[22/06/22] 이진우의 손에 잡히는 경제 요약

※어제 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 정부는 어제 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열고 다양한 부동산 대책과 방안을 발표했는데, 눈 여겨봐야 할 내용은 어떤 것들인지 짚어봤습니다. 

 

1. 임대차 시장 관련 내용 중 챙겨야 할 지점은?

 

임대인과 임차인이 알아둬야 할 내용으로 먼저, 전월세 가격을 적게 올리도록 유도하기 위한 ‘상생임대인’에 대한 양도세 특례가 확대되고 연장됩니다. 

 

‘상생임대인’이란, 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하고 계약한 임대인을 말합니다. 그래서 ‘착한 임대인’이라고 부르기도 하죠. 이때의 계약은 기존 세입자든, 신규 세입자든 상관없고, 계약갱신청구권을 쓴 건지도 따지지 않고 그냥 이전 계약 대비 5% 이내이기만 하면 됩니다. 

 

원래 집을 팔 때 양도세를 면제받거나 공제받으려면, 1세대 1주택이면서 해당 주택에 2년 이상 거주해야만 합니다. 그런데 집주인이 이 ‘상생임대인’이 되면, 거주요건 2년 중 1년을 인정해주는 제도가 작년 12월 중순부터 시행되고 있었습니다. 

 

이렇게 상생임대인이 되면 1세대 1주택에 대해서만 조건부로 혜택을 줬습니다. 그런데 이제 앞으로는 2년간의 거주요건을 전부 면제해주고, 다주택이더라도 나중에 1주택이 될 계획이라면 1주택이 됐을 때 혜택을 적용해 줍니다. 

 

- 나중에 1주택이 되면 혜택을 준다니?

 

다주택자로 살면서 집을 하나씩 처분하다가, 맨 마지막에 1개 주택만 남았을 때 그 집을 팔 때도 혜택을 준다는 것입니다. 예를 들어 A, B, C라는 세 집을 가지고 있고, 이 중 A 주택은 직전 계약 대비 5% 이내로 임대료를 인상하고 나머지 B, C는 그렇지 않았다고 가정해 봅시다. 그럼 나중에 B와 C 주택을 처분하고 A 주택만 남았을 때는 2년의 거주 요건 없이 양도세 비과세와 장기보유특별공제(장특공) 혜택을 주겠다는 것입니다. 

 

그래서 사실 ‘상생임대인’이라고 되어있지만, ‘상생임대주택’이라고 보면 더 기억하기가 쉬울 겁니다. 5% 이내로 임대료를 인상한 이력이 있는 ‘상생임대주택’이라는 딱지가 붙어있는 집이라면, 가장 나중에 처분할 때 비과세와 장특공 혜택을 주겠다는 겁니다. 

 

이렇게 되면 다주택자 입장에서는 가장 차익이 클 집을 마지막에 팔도록 두고 임대료는 5% 이내로 인상하면 되는 거죠. 나머지 집들은 딱히 신경 쓰지 않아도 됩니다. 

 

다만 이건 올해 일몰 예정이었던 것을 2024년까지 한시적으로 연장해서 적용하는 겁니다. 이 기간에 임대차 계약을 체결하거나 갱신한 주택에만 ‘상생임대주택’ 딱지가 발부됩니다. 애초에 기한을 둔 이유는 계약갱신청구권이 소멸된 매물이 시세에 맞춰 나오게 될 때 시장불안이 생길 수도 있다는 우려 때문이었거든요. 시장 안정을 위해 올해만 적용하려고 했던 걸 2년 더 연장하고, 2년 뒤 시장 상황을 보면서 필요하다 싶으면 연장 여부를 검토할 예정이라고 합니다. 

 

“이른바 갭투자로 내가 살지 않는 집에 ‘상승임대주택’ 딱지가 붙은 분들에겐 희소식이고... 차익이 가장 많이 날 집에 지금 거주를 하고 있는 다주택자한테는 조금 애매한 소식이군요.” - 이진우 -

 

- 또 기억해야 할 것은?

 

기존에 있던 혜택이 확대되는 것들 위주입니다. 

 

올 8월 1일부터 내년 7월 말일까지 갱신이 만료된 임차인을 대상으로 버팀목 전세자금 대출 한도를 지금보다 50% 늘려줍니다. 새 주택을 찾을 때 보증금이 부족하지 않도록 돕겠다는 거죠. 수도권은 최대 1.8억까지, 지방은 1.2억까지 대출이 가능합니다. 버팀목 전세자금 대출은 부부합산 연 소득 5천만 원 이하, 순자산가액 3.25억 원인 무주택 세대주를 대상으로 연 1.8~2.4%의 저금리로 내주는 대출입니다. 

 

전월세 자금에 대한 연말정산 세액공제 혜택도 지금보다 상향됩니다. 지금은 총급여 7천만 원 이하의 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해서 연 최대 750만 원의 10~12%를 세액공제해주고 있는데요, 올해 월세액에 대해서는 12~15%로 상향됩니다. 내년 연말 정산 때 조금 더 돌려받는 거라고 생각하시면 됩니다. 

 

전월세 보증금 대출을 받은 경우, 원리금 상환액에 대한 소득공제도 확대됩니다. 지금은 연 300만 원의 40%를 소득공제 해주고 있는데 이 한도 또한 연 400만 원으로 확대됩니다.

 

 

2. 분양가 상한제도 손댄다... 어떤 게 바뀔까?

 

분양가 상한제는 1) 건축비, 2) 가산비라는 일종의 건설사 이윤, 그리고 3) 땅값까지 더해 분양가가 결정되는 구조인데요, 이번 부동산 대책에서 이 3가지를 조금씩 다 바꾸겠다는 계획입니다. 

 

우선 건축비는 매년 3월과 9월에 공시된 건축비를 일률적으로 적용해야 하는데요, 공시된 후에 원자재 가격이 올라버리면 그때그때 반영이 안되고 있습니다. 그래서 앞으로는 오른 원자재 가격을 바로 반영할 수 있도록 바꾸겠다는 겁니다. 

 

두 번째로 가산비의 경우인데, 재개발이나 재건축을 할 때 부가적으로 들어가는 비용들이 있습니다. 이사비용, 상가라면 영업손실 보상비, 총회 운영비 등등이 있죠. 이런 비용은 일반 주택사업이나 공공택지 사업에서는 거의 없고, 재개발과 재건축 등 정비사업에만 발생하는 비용입니다. 이 가산비는 그간 분양가 상한제의 비용으로 인정하지 않았습니다. 그런데 이걸 이제 분양가에 포함시키겠다는 것이죠. 

 

마지막으로 땅값입니다. 이 부분이 가장 중요한데요, 분양가 상한제에서 분양가를 정하는 건 사실상 땅값입니다. 이건 분양가 상한제뿐 아니라 다른 아파트도 마찬가지이긴 합니다. 

 

분양가 상한제에서는 땅값을 어떻게 정하냐면, 감정평가사가 인근 지역 표준지 공시지가에 입지와 같은 지역 특성을 반영해서 ‘보정율’을 곱하면 땅값이 정해집니다. 이렇게 나온 땅값을 조합이 지자체에 제출하면 이걸 ‘한국부동산원’이 다시 한번 평가합니다. 

 

한국부동산원에서 땅값을 재검토하는 이 과정에서 땅값이 대부분 깎입니다. 그래서 건설사들이 이 과정을 없애달라고 그간 정부에 강하게 요구해왔습니다. 국토부는 이걸 없앨 수는 없지만, 땅값을 검증하는 위원회인 ‘택지비 검증위원회’라는 것을 만들어 여기에 민간 전문가들도 참여하게 한다는 대책을 내놨습니다.

 

지금까지 부동산원은 어떻게 땅값을 재검토하는지 공개하지 않았는데요, 이 검증위원회를 통해 민간 전문가들도 참석시켜서 과정을 공개하도록 하겠다는 겁니다. 국토부는 민간 전문가들에게 공개하는 과정이 있다고 해서 땅값이 더 오르거나 내리거나 하지는 않을 거로 보고 있습니다. 

 

“정부 기관이 억지로 분양가를 깎지 못하도록 감시하겠다는 거네요.” - 이진우 -

 

- 분양을 좀 빨리 하라는 메시지인 것 같은데?

 

맞습니다. 하지만 큰 효과는 없을 것 같다는 게 전반적인 평가입니다. 결국 땅값이 안 오른다고 하면 분양을 잘 하지 않을 테니까요. 

 

부동산원은 제도를 이렇게 바꿨을 때 분양가가 얼마나 올라갈지 시뮬레이션을 해봤는데요, 그 자료에 따르면 대략 지금보다 2%에서 최대 4% 정도 올라가는 걸로 나왔습니다. 그런데 현재 물가상승률이 5% 가까이 되는 상황에서 최대 4% 정도 분양가를 더 올릴 수 있다고 그간 미뤄왔던 분양을 지금 해보겠다고 나서는 곳은 많지 않을 겁니다. 

 

특히 재건축, 재개발 단지들은 윤석열 대통령 후보 시절, 이 분양가 상한제 개편을 공약으로 내걸었을 때 땅값을 산정하는 방식이 달라지는 것을 기대했습니다. 땅값이 올라가야 수익이 더 나올 테니까요. 

 

그래서 분양 일정을 미루고 미루다 개편안이 나오면 분양할 계획이었던 건데, 이번 개편안을 보면 딱히 땅값이 더 올라갈 것 같지 않으니 일단 조금 더 지켜보자는 분위기가 이어질 수 있습니다. 

 

또한, 재건축·재개발 단지들에서는 분양가 상한제를 완전히 폐지할 거라는 기대감도 있었습니다. 그런데 국토부는 어제 대책을 발표하면서 “이번 대책은 현장에서 요구한 것 중 합리적으로 반영 가능한 것들을 다 반영했기 때문에 더 이상의 개선은 없을 것”이라고 못을 박았습니다. 즉, 현재로선 분양가 상한제 폐지는 당분간 어려울 것으로 보입니다. 

 

“물론 이 못이 언제 또 뽑힐지는 모를 일이지만요. (웃음)” - 박세훈 -

 

 

3. 이제 약국 문 닫아도 자판기에서 약 살 수 있다고?

 

정확하게는 ‘화상투약기’입니다. 앞으로 자판기처럼 ‘화상투약기’라는 무인기기를 통해서 약을 살 수 있게 된다는 소식인데요, 우선 상황을 한 번 가정해보겠습니다. 

 

약국이 다 문 닫은 심야에 설사가 너무 심한 상황이 생길 수 있죠. 그런데 지사제는 편의점에서도 팔지 않습니다. 그럼 문 닫은 약국으로 갑니다. 약국 앞에 자판기가 하나 놓여있을 건데, 이 자판기에 내가 누를 수 있는 버튼은 ‘통화’라는 버튼 하나뿐입니다. 이 버튼을 누르면 집에 있는 약사님에게 신호가 가고, 통화를 받은 약사님이 이 자판기를 통해 나와 화상통화를 하면서 어떤 약이 필요한지 상담을 합니다. 그리고 필요한 약을 원격 제어로 내주는 것이죠. 내가 사고 싶은 브랜드의 약을 골라 살 수 있는 건 아니기 때문에 사실 완전히 자판기로 보기는 어렵습니다. 

 

“약사님이 재택근무를 한다는 얘기군요?” - 이진우 -

 

※원격 화상투약기 예시

 

 

 

- 그럼 상담사가 약사인지 어떻게 확인해?

 

일단 약사면허가 없이 약을 파는 건 법 위반입니다. 그래서 이 ‘화상투약기’의 경우, 상담이 시작되면 화면 우측에 상담해주는 약사의 면허증도 함께 나오게 되어있습니다. 만약 약사면허증과 다른 사람을 내세워 약을 팔면, 약사 면허는 박탈됩니다.

 

또한, 이 화상투약기로 상담한 내용은 6개월 간 시스템에 보관되므로, 정 믿기 힘들면 약을 사간 환자가 화상투약기로 약을 받았을 때의 동영상을 받아서 그걸로 고발해도 되겠죠. 그러니 약사들이 굳이 자기 면허를 뺏길 리스크를 지고 다른 사람을 앞에 세울 거로 보이지는 않습니다. 

 

- 약사 한 명이 여러 개 설치할 수도 있을까?

 

화상투약기는 약국 앞에만 설치할 수 있게 되어있습니다. 그리고 약국을 개설한 사람만 설치할 수 있죠. 물론 A약국의 약사가 A약국에도 놓고 옆 동네의 B약국에도 A약국 소속 화상투약기를 설치하고 싶으면 할 수도 있습니다. 하지만 이렇게되면 B약국 약사가 가만히 있을까요? 결국 A약국 약사는 A약국 앞에만 설치하고, B약국 약사는 B약국 앞에 설치하면서 '1약국 1자판기'가 될 거로 보입니다. 

 

“저는 오히려 한 약사분이 여러 개를 운영할 가능성이 높다고 봅니다. 그게 효율적이기도 하고요. 심야에 손님이 많지 않은 시간이니까요.” - 이진우 -

 

- 상담 가격이 따로 있을까?

 

약국에서 약을 산다고 약사에게 따로 진료비를 내지 않듯, 이 화상투약기도 약값을 제외하고 내는 돈은 따로 없습니다. 그럼 약사들이 무슨 이득이 있길래 이 자판기를 설치하나 싶죠. 

 

사실 심야나 주말처럼 손님이 아주 적은 시간에 약국 불 켜놓고, 에어컨 틀어놓고, 약국 실내에 앉아있는 인건비까지 이게 전부 비용입니다. 화상투약기를 설치해두면 약사 입장에서는 절약할 수 있는 비용인 것이죠. 

 

만약 심야에 내가 일할 수 없다면 근무약사를 고용하는 방법도 있습니다. 참고로 이 근무약사의 경우에는 약국 한 곳에서만 근무해야 한다는 규정이 없기 때문에 여러 약국에 고용돼 한 번에 각기 다른 약국에서 들어오는 상담을 해줄 수도 있죠. 

 

- 약국에 있는 모든 약을 사는 게 가능한 건가?

 

그건 아닙니다. 일단 11개 종류의 약만 살 수 있게 되어있습니다. 해열제, 진통소염제, 안약 등 11종류인데, 가령 타이레놀은 지금도 편의점에서 살 수 있지만, 지사제나 다래끼약 같은 건 편의점에서 살 수 없습니다. 이런 약을 약국이 문 닫았을 때도 살 수 있다는 편의성이 생긴 겁니다. 

 

- 약사 측에서는 반대가 꽤 심하다고?

 

화상투약기를 허용하면, 결국에는 의약품 온라인 판매로 이어질 수 있을 거라는 우려 때문입니다. 약사는 약국 안에서 약을 직접 건네주고 돈을 받는 사람이죠. 그런데 이 자판기는 사실 직접 주고받는 게 아니다 보니, 형식만 따졌을 때는 인터넷으로 약을 파는 것과 크게 차이가 없다고도 보는 겁니다. 

 

그래서 약사들은 이 화상투약기를 허용하면 앞으로 온라인 판매와 같은 약국 외 약 판매를 막을 수 있는 명분이 사라지는 것 아니냐, 이런 위기의식을 가지고 있는 거로 보입니다.