[22/06/23] 이진우의 손에 잡히는 경제 요약

1. ‘상생임대인’ 혜택 추가문의 폭주... 핵심 내용 짚어드립니다!

 

어제 손경제에서 윤석열 정부의 첫 부동산 대책으로 나왔던 ‘상생임대인’에 대해 전해드렸죠. 임대차 계약을 갱신할 때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하면 ‘상생임대인’이라는 딱지를 주고, 나중에 양도세 비과세 혜택을 준다는 내용이었습니다. 그런데 이것과 관련해서 각종 커뮤니티를 비롯해 손경제 미니 메시지로도 다양한 사례에 대한 질문이 들어왔습니다. 그래서 오늘은 핵심적으로 기억해야 할 점들을 짚어보겠습니다. 

 

- 상생임대인이 되고 바로 집을 팔면 혜택받을 수 있어?

 

만약 이번 달에 전세계약을 5% 이내로 싸게 연장하고 상생임대인이 되었다면, 다음 달에 바로 집을 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있느냐는 질문입니다. 이 경우에는 혜택을 받을 수 없습니다.

 

상생임대인이 되는 조건 중에 “상생임대차 계약 후 계약을 2년 이상 유지해야 한다”는 조건이 붙어있기 때문입니다. 따라서 계약을 2년 이상 유지하지 못하고 그 주택을 처분한다면 비과세 혜택을 받지 못합니다. 

 

- 세입자가 2년을 안 채우고 나가버렸어, 그럼 내가 일부러 그런 것도 아닌데?

 

임대인은 2년 이상 계약을 유지하고 싶었는데 세입자가 2년 안에 나가버렸다면 비과세 혜택을 받을 수 있을까요? 이것도 혜택을 받을 수 없습니다. 어느 쪽의 사정이든 상관없이 상생임대차 계약 체결 후 2년 이상이 유지되지 않는다면, 상생임대인 요건을 충족하지 못한 것으로 간주합니다. 이런 경우에는 다음 세입자가 들어와서 다시 2년을 채워야만 가능합니다. 

 

이것 때문에 계약을 연장할 때는 앞으로 묵시적 계약연장인지 아니면 재계약을 체결한 것인지가 중요해집니다. 

 

묵시적 연장이라면 상생임대인 딱지를 못 받을 가능성이 있습니다. 보통 1차 계약이 끝나고 별말 없이 계약이 연장되는 묵시적 연장은, 세입자가 언제든 나가고 싶을 때 나갈 수 있고, 집주인은 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 하거든요. 2년간 살 수 있는 권리가 보장되고, 그 기간에 집주인은 세입자를 내보낼 수 없습니다. 

 

한편 재계약의 경우, 양쪽 다 2년이라는 임대 기간을 지켜야 합니다. 집주인도 그 안에 나가라고 할 수 없지만, 세입자도 역시 2년을 채우고 나가야 합니다. 만약 세입자가 사정에 의해 중간에 나가야겠다고 해도, 집주인은 2년이 되기 전까지는 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다. 그럼 2년간의 계약이 유지되는 것이죠. 

 

즉, 집주인이 상생임대인 혜택을 받을 계획이 있다면, 반드시 임대차 기간이 끝나는 2개월 전까지는 계약 갱신에 대한 의사를 밝히고 재계약을 체결하는 것이 안전합니다. 

 

“2년을 무조건 유지해야 한다... 왜 매물을 줄이는 일을 하죠?” - 이진우 -

 

- 상생임대차 계약 체결하고 2년 안 된 집을 사면, 승계받은 집주인은 혜택 있어?

 

이것도 불가능합니다. 가장 중요한 건 이전 계약과 다음 계약의 임대인이 동일해야 한다는 것입니다. 중간에 승계받은 계약은 비과세 혜택에 해당하지 않습니다. 즉, 새로 집을 살 때 세입자의 임대차 계약기간이 얼마 남지 않은 집을 사야 한다는 뜻인 거죠. 

 

그리고 새로운 계약을 하든, 새로운 세입자를 들이든, 1차 계약을 맺고 이 계약이 최소한 1년 6개월 이상 유지된 후 2차 계약이 상생임대차 계약이어야만 합니다. 그리고 이 2차 계약을 2년 이상 유지한 후에 집을 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

조금 더 풀어서 설명을 해보자면, 우선 상생임대차 딱지를 받으려면 1차 계약(직전계약)과 2차 계약(상생임대차 계약) 이렇게 두 번의 임대차 계약 절차가 있어야겠죠. 2차 계약을 2024년 말 전에는 맺어야 2년 후에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그럼 1년 6개월을 역으로 계산해보면 내년 6월 전에는 1차 계약을 맺어야 상생임대차 계약을 기한 안에 맺을 수 있게 되는 겁니다.

 

하지만 2년을 계약해놓고 1년 6개월 만에 집을 비우고 나가는 세입자가 많지는 않을 겁니다. 그래서 사실상 올해 말까지 1차 계약을 해야만 2024년 말 전에 상생임대차 계약을 맺을 수 있다고 보면 됩니다. 

 

- 내가 사려는 집이 상생임대주택인지는 어떻게 확인해?

 

1) 특례 적용을 받기 위한 신고서를 작성하고, 2) 해당 주택에 관한 ‘직전 임대차 계약서’와 ‘상생임대차 계약서’를 첨부해서 제출해야 합니다. 그러면 관할 세무서에서 행정정보망을 이용해 이를 확인하게 돼 있습니다. 이 정보망에는 확정일자를 받은 임대차 계약서 데이터가 저장되어 있습니다.

 

이게 전세라면 확정일자를 받을 때 제출된 임대차 계약서를 확인할 수 있고, 전월세 신고제 대상이라면 신고 때 제출된 임대차 계약서를 확인하겠죠. 하지만 확정일자를 따로 받지 않은 월세 등 확인이 안되는 대상의 경우에는 행정정보망에 임대차 계약서가 존재하지 않습니다. 이럴 때 제출한 임대차 계약서를 어떻게 검증할 것인지는 관할 세무서가 알아서 처리를 해야 하는 부분입니다.

 

“직전 계약 대비 5% 이내 조건만 있었다면 이 난리가 없었을 텐데, 지금은 기존 세입자가 나가느냐 안 나가느냐, 뭐 내가 어떻게 하느냐에 따라 굉장히 큰돈이 왔다 갔다 할 수 있어서... 굳이 연구를 하게 할 필요가 있었을까 싶네요. 아직 확정된 건 아니지만...” - 이진우 -

 

“7월이나 8월에 세부적 가이드라인이 나오면 또 안내해드리겠습니다.” - 김현우 -

 

 

2. 돈 있는 사람들, 한전 회사채를 마구 사들인다?!

 

한국전력공사(한전)의 채권을 매입하는 사람이 크게 늘고 있다는 소식입니다. 상당히 오묘한 얘기죠. 한국전력은 공기업입니다. 나라가 운영하는 기업이니 회사가 망할 일은 거의 없습니다. 그런 기억이 채권을 발행한다면? 이건 채권 사줘도 돈 떼먹힐 위험이 거의 없으니, 그 대신 이자를 덜 쳐줍니다. 즉, 일반적으로는 수익률이 낮아야 한다는 겁니다. 

 

그런데 지금 한전의 채권 금리가 크게 올랐습니다. 작년 초만 해도 1.1% 남짓하던 3년짜리 한전채 금리는 지금 4.3%까지 올라와 있습니다. 같은 기간 국가가 발행하는 3년짜리 국고채 금리는 1%에서 2.9%까지밖에 안 올랐으니 굉장히 이례적인 상승 폭인 겁니다. 

 

- 한전채 금리가 오르는 이유는?

 

지금 한전이 급하게 자금을 모으기 위해 채권을 마구잡이로 발행하고 있기 때문입니다. 그제 손경제에서 잠깐 언급하기도 했는데요, 올해 한전의 적자 규모는 20조 원에 달할 것으로 보고 있습니다. 우크라이나 사태로 전기 발전 원가는 오르는데, 그걸 실제 전기료에는 반영하지 못한 이유입니다. 

 

이 적자를 메우긴 해야 하는데, 물가가 높아지는 마당에 전기료라고 당장 올릴 수는 없습니다. 그러다 보니 채권을 엄청 찍어서 자금을 조달하고 있는 겁니다. 올해 1분기에만 거의 10조 어치의 한전채를 발행했다고 합니다. 

 

그런데 수요와 공급 법칙을 고려했을 때, 이렇게 한전채 공급이 많아지면 몸값은 떨어지고 사줄 사람도 줄어들 수밖에 없겠죠? 그럼에도 한전은 당장 돈이 필요하니 채권 발행을 멈출 기미는 또 없습니다. 즉, 시장에 ‘이자 높게 쳐줄 테니까 일단 좀 사주면 안될까?’라는 겁니다. 이러면서 한전채 금리는 계속 올라온 거죠.

 

- 연 4.3%면 꽤 높긴 해... 그렇다고 10조 원 규모가 다 팔리긴 해?

 

주가가 연일 폭락하고 있습니다. 사람들은 자연스럽게 ‘주식 말고 투자할 곳 없나’ 찾아보는 중이라는 얘깁니다. 그런데 한전채가 4.3%를 줘? 게다가 망하지도 않고 금리도 예·적금보다 높으니 투자자들이 몰릴 수밖에 없습니다. 

 

- 한전채가 시장 자금을 이렇게 빨아들이면, 다른 기업들은 자금 조달 어떻게 해?

 

정확한 지적입니다. 상식적으로 같은 금리라면 민간 은행이 발행한 채권을 살까요, 공기업인 한전의 채권을 살까요? 당연히 국가가 보증하는 한전 채권을 살 겁니다. 

 

그래서 같은 신용등급에서 비슷한 금리로 채권을 발행해왔던 은행채는 요즘 인기가 시들합니다. 그럼 은행이 채권을 팔려면 한전보다 더 높은 이자를 쳐줘야 되겠죠. 올해 초 은행채 5년물 금리가 2.3%였는데 지금은 4.1%까지 올라왔습니다. 이미 거의 두 배가 뛰었네요.

 

문제는 은행채 금리가 뛰면 채권투자자가 아닌 일반 국민들까지도 피곤해지는 상황까지 이어집니다. 은행이 채권을 찍어내는 이유는, 대출을 내줄 때 쓸 돈을 조달하기 위해서거든요. 

 

은행 입장에서는 시장에 더 높은 이자를 쳐줘야 대출 원가가 높아집니다. 그럼 은행은 이 높아진 원가를 대출 금리에 반영하게 되고, 결국 은행채 금리가 오르면서 주택담보대출 금리도 함께 올라버리는, 그래서 대출받은 사람들에게는 불리한 구조가 만들어질 수 있다는 겁니다. 

 

정리하면, 당장 지금 전기료가 안 오른다고 해서 우리가 부담해야 할 돈이 사라지는 게 아니고, 돌고 돌아서 이렇게 결국 비용을 지불하게 되는 셈인 겁니다.

 

“차라리 전기요금을 더 낼 걸 하시는 분도 있겠어요. 결국 전기요금 싸게 쓴 분들이 본 이익을 대출받은 분들이 대신 내주는... 그런 구조네요.” - 이진우 -

 

“그렇다고 회사가 전기료를 높게 부담한다고 해도 문제에요. 이렇게 되면 회사 마진이 줄고... 그럼 또 보너스 덜 나오고...(웃음) 어떻게든 비용을 부담하는 구조입니다.” - 이슬기 -

 

 

3. 미국도 유류세 깎는다... 갈팡질팡하는 바이든의 에너지 정책

 

최근 기름값이 너무 많이 오르니까 우리 정부는 유류세를 최대한 깎아줄 수 있는 만큼 깎아주겠다고 했죠. 지금 미국도 같은 조치를 취할 계획이라는 소식입니다. 

 

조 바이든 미국 대통령은 현지 시각으로 어제, 3개월 간 유류세를 면제해 달라고 의회에 요청했습니다. 유류세 인하 소식은 지금 조 바이든 미국 대통령이 얼마나 궁지에 몰렸는지를 보여주는 상징적인 뉴스입니다. 

 

우리나라는 기름에 붙는 세금이 많습니다. 휘발유 기준으로 리터당 573원이 세금입니다. 반면 미국은 1겔런 당 대략 240원 정도의 세금이 붙습니다. 1겔런이 4리터 조금 안되는 양이니까, 휘발유 기준으로 리터당 세금이 80원도 붙지 않는 셈이죠. 

 

물론 안 깎아주는 것보다야 낫겠지만, 깎아줘봤자 티가 나지 않는 적은 금액입니다. 그러니 가격 안정에 별로 도움이 되지도 않을 거고, 정유 업체들이 깎아준 세금만큼 기름값을 내릴 지도 미지수입니다. 

 

게다가 세금을 깎아주려면 국회의 동의가 필요한데, 현재 야당인 공화당이 중간 선거를 앞두고 선심성 정책이라며 반대 중인 상황입니다. 이걸 바이든 대통령이 모를 리가 없음에도 이 유류세 인하 카드를 꺼낸 건 그만큼 급하다는 것이고, 마땅한 대안도 없다는 뜻입니다. 

 

참고로 2008년 고유가 사태 당시에도 미국은 대선을 치르는 중이었는데, 당시 민주당 후보로 나섰던 버락 오바마 전 대통령은 당내 경선 상대였던 힐러리 클린턴과 공화당 후보 모두가 유류세 삭감 정책을 얘기할 때, “그건 정치적 술수에 불과하다, 정치인이 해서는 안될 일이다”라고 말했습니다. 당시 오바마의 러닝 메이트가 지금의 바이든 대통령이라는 것을 생각하면, 바이든 발등에 떨어진 불이 얼마나 뜨거운지 알 수 있겠죠. 

 

바이든 대통령은 작년까지만 해도 눈엣가시처럼 생각하던 엑손모빌과 같은 정유사들에게 지금은 직접 편지를 써서 보낼 정도입니다. 서한에는 “휘발유 공급 좀 더 해라...”고 적혀 있다고 하네요. 작년까지만 해도 “너희들 때문에 친환경으로 못 가잖니”라며 배척했던 것과 완전히 다른 행보입니다.

 

그럼에도 정유사들은 꿈쩍도 안 하고 있습니다. 심지어 정유사 셰브론의 회장은 어제 고유가 사태에 대해서 “제발 정유사 타령 좀 그만하라”며 공개적으로 서한을 보내기도 했습니다. 

 

“미국 대통령, 참 힘든 직업이네요...(웃음) 이쪽에는 ‘친환경 해야지’하다가도 저쪽에서는 ‘한번 좀 도와줘~’ 해야 하고...” - 이진우 -

 

- 그런데 정유사들은 왜 기름 더 안 팔아? 지금 팔면 비싼 가격에 팔릴 텐데...

 

이게 바이든 대통령에게는 자충수일 수도 있는데요, 일단 정유사 입장에서는 앞으로 어떻게 될지 모르기 때문에 기름을 더 많이 생산하지 못하고 있습니다.

 

외신 보도들을 살펴보면, 과거 배럴당 2달러 정도였던 정유사들의 정제 마진이 지금 배럴당 18달러까지 올라갔습니다. 마진이 9배나 늘었음에도 지금 기름을 팔지 않고 있는 겁니다. 

 

정유를 더 하지 않는 이유는 일단 정유 공장이 최근 많이 줄어들었기 때문입니다. 2년간 공장 5개가 문을 닫았는데, 그 5개 공장에서 정제할 수 있는 양만 하루에 100만 배럴 정도 되거든요. 

 

바이든 대통령 취임 후 신재생 에너지 정책 기조를 줄곧 이어왔고, 전기차 보급도 얘기했었죠. 그러다 코로나 사태가 터지고 하니 채산성이 떨어지는 곳들은 정리한 겁니다. 

 

지금이라도 정제량을 늘리면 되지 않겠느냐 싶지만, 공장을 다시 세우거나 재보수하는 건 전부 비용이 들어갑니다. 투자라 생각하고 다시 시작할 수도 있긴 하지만, 지금 좀 휘발유가 급하게 필요한 거지 사실 언제 또 신재생으로 돌아설지 모르는 일입니다. 그러니 정유 공장을 세우겠다고 큰돈을 투자했다가 다시 공장이 애물단지가 되어 버리는 것에 대한 두려움이 큰 겁니다. 

 

앞서 말한 정유회사 셰브론의 회장이 바이든 대통령에게 보낸 서한을 보면, 

 “아무것도 하지 않으면서 정유사들만 비난하지 마라, 정유사를 움직이게 하고 싶으면 연방정부가 정유시설 지을 토지를 빌려준다거나 정유소 핵심 기반 시설 건설 인허가를 빨리 내주거나, 앞으로 휘발유를 계속 쓸 거라는 보장을 하든가, 뭐라도 해라” 이런 얘기를 했다고 합니다.

 

“틀린 얘기가 하나도 없네요...(웃음) 선거할 땐 친환경 한다면서 악마 취급하고 실제로 급하니까 석유좀 달라고 하면 정유사 입장에서는 ‘우리는 뭐냐’라고 하겠죠” - 이진우 -