수 사례일 가능성이 높습니다. 이제 송파구는 단순히 '면적'이 아니라 '상품의 질과 입지'에 따라 시장이 철저히 파편화되고 있다는 전문가적 통찰이 필요한 시점입니다.

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4. 월세 시장의 극단적 스펙트럼: 1억부터 10억 보증금까지

송파구의 월세 시장은 보증금 규모에 따라 매우 넓은 스펙트럼을 보이며, 전세의 대안으로서 '반전세' 형태가 완전히 자리 잡았음을 보여줍니다.

• 일반적 흐름: 보증금 0.5억~1.5억 원대의 실용적 월세 거래가 다수
• 고가 거래의 상징: 전용면적 192㎡ 대형 평수의 경우 보증금 10억 원 / 월세 120만 원 기록

보증금 10억 원은 웬만한 중소형 아파트 전셋값을 뛰어넘는 수준입니다. 이는 송파구 내 고가 대형 평수 거주자들이 금리 상황에 따라 전세금 인상분을 월세로 전환하거나, 고액의 보증금을 예치하고 월세를 낮추는 전략적인 선택을 하고 있음을 보여줍니다.

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결론: 당신의 다음 선택은 무엇입니까?

2026년 2월 1주차 데이터를 종합해 볼 때, 현재 송파구 시장은 **'갱신 중심의 일시적 안정기'**에 머물러 있습니다. 신규 진입을 위해서는 84㎡ 기준 9억 원이라는 높은 비용을 지불해야 하는 만큼, 많은 세입자가 갱신권을 방패 삼아 폭풍을 피하고 있습니다.

하지만 우리는 질문해야 합니다. 갱신권이 모두 소진되는 시점에도 이 안정세가 유지될 수 있을까요? '안주'를 택한 67건의 계약이 다시 시장에 매물로 나올 때, 송파의 지도는 또 한 번 요동칠 것입니다. 과연 다음 주 거래 데이터는 갱신권 소진 이후의 변화를 예고하는 '균열'을 보여줄까요? 송파구 부동산 시장의 시계는 오늘도 긴박하게 돌아가고 있습니다.

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	문정동	올림픽훼밀리타운	전세	117㎡	9.5	-	10	2026-02-01
2	신천동	잠실푸르지오월드마크	전세	108㎡	12.5	-	28	2026-02-02
3	잠실동	주공아파트 5단지	월세	82㎡	0.5	165	14	2026-02-02
4	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	6	220	6	2026-02-02
5	잠실동	주공아파트 5단지	전세	76㎡	5.3	-	11	2026-02-02
6	잠실동	주공아파트 5단지	전세	76㎡	4.5	-	7	2026-02-02
7	장지동	송파파인타운3단지	월세	84㎡	5	110	10	2026-02-02
8	풍납동	토성현대	전세	49㎡	3.2	-	1	2026-02-02
9	가락동	헬리오시티	월세	49㎡	2	200	24	2026-02-02
10	문정동	건영1	전세	84㎡	5.5	-	9	2026-02-02
11	잠실동	현대	전세	84㎡	7.8	-	5	2026-02-02
12	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	11.6	-	17	2026-02-02
13	신천동	파크리오	전세	59㎡	10	-	10	2026-02-03
14	마천동	금호어울림	전세	84㎡	6.3	-	8	2026-02-03
15	잠실동	주공아파트 5단지	전세	76㎡	4.8	-	11	2026-02-03
16	가락동	우성	전세	127㎡	8.5	-	4	2026-02-03
17	거여동	현대1차	전세	74㎡	6	-	11	2026-02-03
18	가락동	우성	전세	127㎡	8.5	-	4	2026-02-03
19	잠실동	주공아파트 5단지	전세	76㎡	4.8	-	9	2026-02-03
20	신천동	파크리오	전세	84㎡	11.1	-	19	2026-02-03
21	신천동	파크리오	전세	84㎡	11.5	-	19	2026-02-03
22	신천동	파크리오	월세	84㎡	3	200	4	2026-02-03
23	거여동	거여5단지	전세	59㎡	4.5	-	2	2026-02-03
24	잠실동	리센츠	월세	84㎡	5	330	15	2026-02-03
25	신천동	파크리오	전세	121㎡	14.5	-	3	2026-02-03
26	잠실동	잠실엘타워	월세	33㎡	1	75	11	2026-02-03
27	문정동	올림픽훼밀리타운	월세	192㎡	10	120	10	2026-02-04
28	가락동	헬리오시티	월세	39㎡	2	220	12	2026-02-04
29	가락동	우성	전세	43㎡	4.4	-	4	2026-02-04
30	장지동	위례24단지(꿈에그린)	전세	84㎡	8.5	-	19	2026-02-04
31	잠실동	리센츠	전세	27㎡	6.7	-	8	2026-02-04
32	풍납동	미성	전세	63㎡	4.2	-	5	2026-02-04
33	방이동	올림픽선수기자촌1단지	월세	83㎡	6	20	9	2026-02-04
34	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	2	420	23	2026-02-04
35	가락동	우성	전세	127㎡	8.5	-	14	2026-02-04
36	오금동	송파레미니스	전세	84㎡	9	-	10	2026-02-04
37	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	9	100	27	2026-02-04
38	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	1	440	19	2026-02-04
39	풍납동	한강극동	전세	84㎡	6.3	-	10	2026-02-04
40	신천동	잠실푸르지오월드마크	전세	112㎡	12	-	11	2026-02-04
41	가락동	우성	전세	127㎡	7.5	-	8	2026-02-05
42	잠실동	리센츠	전세	84㎡	13.2	-	18	2026-02-05
43	풍납동	현대리버빌1지구	전세	43㎡	4.3	-	15	2026-02-05
44	방이동	인택스빌3차	월세	75㎡	2	150	2	2026-02-05
45	잠실동	잠실엘스	전세	84㎡	12.5	-	4	2026-02-05
46	문정동	올림픽훼밀리타운	전세	136㎡	9.2	-	6	2026-02-05
47	풍납동	한강극동	월세	59㎡	0.5	147	9	2026-02-06
48	송파동	래미안송파파인탑	월세	64㎡	1	320	18	2026-02-06
49	문정동	동부화이트빌(2동)	월세	76㎡	1.2	170	1	2026-02-06
50	가락동	우성	전세	43㎡	10.7	-	9	2026-02-06
51	문정동	올림픽훼밀리타운	월세	84㎡	2	260	7	2026-02-06
52	거여동	e편한세상송파파크센트럴	전세	84㎡	7.5	-	11	2026-02-06
53	장지동	위례2차아이파크	월세	108㎡	2	400	11	2026-02-06
54	잠실동	주공아파트 5단지	전세	82㎡	4.4	-	7	2026-02-06
55	방이동	올림픽선수기자촌3단지	월세	100㎡	1.5	290	5	2026-02-06
56	거여동	현대3차	전세	84㎡	5.8	-	5	2026-02-06

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	잠실동	우성아파트	월세	80㎡	3.5	55	5	2026-02-01
2	거여동	거여1단지	전세	59㎡	4.4	-	6	2026-02-02
3	삼전동	하이파크아파트	전세	51㎡	5	-	6	2026-02-02
4	잠실동	잠실엘스	월세	84㎡	7	200	22	2026-02-02
5	가락동	가락(1차)쌍용아파트	전세	59㎡	5.6	-	8	2026-02-02
6	풍납동	현대1	전세	71㎡	5	-	8	2026-02-02
7	잠실동	리센츠	월세	84㎡	1.5	430	8	2026-02-02
8	오금동	대림	월세	125㎡	5	143	7	2026-02-02
9	잠실동	트리지움	월세	84㎡	7	170	2	2026-02-02
10	잠실동	잠실엘스	전세	84㎡	11.5	-	7	2026-02-02
11	풍납동	잠실올림픽공원아이파크	전세	59㎡	7.6	-	20	2026-02-03
12	잠실동	우성아파트	월세	131㎡	4.5	180	9	2026-02-03
13	잠실동	우성아파트	전세	96㎡	5.7	-	6	2026-02-03
14	가락동	가락(1차)쌍용아파트	월세	59㎡	0.3	220	14	2026-02-03
15	풍납동	동아한가람1	전세	84㎡	6.3	-	9	2026-02-03
16	장지동	위례2차아이파크	월세	108㎡	5.5	150	10	2026-02-03
17	장지동	위례24단지(꿈에그린)	전세	59㎡	7.2	-	7	2026-02-03
18	잠실동	리센츠	월세	84㎡	9.2	120	14	2026-02-03
19	신천동	롯데캐슬골드	전세	166㎡	19	-	26	2026-02-03
20	가락동	헬리오시티	월세	59㎡	4.8	168	4	2026-02-03
21	신천동	장미2	월세	82㎡	2	161	4	2026-02-03
22	잠실동	잠실엘스	월세	84㎡	8	131	19	2026-02-04
23	신천동	장미2	전세	82㎡	5.5	-	13	2026-02-04
24	가락동	가락(1차)쌍용아파트	전세	59㎡	5.3	-	18	2026-02-04
25	잠실동	리센츠	월세	59㎡	1	263	3	2026-02-04
26	가락동	가락우성2	월세	59㎡	1.5	130	16	2026-02-04
27	잠실동	아시아선수촌아파트	전세	99㎡	10.5	-	1	2026-02-04
28	잠실동	리센츠	전세	27㎡	5.9	-	27	2026-02-04
29	신천동	파크리오	월세	59㎡	8	60	10	2026-02-04
30	풍납동	동아한가람1	월세	84㎡	5	40	7	2026-02-04
31	거여동	송파레이크파크호반써밋Ⅱ	전세	108㎡	9.3	-	24	2026-02-04
32	가락동	헬리오시티	전세	39㎡	6.6	-	7	2026-02-04
33	문정동	세양청마루	월세	59㎡	4.6	40	14	2026-02-05
34	가락동	가락(1차)쌍용아파트	월세	59㎡	1	118	5	2026-02-05
35	송파동	송파	전세	83㎡	5	-	2	2026-02-05
36	장지동	송파와이즈더샵	월세	96㎡	5.3	165	7	2026-02-05
37	거여동	거여2단지효성아파트	전세	101㎡	6.5	-	15	2026-02-05
38	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	7.5	119	12	2026-02-05
39	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.6	-	5	2026-02-05
40	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	3.8	-	9	2026-02-05
41	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	7.9	-	2	2026-02-05
42	장지동	위례24단지(꿈에그린)	전세	51㎡	5.4	-	13	2026-02-05
43	장지동	송파더센트레	전세	51㎡	5	-	19	2026-02-05
44	방이동	방이금호어울림	전세	59㎡	4.3	-	8	2026-02-05
45	신천동	파크리오	월세	59㎡	3	250	14	2026-02-05
46	장지동	위례24단지(꿈에그린)	전세	59㎡	5.8	-	12	2026-02-05
47	잠실동	트리지움	월세	84㎡	6.5	210	15	2026-02-05
48	가락동	헬리오시티	전세	99㎡	15	-	10	2026-02-05
49	신천동	파크리오	전세	121㎡	12.7	-	14	2026-02-05
50	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	10.2	112	24	2026-02-05
51	잠실동	리센츠	전세	27㎡	4.5	-	27	2026-02-05
52	장지동	송파와이즈더샵	월세	96㎡	5	135	14	2026-02-05
53	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.6	-	10	2026-02-06
54	가락동	가락(1차)쌍용아파트	전세	84㎡	8.5	-	1	2026-02-06
55	장지동	힐스테이트송파위례	전세	101㎡	8.6	-	9	2026-02-06
56	오금동	현대백조	월세	84㎡	3	150	4	2026-02-06
57	잠실동	리센츠	전세	27㎡	4.2	-	28	2026-02-06
58	문정동	문정래미안	전세	84㎡	7.7	-	13	2026-02-06
59	잠실동	레이크팰리스	전세	116㎡	14.2	-	2	2026-02-06
60	잠실동	주공아파트 5단지	월세	76㎡	3.7	10	12	2026-02-06
61	거여동	위례포레샤인18단지	전세	84㎡	5.1	-	5	2026-02-06
62	신천동	장미1	전세	82㎡	6.8	-	13	2026-02-06
63	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	11	-	14	2026-02-06
64	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.6	-	11	2026-02-06
65	방이동	올림픽선수기자촌3단지	월세	83㎡	1	300	22	2026-02-06
66	풍납동	현대1	전세	83㎡	7.3	-	12	2026-02-06
67	가락동	래미안파크팰리스	전세	84㎡	9.5	-	20	2026-02-06