[22/05/02] 이진우의 손에 잡히는 경제 요약

[22/05/02] 이진우의 손에 잡히는 경제 요약

 

 

1. 인사청문회 시작, 추경호 기재부 장관의 경제정책 로드맵은?

 

오늘(2일)부터 인사청문 정국이 시작됩니다. 한덕수 국무총리 후보자를 비롯해 5명의 장관 후보자까지 총 6인에 대한 청문회가 동시에 진행되는데요, 저희 손경제는 그중 대한민국의 경제정책 전반을 담당할 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 청문회 전 미리 국회에 제출한 서면 답변을 한번 짚어봤습니다. 

 

- 일단 가장 중요한 건 부동산일 거 같은데?

 

맞습니다. 부동산 세제 관련 내용 중에서도 우선 ‘종합부동산세(종부세) 개편’이 가장 눈에 띕니다. 결론부터 말하자면 “종부세 세율을 보유주택 수가 아닌 금액을 기준으로 맞추겠다”는 겁니다.

 

지금 종부세는 다주택자들에게 더 높은 세율이 적용됩니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자는 1가구 1주택자의 두배 수준에 달하는 세율을 적용받습니다. 15억짜리 주택을 한 채 가진 1주택자보다 5억짜리 주택을 3개 가진 다주택자가 세금을 두 배 가까이 더 내는 것이죠. 

 

“실거주 1주택을 제외하고는 집을 다 팔라”는 현정부의 정책의지가 담겨있던 것인데, 이에 대해 추 후보자는 “세제를 지나치게 시장 관리 목적으로 활용한 면이 있어서 이걸 형평성에 맞게 바꾸겠다”고 나섰습니다. 

 

나머지 부동산 정책은 기존 윤석열 당선인의 공약을 재확인하는 수준이었습니다. 오래된 아파트는 정밀안전진단을 면제해주겠다는 등 재건축과 재개발을 쉽게 할 수 있도록 제도 정비에 착수하겠다는 게 윤 당선인 공약이었는데, 정상적으로 추진하겠다고 답변했습니다. 

 

다만 이 부분은 인수위 안에서도 발언 수위가 엇갈리는 부분입니다. 오늘은 추 후보자 외에 원희룡 국토부 장관 후보자에 대한 청문회도 함께 열리는데, 원 후보자는 서면 답변에서 윤 당선인의 공약과 반대로 해석될 수 있는 이야기를 했습니다. 답변에서 원 후보자는 “재건축·재개발 규제를 완화하면 가격이 불안해지는 부작용이 있을 수도 있다”는 우려를 내비친 겁니다. 윤 당선인의 당선 이후에 재건축·재개발 가능성이 높은 지역의 집값이 들썩이는 걸 의식한 발언으로 보입니다. 따라서 관련 정책 방향은 조금 더 지켜봐야 합니다. 

 

- 암호화폐 매매차익에 매기는 세금은 어떻게 돼?

 

가상자산에 대한 세금은 내년 1월 1일부터 매겨집니다. 코인으로 번 돈은 ‘기타소득’으로 분류해 과세합니다. 수익의 250만 원까지는 공제해주고, 이보다 더 많이 번 돈에 대해서는 20%를 세금으로 내는 것인데요, 그동안 코인 업계는 국내 주식과 똑같이 세금을 매겨달라고 요구해왔습니다. 

 

지금 국내 주식은 세금을 내지 않지만, 내년부터는 5000만 원까지 비과세고 그 이상의 금액은 20~25%의 양도세를 내야 합니다. 코인도 250만 원이 아닌 5000만 원 공제를 적용해달라는 것이죠. 

 

“해외주식은 250만 원까지만 공제하잖아요? 코인은 국내 거래소에서 거래되니까 국내 주식 수준으로 공제금액을 올려달라는 거군요.” - 이진우 - 

 

추 후보자는 암호화폐를 ‘기타소득’으로 보는 게 맞다는 입장을 내놓긴 했습니다. 다만 법상 예외적으로 가상자산에 대해서만 공제금액을 높일 수 있고, 윤 당선인 공약 중에서 이 공제금액을 주식과 비슷하게 올리는 것이었기 때문에, 기타소득이지만 금융투자소득과 비슷하게 세금을 매길 가능성은 아직 열려 있습니다. 

 

- 상속세도 좀 깎을 수 있다는 얘기가 나왔다면서?

 

상속세에 대해서 추 후보자는 “세대간 자본 이전을 통한 소비여력 확충이 필요하다”고 했습니다. 조부모나 부모세대 돈을 자녀들에게 많이 넘겨서, 자녀세대가 돈을 많이 쓰게 하는 효과를 내겠다는 것이죠. 상속세율은 그대로 두되 공제범위를 늘리는 방향으로 세금을 깎아보겠다는 건데요. 

 

현재 상속세는 일단 2억을 기초로 공제하고, 성인자녀 1인당 5000만 원씩 인적공제를 해줍니다. 자녀가 만약 2명이면 기초공제와 합쳐서 3억을 공제받을 수 있는 겁니다. 이때 일괄공제 금액인 5억과 비교해서 더 많이 받을 수 있는 걸 선택하면 되는데요, 만약 자녀가 많다면 인적공제를 받는 게 유리하고 아니라면 그냥 일괄공제를 받는 게 낫겠죠. 여기에 배우자 상속공제 5억 원을 더하면 보통 10억 원까지는 상속세를 내지 않을 수 있습니다. 

 

추 후보자는 여기서 인적공제를 더 늘리겠다는 생각입니다. 그럼 10억보다 더 큰 금액까지 상속세 공제를 받을 수 있게 되니 상속세 부담이 줄어드는 효과를 볼 수 있을 거라는 구상입니다. 

 

“여러 내용들을 보니 세법을 개정해야 하는 건 민주당을 또 설득해야 하는 일인데... 과연 장관 뜻대로 잘 될 수 있을지 모르겠네요.” - 이진우 - 

 

 

2. 김포 ‘왕릉뷰’ 아파트, 철거는 사실상 어려울 듯?

 

작년 9월 문화재청은 김포 검단신도시의 일부 아파트가 허가 없이 불법 착공되었다며 건설사와 인천 서구청을 경찰에 고발했습니다. 이 아파트가 세계문화유산인 김포 장릉 인근 문화재 보존지역에 지어졌다는 이유였습니다. 

 

- 일단 지금 진행 상황 브리핑 좀 부탁해

 

아파트들은 거의 대부분 완성이 됐습니다. 이제 곧 입주 절차를 밟게 되는데요, 신축 아파트는 아파트 공사가 마무리되면 큰 틀에서 입주자 사전점검을 하고 그 다음에 관할 지자체에 사용검사 신청까지 합니다. 여기까지 통과가 되면 사용승인이 떨어지고 바로 입주가 시작됩니다. 

 

지금 문제가 되는 아파트 건설사는 3곳인데, 올 6~9월 중에 사용 검사 신청을 하겠다고 했던 걸 지금 조금씩 앞당기고 있습니다. 가령, 한 건설사의 경우 사용검사 예정일이 7월 15일이었는데 이걸 이번달 27일로 확 당겼습니다. 입주도 그만큼 빨라지겠죠. 그런데 이 건설사들이 사용검사 신청 일정을 앞당기는 게 논란을 불러일으키고 있습니다. 

 

- 입주가 빠른 건 공사가 빨리 끝났다는 건데, 뭐가 문제야?

 

사실 이것과 관련해서 소송이 진행 중인데요, 작년에 문화재청은 건설사들에 공사를 중지하라는 행정명령을 내렸습니다. 건설사들은 부당한 명령이라며 법원에 “문화재청의 공사중지 행정명령을 취소해달라”고 소송을 냈습니다. 이 소송의 결과가 나오려면 아직 좀 더 기다려야 합니다. 

 

그럼 지금 소송이 진행 중인데도 아파트를 어떻게 지어 올렸느냐? 방금 말씀드린 소송의 결과가 나올 때까지 건설사들이 기다리기만 할 수 없으니, 건설사들은 “소송 결과 나오기 전까지 그래도 공사는계속 할 수 있게 해달라”며 법원에 가처분 신청을 냅니다. 그런데 이 가처분 신청에서 1심, 2심 모두 건설사의 손을 들어줬고, 그래서 공사는 계속 진행됐습니다. 

 

당시 법원이 건설사의 손을 들어준 이유는 1) 이미 공사가 거의 다 진행된 상황이고, 2) 이것을 철거했을 때 입주민들이 입게 될 피해가 크다는 것이었습니다. 이에 문화재청은 대법원에 이 가처분 신청에 대한 재판단을 요구했습니다.

 

결론적으로 지금 소송이 두 가지인데요, 첫 번째는 '현재 가처분 신청에 대한 대법원의 판결'이고 두 번째는 '공사중지 행정명령에 대한 소송'입니다. 

 

- 건설사들이 입주 일정을 당기는 건 왜 하는 거야?

 

지금 가장 중요한 건 ‘공사중지 명령’에 대한 판결 결과인데, 만약 입주가 진행된 이후에 “문화재청의 공사중지 행정명령은 적법하다”는 결과가 나오면 굉장히 곤란한 상황이 벌어지기 때문입니다.

 

문화재청이 승소하면 원칙대로는 행정력을 동원해서 철거를 해야 하는데, 이런 ‘행정대집행’을 할 때 건물은 철거할 수 있어도 그 안에 사람이 있을 때는 쉽게 철거할 수 없습니다. 거기다 지금 이 상황에서 입주자들은 잘못한 것도 없습니다. 건설사와 문화재청 사이의 문제였으니까요. 그런데 철거가 시행되면 정작 피해는 입주자들이 입게 되는 겁니다. 

 

물론 그럴 경우에는 입주자들이 시행사와 시공사를 상대로 소송을 걸어 피해보상을 받는 방법이 있긴 하겠지만, 그동안 살 거처를 또 찾아야 하게 되는 겁니다. 재판부도 당연히 이런 지점을 고려해서 판결해야 할 것이고요. 가처분 신청 때 건설사들의 손을 들어준 것도 같은 이유였습니다. 그래서 이런 점을 노리고 건설사들이 입주 시기를 앞당긴 것이 아니냐는 지적이 나오는 것입니다. 

 

“만약 이렇게 상황이 진행되면, ‘일단 건물을 좀 빨리 지어놓으면 문화재청이 지적해도 완공할 수 있겠네’ 하는 선례가 남겠네요.” - 이진우 - 

 

건설사가 재판에서 이겨도 그것대로 논란이 될 수 있습니다. 결국 문화재보호법을 어기고 아파트를 올린 선례가 남기 때문입니다. 

 

- 입주시기 앞당기는 것에 대해 문화재청이 할 수 있는 건 뭐야?

 

문화재청에서는 인천 서구청에 공문을 보냈습니다. “건설사들이 사전심사 요청하면 판단을 좀 유보해줘”라고 공식적으로 요구해 입주 시기를 늦추려는 겁니다. 하지만 여기에 대해 서구청은, “우리는 신청 들어오면 주택법에 따라서 공사 잘 끝났는지 살펴보고, 관계부서 협의해서 승인할지 말지 결정할 거야”라며 원론적인 입장만 내놓은 상태입니다. 

 

“일단 입주 신청이 들어오면 그때 분위기 보고 결정하겠다는 얘기네요.” - 이진우 -

 

 

3. 유한책임 보금자리론의 이용 자격이 완화됐다? 

 

- 일단 유한책임 보금자리론이 뭔지 설명 좀 해줘

 

보금자리론은 6억 이하 주택에 대해 일정 소득기준을 충족하면 최대 70%까지, 3억 6천만 원 한도로 통상 30년에서 최대 40년까지 고정금리로 대출해주는 정책대출입니다. 이 보금자리 대출 중에서도 ‘유한책임 보금자리론’이라는 것은 대출받은 사람의 상환 책임을 담보로 잡은 집에 대해서만 한정한다는 뜻인데요, “비소구 대출”이라는 용어로 쓰이기도 합니다. 어려우니 예를 한번 들어 볼게요. 

 

주택을 담보로 대출을 받았는데, 문제가 생겨서 대출을 갚지 못하게 되는 상황이 생길 수 있겠죠. 그럼 먼저 해당 집을 경매로 넘겨서 대출을 회수하게 됩니다. 그런데 만약 집값이 떨어지거나 경매로 처분한 집이 제값을 못 받아서 그 돈이 대출금보다 적으면, 일반적으로는 차주(빌린 사람)에게 부족한 만큼 상환하라고 요구하게 됩니다. 유한책임 보금자리론은 이런 상황이 발생해도 추가적인 상환을 요구하지 않고, 그것으로 끝내는 대출입니다. 이런 유한책임 대출은 정책대출인 디딤돌, 보금자리론, 적격대출에 한해서 시행 중입니다. 

 

- 어떤 게 바뀐다는 거야?

 

유한책임 보금자리론을 받을 수 있는 대출 용도와 대상이 변경됩니다. 기존에는 구입과 대출상환만 가능했던 것이 앞으로는 보증금을 빼주기 위한 용도로도 가능해졌습니다. 소득제한도 부부합산 7천만 원까지만 받을 수 있었는데, 이제 신혼부부는 8.5천만 원, 3자녀 이상은 연소득 1억 원까지도 가능하도록 완화했습니다. 3자녀의 경우라면 대출한도도 기존 3.6억 원에서 4억 원까지 늘어납니다. 요건만 맞으면 별도의 비용이나 제한, 불이익 없이 이용할 수 있습니다. 

 

※ 한국주택금융공사 보도자료 참고

 

“LTV나 DSR 규제도 여전히 있고, 다주택자 규제도 있을 건데 이런 부분은 보지 않는다는 얘기인가요?” - 이진우 -

 

그것도 봅니다. 그것도 보면서 보금자리론을 받을 수 있는 사람들이 고를 수 있는 옵션인 것이죠. 

 

- 이런 것을 시행한 이유는 뭔가요?

 

유한책임 보금자리론이 처음 도입된 것은 2015년입니다. 당시 집값 불안으로 주택가격이 하락해 ‘하우스 푸어’, ‘깡통 주택’이 우려돼 시행됐죠. 시범 운영하다 본격적으로 도입된 것은 2017년 5월 디딤돌 대출부터 시작해 2018년 11월에 적격대출까지 확대됐습니다. 

 

대출 규제 때문에 집값은 오르고, 대출을 받을 수 있는 한도는 낮으니 그간 별 관심을 받지 못했습니다. 집값이 떨어지는 시기에는 쓸모있는 옵션이거든요. 그럼에도 작년 기준 보금자리론을 받은 사람 중 유한책임을 선택한 비율은 전체의 48%에 달했습니다. 

 

- 괜찮은 옵션 같은데, 나머지 52%는 그럼 요건이 충족 안 됐나 봐?

 

요건이 가능하다면 안 할 이유는 없는 옵션이긴 합니다. 그런데 걸림돌이 하나 있습니다. 일반 보금자리론과 소득요건의 거의 비슷하지만, 유한책임 보금자리론을 받으면 “모기지신용보증(MCG)”을 이용할 수 없게 되는데요, 이건 또 무슨 얘기일까요? 

 

주택담보대출 가능 금액을 계산할 때 통상 LTV에서 ‘방공제’라는 것을 합니다. 방공제는 방의 개수만큼 대출한도를 깎는 겁니다. 임대차 보호법에는 ‘소액임차 보증금 우선변제 제도’라는 것이 있어서, 지역별로 정한 보증금 이하로 임대차 계약을 맺은 경우에 집주인에게 문제가 생겨서 집이 경매로 넘어가더라도 해당 세입자에게 가장 우선적으로 일정 금액을 변제해줍니다. 

 

예를 들어, 3억짜리 집인데 이미 은행에 2억 대출이 있는 상태에서 다음 순위로 보증금을 내고 들어갈 때, 집이 경매로 넘어가서 2억에 팔려버리면 은행에서 그 2억을 가져가고 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 그런데 법에서 정한 소액 보증금에 해당하면 그 보증금을 먼저 돌려주도록 세입자를 보호해주겠다는 것이죠.

 

이런 이유로 은행에서는 임대해 줄 가능성을 고려해서 세입자가 있든 없든 주택 종류와 방 개수에 따라 대출액을 차감합니다. 쉽게 말해서, 세입자에게 내줄 만한 방이 있다면 지금 그 방에 세입자가 없더라도 “나중에 거기에 세입자 들일 수도 있잖아요”라고 차감을 하는 겁니다. 아파트는 세입자를 들일 경우가 적지만 다세대 주택 같은 경우에는 방 하나하나마다 많은 금액을 차감하기도 합니다. 

 

보금자리론도 아파트가 아니라면 이 방공제를 하게 되는데, 이때 MCG라는 보증상품을 이용하게 되면 방공제를 적용받지 않게 됩니다. 하지만 이 MCG를 이용하면 유한책임 보금자리를 이용할 수 없게 되니 대출액이 적게 나옵니다. 가뜩이나 LTV가 낮은데 이런 제한까지 더해지면서 유한책임 보금자리론의 실효성이 떨어진다는 지적이 제기되고 있습니다.