[22/07/01] 이진우의 손에 잡히는 경제 요약

1. 미국, PCE 물가지수 발표... 어떤 의미?

 

어제 미국에서는 PCE 물가지수라는 것이 발표됐다고 합니다. 그런데 소비자물가지수로 알려진 CPI는 들어봤어도, PCE는 생소한 분들이 많을 텐데요. 최근 물가 상승세가 우리 경제뿐 아니라 세계 경제의 화두인 만큼, 알아두면 좋을 정보라고 생각해 손경제에서 다뤄봤습니다.

 

우선 CPI(소비자물가지수)는 우리나라에서도 발표하는 대표적인 물가지수입니다. 그렇다면 오늘 다뤄볼 ‘PCE 물가지수’는 어떻게 다를까요?

 

PCE 물가지수는 ‘Personal Consumption Expenditure’의 약자로, 우리 말로는 ‘개인소비지출’ 물가지수라고 해석됩니다. PCE는 우리나라에서 발표하지 않는 지수지만, 사실 PCE 물가지수는 미국 연준에서 CPI보다 더욱 신경써서 챙겨보는 물가지수입니다. 그래서 PCE 물가지수는 상당히 중요한 물가 지표 중 하나로 알려져 있습니다. 

 

기본적으로 CPI보다 PCE에서 조사하는 품목이 훨씬 더 많습니다. 기존의 소비자물가지수는 사람들이 많이 사용하는 품목만 딱 찍어서, 그 물건 가격의 변화를 조사하는 방식이라 품목을 잘 안 바꿉니다. 반면 PCE는 실제로 지금 소비자들이 돈 주고 사는 품목 가격을 조사하는 방식입니다. 그러니 조사하는 품목 범위가 더 넓고, 분기마다 혹은 빠르면 달마다 조사 품목을 바꿉니다. 그래서 현실물가를 더욱 잘 보여주는 지표로 평가받습니다. 

 

- 조사 품목을 바꾸는 게 그렇게 중요한 건가?

 

그렇습니다. 품목 변경을 반영하면, 대체품으로 넘어가는 효과를 물가에 반영할 수 있습니다. 

 

예를 들어 올여름 수박 가격이 갑자기 폭등했다고 칩시다. 여름에 전통적으로 많이 사 먹는 과일이 수박이니 CPI는 수박을 조사 품목에 넣고 그 가격을 지수에 반영합니다. 그런데 사실 수박이 너무 비싸지면 사람들은 참외나 자두 같은 다른 과일을 먹을 수도 있잖아요. 가격 폭등으로 수요가 대체재로 옮겨갈 수 있는 것이죠. 

 

CPI로 계산하면, 수박의 가격이 오른 것만 물가에 반영되고 실제로 사람들이 대체재로 찾는 참외나 자두는 조사 품목에 없으니 물가에 반영이 제대로 되지 않는 단점이 있습니다. 

 

반면 PCE는 지금 사람들이 실제로 많이 쓰는 물품을 그때마다 조사하고, 그 품목의 가격이 이전과 어떻게 달라졌는지를 살펴보는 방식입니다. 그러니 사람들이 수박 대신 먹고 있는 참외, 자두의 가격도 물가에 반영합니다. 

 

그래서 실제로 수치를 비교하면 항상 PCE 물가지수가 CPI보다 조금 낮게 나오는 경향을 보입니다. 수요가 대체재로 분산되는 효과가 나타나기 때문인데요, 이런 효과를 물가에 반영하면 수치가 조금은 낮아지는 것이죠. 따라서 미국 연준이 말하는 물가 목표가 2%라고 하는 것 또한, CPI 2%가 아니라 PCE 물가지수 2%를 뜻합니다. 

 

- PCE가 뭔지는 알겠어, 그럼 이번에 그게 어떻게 나왔는데?

 

지난 3월 CPI가 8.5% 정점을 찍고 4월 8.3%로 내려가면서, ‘5월 수치도 조금 내려가면 이제 물가도 좀 잡히겠구나’ 기대하고 있었습니다. 그런데 막상 5월 CPI를 확인하니 8.6%로 오히려 높아졌습니다. 그러니 시장은 ‘물가가 아직도 정점이 아니야?!’라는 공포에 휩싸이면서 연준이 결국 자이언트 스텝에 나섰죠. 

 

이런 상황에서 미 연준이 CPI보다 주목하는 PCE가 어떻게 나오는지를 확인하는 게 굉장히 중요한 시점이었습니다. 그럼 같은 기간 PCE는 어떻게 나왔을까요?

 

지난 3월 PCE는 6.6%가 나왔는데, CPI보다야 조금 낮게 나왔지만 이 또한 수십년만의 최고치를 기록한 높은 수치입니다. 이게 4월에 6.3%로 조금 내려왔습니다. 여기까진 CPI와 비슷했죠. 그래서 5월 PCE 지표에 귀추가 주목되고 있었는데요. 

 

어젯밤 발표된 5월 PCE는 지난 4월과 같은 6.3%로 나왔습니다. 더 높아진 거 아닌 게 어디냐고 할 수도 있지만, 그렇다고 확 낮아진 것도 아니니 꽤 애매한 결과라고 할 수 있습니다.

 

시장도 이런 분위기를 반영해, 미 연준이 7월에도 자이언트 스텝을 단행할 거라는 예상이 살짝 낮아지긴 했습니다. 그런데 이게, 10명 중 9명이 자이언트 스텝에 또 나설 거라는 예상하던 게, 8명으로 줄어든 정도입니다. 즉, 여전히 0.75% 금리인상을 예상하는 사람이 많다, 하지만 안심할 정도는 아니다, 이런 판단이 나오고 있습니다.

 

- 소비 지표도 같이 발표 됐다던데?

 

소비 지표는 좋지 않았습니다. 미국은 소비가 전체 경제의 70%를 차지하는 나라입니다. 미국의 지난 5월 개인소득은 지난 4월에 비해 0.5%만큼 늘었습니다. 그런데 소비지출은 0.2% 증가에 그쳤습니다. 예상치는 0.4% 였는데 그에 못 미친 겁니다. 소비가 줄어든 만큼 미국 사람들은 저축을 많이 한 거죠. 

 

이 말인즉, 사람들이 물가도, 기준금리도 계속 오르면서 소비를 줄이기 시작했다는 뜻으로 해석됩니다. 이 부분이 꽤 중요한 포인트인데요, 최근 미국 내 물가가 가파르게 오른 이유에는, 수요가 워낙 강해서 물건값이 아무리 비싸져도 사람들이 계속 사니까 물가가 더 올랐던 측면이 있었습니다. 그래서 중앙은행이 기준금리를 계속 올리는 이유도, 긴축을 통해 일부러 경기를 조금 위축시키고, 그래서 수요도 끌어내리면서 수요 열기를 좀 식히려는 전략이었죠. 즉, 실제로 소비가 둔화하기 시작했다는 건 연준의 의도가 조금씩 작동하기 시작했다고 볼 수 있는 겁니다.

 

하지만 이건 동시에 미국의 경기도 그만큼 나빠지기 시작했다고 볼 수 있습니다. 미국 1분기 GDP가 연간 환산 수치로 ?1.6%, 마이너스로 돌아선 상태입니다. 애틀랜타 연준에서는 2분기도 ?1%를 기록할 거로 예상하고 있는데, 정말 2분기 연속 마이너스 성장이면 사실상 경기 침체로 들어가는 셈입니다. 물가는 물가대로 걱정인데, 경기까지 나빠지는 것 아닌가 우려가 나오고 있습니다.

 

하지만 제롬 파월 미 연준 의장은 여전히 강경한 입장입니다. 최근 “긴축이 고통을 유발할 가능성이 크지만, 더 큰 고통은 높은 인플레이션을 해결 못 하고 지속하게 두는 거다”라고 발언하기도 했죠. 경제가 조금 나빠지더라도 물가는 확실히 잡겠다는 뜻으로 읽힙니다. 따라서 연준이 금리를 올리는 긴축기조는 당분간 지속될 거라는 예상입니다. 

 

 

2. 주택도시보증공사, 분양가 심사 방식을 바꾼다?

 

아파트를 짓는 중에 건설사가 부도나서 공사를 중단하는 지경에 이를 수도 있습니다. 그럼 아파트는 분양이 되지 않고, 미분양이면 공사비가 중간에 모자를 수 있으니, 공사를 계속 해 완공시켜주는 보증을 제공하는 기관이 바로 ‘주택도시보증공사’입니다. 

 

이 주택도시보증공사는 분양가가 너무 비싸면, 앞서 말한 미분양 사태가 날 수도 있으니 분양가가 과도한지 아닌지 여부를 심사하는 기관이기도 합니다. 그리고 이 ‘심사’를 명분으로 분양가를 누르는 겁니다. 보증공사 측에서 “이거 좀 분양가가 과한데요?”라고 태클을 걸면, 건설사 입장에서는 보증을 꼭 받아야 하니 이 태클을 받을 수밖에 없습니다. 

 

보증공사가 분양가를 심사할 때 기준이 뭐냐, 이 계산식은 좀 복잡합니다. 간단하게 짚어만 보죠. 

 

일단 아파트가 들어설 동네의 시세를 봅니다. 가령 MBC가 있는 이곳 마포구에 아파트를 짓는다고 치죠. 그럼 아파트 짓는 곳을 기준으로 반경 500미터 안에 있는 아파트 중에 지어진 지 20년이 안 된 모든 아파트의 평균 매매가격을 산출합니다. 그리고 그 평균가보다는 분양가를 낮게 정합니다. 

 

여기서 문제는 이겁니다. 지어진 지 20년 가까이 된 아파트가 많을수록 평균 매매가격은 내려가겠죠? 오래된 아파트는 신축보다 가격이 쌀 테니까요. 그래서 건설업체 측에선 그간 불만이 꽤 많았습니다. 왜 이제 지을 신축 아파트와 20년 된 구축 아파트를 비교하느냐는 것이죠. 

 

그래서 오늘부터 바뀝니다. 반경 500미터 안에 있는 아파트 중 지어진 지 10년이 안 된, 100세대 이상의 아파트 단지 3곳의 평균 매매가격만 보겠다는 것입니다. 만약 아파트 지을 곳 반경 500미터에 안에 해당하는 아파트 3곳이 없다면 범위를 반경 1킬로미터로 넓히고, 그래도 없으면 반경 500미터 안에서 15년 된 아파트 단지의 평균 매매가격을 보는 식으로 기준을 잡습니다. 

 

이렇게 바뀌면 20년 된 아파트 전체 평균 가격을 낼 때보다는 분양가가 조금 더 올라가겠죠. 물론 분양가 상한제 적용이 되는 지역이라면 고분양가 심사 적용이 안 되니, 고분양가 심사제도가 달라져도 분양가에 영향은 없습니다. 하지만 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역, 그 중에서도 신축이 상대적으로 많은 지역은 분양가가 많이 오를 수도 있습니다. 

 

현재 정부는 분양가상한제에도 조금씩 수정해서 앞으로 분양가를 올리는 방향으로 가닥을 잡고 있습니다. 그래서 앞으로 분양가가 지금보다는 올라갈 전망입니다. 

 

정리를 해보면, 아파트 가격을 내리려면 공급을 늘려야 하는데, 공급을 늘리려니 분양가 규제를 대폭 풀어야 하고, 그런데 분양가 규제를 풀면 분양가가 뛸 테니 여론이 걱정되고... 지금 정부 입장에서는 규제를 하는 것도, 안 하는 것도 아닌 어정쩡한 상황이 된 겁니다.

 

 

3. 서울 아파트의 경매 낙찰률, 낙찰가율이 올해 들어 최고치

 

경매 낙찰률은 ‘경매로 나온 물건 대비 낙찰이 된 비율’이고, 낙찰가율은 ‘감정가 대비 낙찰가의 비율’입니다. 예를 들어서 100건의 경매 매물 중 40건이 낙찰됐다면 낙찰률은 40%이고, 감정가액 10억 원인 물건이 9억에 낙찰됐다면 낙찰가율은 90%인 겁니다.

 

지난달 서울의 낙찰률은 56.1%, 낙찰가율은 110%였습니다. 100개 중 56개가 낙찰됐고, 평균적으로 감정가보다 10% 정도 더 비싼 값에 낙찰됐다는 뜻이죠. 이 수치는 둘 다 올해 들어 최고치인데요, 특이한 건 낙찰에 참여한 사람은 평균 3.59명으로 올해 들어 최저치라는 점입니다.

 

- 낙찰율, 낙찰가율은 최고치인데, 낙찰에 참여한 사람이 최저치... 무슨 뜻이야?

 

지난달 저희 손경제에서는 1년 반 만에 낙찰가율이 100% 아래로 떨어졌다는 소식을 전해드린바 있습니다. 낙찰가율이 어디에 형성되어 있는지, 그리고 오르내리는 추세는 어떤지 등을 보면 아파트 가격이 오르고 있는지 내리고 있는지를 가늠할 수 있다는 설명도 함께 해드렸죠.

 

감정가는 보통 경매에 나오기 6개월 전에 정해집니다. 그 사이에 시중 집값이 많이 올라 6개월 전 가격이 저렴하다고 느끼거나, 앞으로 더 오를 것 같다 싶으면 감정가 이상을 주고서라도 입찰해서 사려고 하겠죠. 그럼 낙찰가율은 100%를 넘기게 됩니다. 반대로 낙찰가율이 100% 아래로 떨어지면 아파트 값이 하락할 거라고 보는 거고요. 

 

그렇다면 지금 낙찰가율이 110%라는 건 서울 아파트값이 오르고 있는 것이냐는 질문이 뒤따르는데요, 사실 이건 자세히 들여다봐야 합니다. 6월 셋째 주만 해도 서울 낙찰가율은 90%대 였는데요, 몇몇 지역에서 큰 폭으로 오르는 바람에 평균이 확 올라간 것입니다. 낙찰에 참여한 사람 평균이 최저치였다고 앞서 말씀드리기도 했죠. 그 몇몇 지역에는 주로 강남과 서초 일대가 들어갑니다. 

 

감정가 29억짜리 매물이 41억에 낙찰됐는데 현재 매물 호가는 43억이고, 감정가 49억짜리 아파트가 69억에 낙찰됐는데 매매된 시세가 75억인 사례들이 나오고 있습니다. 감정가보다 훨씬 비싼 가격에 낙찰을 받아도 최근 시세나 호가보다는 싼 겁니다.

 

- 경매 말고 일반 매매는 분위기가 어때?

 

상반기 아파트 가격을 보면, 일반매매도 서초/용산/강남/동작 4곳을 제외한 21개 구는 전부 하락했습니다. 

 

최근 서울에서도 미분양이 늘고, 청약경쟁률도 감소하고 있다는 보도가 자주 보이는데요, 사실 이것도 자세히 들여다보면 미분양 물건이 나온 곳은 주로 서울 외곽의 분양가 상한제가 적용되지 않는 민간아파트거든요. 분양가상한제가 적용되지 않으니 분양가를 크게 올려서, 주변 시세와 비슷하거나 더 비싼 탓에 청약 수요가 급격히 줄어든 겁니다.

 

이렇게 강남을 비롯한 몇몇 특정 지역의 아파트만 가격이 오르고 다른 곳은 가격이 하락하는 건, 금리상승과 규제, 그리고 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 늘어나기 때문으로 분석됩니다. 앞서 말한 서초/용산/강남/동작 이 4개 구는 주로 초고가 아파트가 있는 곳들이죠. 이곳은 주택 가격이 15억을 초과해 LTV가 0%입니다. 어차피 대출이 불가한 곳이라 전세를 끼고 사든, 직접 사든 전액 현금을 내야 하는 겁니다. 따라서 대출금리가 올라가도 아무 상관이 없습니다.

 

또한, 다주택자에 대한 규제가 여전히 있습니다. 그래서 10억짜리 4채보다는 40억짜리 한 채가 취득세, 종부세, 양도세 등 모든 면에서 유리합니다. 게다가 경매로 집을 사면 자금조달계획서를 제출할 필요가 없고, 토지거래허가구역이라도 허가를 받을 필요가 없습니다. 이런 점도 일부 원인으로 작용한 걸로 보고 있습니다.