26년 5월 4주차 부동산 데이터 (서울시 은평구 전월세)

 

은평구 아파트 시장의 민낯: '버티기'와 '이동' 사이에서 발견한 4가지 반전 (2026년 5월 4주차 리포트)

주거비용의 가파른 상승과 만성적인 전세난 속에서 이사나 재계약을 앞둔 세입자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 단순히 '어디에 사느냐'를 넘어 '얼마나 더 지불해야 하느냐'가 생존의 문제가 된 지금, 2026년 5월 4주차 서울 은평구의 실거래 데이터는 우리에게 매우 날카로운 시사점을 던져줍니다. 시장의 숨은 심리와 거대한 장벽을 드러내는 4가지 핵심 데이터를 분석했습니다.

1. 51 vs 52, 팽팽하게 맞선 신규와 갱신의 균형

이번 주 은평구 아파트 시장에서는 총 103건의 전·월세 거래가 체결되었습니다. 여기서 주목할 점은 새로운 주거지로 진입하려는 수요와 기존 터전에 머무르려는 수요가 마치 정밀하게 설계된 저울처럼 팽팽한 균형을 이루고 있다는 사실입니다.

"신규 51건, 갱신 52건 — 은평구 거주자들은 현재 '이동'과 '안주'의 갈림길에 서 있다."

데이터를 세부적으로 뜯어보면 신규 계약 51건(전세 29, 월세 22)과 갱신 계약 52건(전세 30, 월세 22)으로 집계되었습니다. 이는 시장이 활발한 선순환을 보이기보다는, 신규 진입의 리스크와 기존 거주지의 안정성이 충돌하며 발생하는 '관망세'가 짙게 깔려 있음을 의미합니다.

2. '신규'의 무게, 59㎡·84㎡ 전세가의 압도적 격차와 매몰효과

가장 선호도가 높은 국민 평형대에서 나타나는 이중가격(Dual Pricing) 현상은 가히 파괴적입니다. 59㎡와 84㎡ 면적에서 신규와 갱신 계약 간의 전세가 격차는 단순한 수치를 넘어 주거 이동을 가로막는 거대한 장벽이 되었습니다.

• 59㎡ 면적: 신규 평균 6.3억 원 vs 갱신 평균 4.9억 원 (1.4억 원의 격차)
• 84㎡ 면적: 신규 평균 6.5억 원 vs 갱신 평균 5.2억 원 (1.3억 원의 격차)

새로운 보금자리를 찾는 세입자는 갱신 세입자보다 무려 1.3억에서 1.4억 원에 달하는 추가 비용을 부담해야 합니다. 이는 갱신가 대비 약 25~30%에 육박하는 수준으로, 세입자들을 기존 주거지에 묶어두는 **매몰효과(Locked-in effect)**를 극대화합니다. 주거 이동성이 이토록 제약되는 시장에서 '자유로운 이사'는 이제 옛말이 되었습니다.

3. 초소형 시장의 증발된 전세, '월세'가 지배하다

1인 가구의 주 무대인 14㎡에서 31㎡ 사이의 초소형 아파트 시장에서는 더욱 극단적인 현상이 관찰됩니다. 이번 데이터에서 가장 충격적인 지점은 초소형 평수의 신규 진입자들에게 '전세'라는 선택지는 사실상 사라졌다는 것입니다.

• 신규 계약의 월세 편중: 14㎡~31㎡ 구간의 신규 거래는 전 건이 월세로 체결되었습니다. 전세 매물 자체가 귀해졌거나, 전세 사기 우려 등으로 인한 월세 선호 현상이 데이터로 증명된 셈입니다.
• 시세 요약: 보증금 0.1억~0.9억 원 사이에서 월세는 최소 34만 원에서 최대 100만 원까지 형성되어 있습니다. 갱신 계약(22㎡ 등)마저 월세로 이루어지고 있어, 소형 평수일수록 전세의 월세화 속도가 압도적으로 빠름을 알 수 있습니다.

4. 대형 평수의 기현상, 167㎡에서 발견된 '가격 역전'

일반적인 시장 상식을 뒤엎는 흥미로운 데이터도 포착되었습니다. 대형 평형인 167㎡에서 나타난 **가격 역전 현상(Price Inversion)**입니다.

• 167㎡ 전세가 역전: 신규 평균 7억 원 vs 갱신 평균 8.3억 원

84㎡에서 갱신 세입자가 1.3억 원의 '할인' 혜택을 누리는 것과 대조적으로, 167㎡에서는 오히려 갱신 세입자가 신규보다 1.3억 원이나 더 높은 가격에 계약을 유지하고 있습니다. 이는 2년 전(2024년) 전세 시장 과열기 당시 체결되었던 높은 계약가가 갱신 시점에 그대로 반영된 결과로 풀이됩니다. 반면 신규 7억 원 거래는 최근 대형 평수 수요 감소나 특정 단지의 급매성 물량일 가능성이 큽니다. 이는 자산 규모가 커질수록 실거래 데이터 해석에 있어 '평균의 함정'을 경계해야 함을 시사합니다.

결론 및 마무리

2026년 5월 4주차 은평구 아파트 시장은 신규와 갱신의 팽팽한 대치, 중소형 평형의 거대한 진입 장벽(1.3~1.4억 원), 초소형 평형의 전세 실종, 그리고 대형 평형의 가격 역전이라는 네 가지 반전을 보여주었습니다.

결국 지금의 시장은 이동하려는 자에게는 가혹한 추가 비용을, 머무르려는 자에게는 불안한 안정을 강요하고 있습니다.

"이처럼 신규와 갱신의 가격 차이가 1.4억 원까지 벌어진 상황에서, 당신이라면 새로운 주거지로 향하는 이동의 자유를 위해 1.4억 원의 기회비용을 지불하시겠습니까, 아니면 익숙하지만 갇혀버린 안정을 선택하시겠습니까?"

전문가로서 제언하건대, 지금은 감정적인 이동보다는 자신의 자산 구조가 이 거대한 '이동 비용'을 감당할 수 있는지 냉정하게 산출해야 할 시점입니다.

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	진관동	은평뉴타운솔하임	월세	14㎡	0.1	67	17	2026-05-22
2	진관동	상림마을7단지아이파크(730~742동)BL1-14	전세	167㎡	7	-	3	2026-05-22
3	수색동	DMC자이1단지	월세	116㎡	6	70	11	2026-05-22
4	대조동	베르디움STAY1	월세	21㎡	0.9	34	18	2026-05-22
5	응암동	녹번역e편한세상캐슬	전세	59㎡	6.8	-	2	2026-05-22
6	불광동	북한산현대홈타운	전세	84㎡	5.5	-	9	2026-05-22
7	수색동	DMC자이1단지	월세	116㎡	6	70	11	2026-05-22
8	대조동	베르디움STAY1	월세	21㎡	0.9	34	18	2026-05-22
9	응암동	녹번역e편한세상캐슬	전세	59㎡	6.8	-	2	2026-05-22
10	불광동	북한산현대홈타운	전세	84㎡	5.5	-	9	2026-05-22
11	응암동	우성	전세	64㎡	3.3	-	9	2026-05-22
12	대조동	베르디움STAY1	월세	21㎡	0.9	34	18	2026-05-22
13	수색동	DMC자이1단지	월세	116㎡	6	70	11	2026-05-22
14	불광동	북한산현대홈타운	전세	84㎡	5.5	-	9	2026-05-22
15	응암동	녹번역e편한세상캐슬	전세	59㎡	6.8	-	2	2026-05-22
16	응암동	녹번역e편한세상캐슬	월세	59㎡	4.4	60	5	2026-05-22
17	역촌동	코아	전세	80㎡	3.4	-	4	2026-05-22
18	응암동	백련산힐스테이트2차	전세	59㎡	5.5	-	10	2026-05-23
19	응암동	백련산힐스테이트1차	전세	59㎡	5.6	-	11	2026-05-23
20	녹번동	힐스테이트녹번	전세	84㎡	6.7	-	4	2026-05-23
21	증산동	DMC자이2단지	월세	135㎡	7	75	8	2026-05-23
22	응암동	백련산힐스테이트1차	전세	59㎡	5.6	-	11	2026-05-23
23	불광동	북한산힐스테이트1차아파트	월세	84㎡	1	200	6	2026-05-23
24	불광동	북한산힐스테이트7차	월세	84㎡	5.5	50	9	2026-05-23
25	신사동	응암역효성해링턴플레이스	전세	59㎡	5	-	11	2026-05-23
26	진관동	상림마을7단지아이파크(706~708동)BL1-3	월세	84㎡	4	80	6	2026-05-23
27	진관동	은평뉴타운 제각말 푸르지오(5-3단지)	전세	101㎡	7	-	3	2026-05-23
28	응암동	녹번역e편한세상캐슬	전세	59㎡	7	-	13	2026-05-23
29	응암동	녹번역e편한세상캐슬	월세	84㎡	5.5	100	18	2026-05-23
30	녹번동	래미안베라힐즈	전세	84㎡	8	-	7	2026-05-23
31	응암동	우성	전세	80㎡	4.5	-	11	2026-05-24
32	녹번동	힐스테이트녹번	전세	84㎡	7.4	-	18	2026-05-24
33	불광동	한화생명불광동사옥	월세	16㎡	0.1	67	7	2026-05-24
34	증산동	두산위브	전세	84㎡	5	-	15	2026-05-24
35	갈현동	THESTUDIO163	월세	17㎡	0.8	36	13	2026-05-24
36	수색동	DMC아트포레자이	월세	84㎡	4	160	16	2026-05-25
37	신사동	현대2	월세	84㎡	2	110	9	2026-05-25
38	대조동	아이안빌	월세	31㎡	0.3	100	6	2026-05-25
39	응암동	백련산힐스테이트1차	전세	59㎡	5.2	-	3	2026-05-25
40	수색동	청구	월세	59㎡	4	40	4	2026-05-26
41	수색동	DMCSK뷰아이파크포레	전세	59㎡	6.6	-	13	2026-05-27
42	수색동	DMCSK뷰아이파크포레	전세	59㎡	6.3	-	14	2026-05-27
43	구산동	동익파크2동(355-98)	월세	84㎡	3.3	10	2	2026-05-27
44	진관동	상림마을8단지롯데캐슬(801~809동)BL1-2	전세	134㎡	7.5	-	9	2026-05-27
45	응암동	백련산힐스테이트2차	전세	84㎡	5.7	-	11	2026-05-28
46	수색동	DMCSKVIEW	전세	59㎡	7.5	-	15	2026-05-28
47	응암동	백련산힐스테이트4차	월세	59㎡	1	200	3	2026-05-28
48	수색동	DMC롯데캐슬더퍼스트	전세	59㎡	6.8	-	15	2026-05-28
49	갈현동	THESTUDIO163	월세	19㎡	0.9	39	18	2026-05-29
50	응암동	백련산에스케이뷰아이파크	전세	84㎡	7.3	-	9	2026-05-29
51	녹번동	래미안베라힐즈	전세	84㎡	8.2	-	12	2026-05-29

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	진관동	우물골2단지두산위브(204~208동)BL2-5	월세	84㎡	3	140	5	2026-05-22
2	응암동	녹번역e편한세상캐슬	전세	44㎡	5.2	-	11	2026-05-22
3	응암동	백련산해모로	월세	43㎡	0.5	9	9	2026-05-22
4	응암동	백련산힐스테이트3차	전세	84㎡	5.3	-	5	2026-05-22
5	응암동	백련산해모로	월세	43㎡	0.5	9	8	2026-05-22
6	불광동	북한산현대힐스테이트3차아파트	월세	59㎡	1.5	100	15	2026-05-22
7	진관동	우물골2단지두산위브(245~255동)BL2-6	전세	167㎡	8.3	-	3	2026-05-22
8	진관동	우물골2단지두산위브(204~208동)BL2-5	월세	84㎡	3	140	5	2026-05-22
9	불광동	정익제이원5차	월세	22㎡	0.2	84	9	2026-05-22
10	응암동	백련산해모로	월세	43㎡	0.5	9	9	2026-05-22
11	응암동	백련산힐스테이트3차	전세	84㎡	5.3	-	5	2026-05-22
12	응암동	백련산해모로	월세	43㎡	0.5	9	8	2026-05-22
13	불광동	북한산현대힐스테이트3차아파트	월세	59㎡	1.5	100	15	2026-05-22
14	진관동	우물골2단지두산위브(245~255동)BL2-6	전세	167㎡	8.3	-	3	2026-05-22
15	진관동	우물골2단지두산위브(245~255동)BL2-6	전세	167㎡	8.3	-	3	2026-05-22
16	불광동	북한산현대힐스테이트3차아파트	월세	59㎡	1.5	100	15	2026-05-22
17	응암동	백련산해모로	월세	43㎡	0.5	9	8	2026-05-22
18	응암동	백련산힐스테이트3차	전세	84㎡	5.3	-	5	2026-05-22
19	응암동	백련산해모로	월세	43㎡	0.5	9	9	2026-05-22
20	불광동	정익제이원5차	월세	22㎡	0.2	84	9	2026-05-22
21	진관동	우물골2단지두산위브(204~208동)BL2-5	월세	84㎡	3	140	5	2026-05-22
22	불광동	정익제이원5차	월세	22㎡	0.2	84	9	2026-05-22
23	수색동	DMC 진흥	전세	57㎡	3.7	-	12	2026-05-23
24	신사동	뉴월드	전세	84㎡	4.5	-	5	2026-05-23
25	응암동	백련산힐스테이트1차	월세	84㎡	4.8	20	11	2026-05-23
26	진관동	박석고개1단지힐스테이트(101~111동)BL2-12	전세	84㎡	6.7	-	14	2026-05-23
27	진관동	박석고개1단지힐스테이트(116~131동)BL2-1	월세	59㎡	2.9	43	10	2026-05-23
28	녹번동	힐스테이트녹번	전세	84㎡	6.7	-	4	2026-05-23
29	녹번동	힐스테이트녹번	전세	84㎡	7.4	-	18	2026-05-24
30	응암동	백련산힐스테이트2차	전세	59㎡	5	-	7	2026-05-25
31	불광동	북한산힐스테이트7차	전세	84㎡	5.7	-	4	2026-05-25
32	응암동	녹번역e편한세상캐슬	전세	59㎡	6	-	13	2026-05-26
33	진관동	구파발10단지어울림(1001~1010동)장기전세BL3-4	전세	84㎡	3.4	-	9	2026-05-26
34	진관동	박석고개1단지힐스테이트(116~131동)임대BL2-1	전세	84㎡	3.7	-	11	2026-05-26
35	진관동	마고정3단지센트레빌(310~322동)BL2-3	월세	59㎡	0.9	21	1	2026-05-26
36	녹번동	북한산푸르지오	전세	84㎡	6.1	-	9	2026-05-26
37	수색동	DMCSKVIEW	월세	84㎡	1	268	9	2026-05-26
38	녹번동	녹번JR아파트	전세	59㎡	3.9	-	6	2026-05-26
39	신사동	뉴신사신성	전세	84㎡	3	-	9	2026-05-26
40	응암동	녹번역e편한세상캐슬	전세	59㎡	6	-	20	2026-05-27
41	진관동	구파발10단지어울림(1001~1010동)장기전세BL3-4	전세	84㎡	3.8	-	11	2026-05-27
42	불광동	라이프미성	전세	84㎡	4.4	-	13	2026-05-27
43	진관동	마고정3단지센트레빌(301~309동)BL2-11	월세	39㎡	0.5	10	7	2026-05-27
44	응암동	백련산에스케이뷰아이파크	전세	59㎡	5.5	-	6	2026-05-28
45	진관동	폭포동4단지힐스테이트(401~407동)임대BL2-10	전세	84㎡	3.4	-	4	2026-05-28
46	진관동	마고정3단지센트레빌(310~322동)BL2-3	월세	59㎡	1	16	3	2026-05-28
47	진관동	구파발10단지어울림(1001~1010동)장기전세BL3-4	전세	59㎡	1.5	-	3	2026-05-28
48	수색동	DMC롯데캐슬더퍼스트	월세	59㎡	4.5	19	9	2026-05-28
49	응암동	백련산힐스테이트3차	전세	59㎡	5.3	-	11	2026-05-29
50	응암동	백련산해모로	전세	59㎡	6	-	4	2026-05-29
51	진관동	구파발9단지래미안(916~928동)BL3-2	전세	84㎡	5.5	-	5	2026-05-29
52	증산동	DMC센트럴자이(3단지)	전세	84㎡	8.8	-	27	2026-05-29