26년 4월 3주차 부동산 데이터 (서울시 송파구 전월세)

80건 중 47건이 '버티기' 선택… 송파구 아파트 시장, 1.1억 격차가 만든 '전세 고착화'

1. 서론: 송파구 아파트 시장, 지금 무슨 일이 일어나고 있는가?

강남 3구의 핵심이자 서울 주거 시장의 바로미터인 송파구에서 심상치 않은 기류가 포착되고 있습니다. 고금리 기조의 장기화와 전셋값 상승이라는 이중고 속에서, '내 집 마련'은 고사하고 전·월세로 거주하는 세입자들의 시름도 깊어지고 있습니다. 특히 교육과 교통 인프라가 뛰어난 송파구의 주거 선호도는 여전히 높지만, 그 진입 장벽은 날이 갈수록 높아지는 형국입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 등재된 2026년 4월 3주차 송파구 아파트 전·월세 데이터 80건을 정밀 분석했습니다. 이번 분석 결과의 핵심은 세입자들이 이사 대신 '안주'를 택하는 경향이 뚜렷해졌으며, 신규 진입자들은 혹독한 '월세화'의 파고를 맞이하고 있다는 점입니다.

2. [Takeaway 1] '이동'보다는 '생존'… 신규 계약 압도하는 갱신 비중

이번 4월 3주차 거래 데이터에서 가장 주목해야 할 점은 갱신 계약의 비중입니다. 전체 80건의 거래 중 갱신 계약은 47건으로, 신규 계약(33건)을 크게 웃돌았습니다. 특히 전세 시장에서는 이러한 '이동 정체' 현상이 극명하게 나타납니다.

2026년 4월 3주차 송파구 전세 시장에서 신규 계약은 단 9건에 불과했으나, 갱신 계약은 34건을 기록했습니다. 신규 대비 갱신 계약이 약 3.7배에 달하며 세입자들이 시장 밖으로 나오지 않고 기존 거주지에 머무는 현상을 여실히 보여줍니다.

전문가적 시각에서 볼 때, 이는 세입자들이 이사 비용과 중개 수수료를 절감하려는 목적도 있지만, 무엇보다 신규 계약 시 마주하게 될 급등한 시세 부담을 피하기 위해 '계약갱신청구권'이라는 방패를 적극 활용하고 있는 것으로 해석됩니다.

3. [Takeaway 2] 국민 평형 84㎡의 실질적 비용 격차: "1.1억 원의 장벽"

이른바 '국평'으로 불리는 전용면적 84㎡의 데이터를 뜯어보면 세입자들이 왜 '버티기'에 돌입했는지 그 경제적 이유가 명확히 드러납니다.

• 84㎡ 신규 전세가: 10.2억 원 (※ 이번 주 신규 전세 거래는 단 1건으로, 표본은 적으나 시장의 호가를 반영하는 지표로 기능함)
• 84㎡ 갱신 전세 평균가: 약 9.1억 원 (13건의 평균치)

신규 진입 시 지불해야 하는 보증금과 기존 계약을 유지할 때의 차이가 약 1.1억 원에 달합니다. 갱신권을 사용할 경우 당장 1억 원 이상의 추가 자금 조달 부담을 덜 수 있는 셈입니다. 이 1.1억 원의 격차는 세입자들에게 단순한 수치를 넘어 송파구 거주를 지속할 수 있느냐를 결정짓는 '생존의 마지노선'으로 작용하고 있습니다.

4. [Takeaway 3] 신규 시장의 주류가 된 '반전세'와 월세 가속화

새롭게 송파구에 발을 들이려는 수요자들이 마주한 현실은 더욱 가혹합니다. 신규 계약 33건 중 월세가 24건으로 전세(9건)보다 약 2.6배 많았습니다. 주목할 점은 송파구의 월세가 단순히 보증금이 적은 형태가 아니라, 상당한 자본금에 높은 월세가 결합된 '반전세' 형태가 주를 이룬다는 것입니다.

• 84㎡ 신규 월세 평균: 보증금 4.1억 원 / 월세 245만 원
• 고가 월세 사례: 112㎡(신규) 보증금 1억 원 / 월세 600만 원, 110㎡(신규) 보증금 1억 원 / 월세 560만 원

신규 월세 시장의 경우 보증금 4억 원대의 목돈을 보유하고도 매달 250만 원 상당의 현금 흐름이 뒷받침되어야 거주가 가능하다는 뜻입니다. 이는 송파구 임대차 시장이 고액 자산가와 고소득층 위주로 빠르게 재편되고 있음을 시사합니다.

5. [Takeaway 4] '억' 소리 나는 프리미엄, 신규 vs 갱신의 극명한 온도 차

송파구 대형 평형의 가치는 실거래가에서 고스란히 증명됩니다. 전용면적 124㎡ 전세가 20.5억 원(신규)에 거래되며 여전한 상급지 수요를 입증했습니다. 하지만 더 놀라운 점은 신규와 갱신 계약 간의 '가격 충격' 차이입니다.

• 가격 격차의 실체: 39㎡ 평형의 경우 갱신 계약은 보증금 1.3억 원에 월세 26만 원 수준에서 유지되었으나, 신규로 계약한 유사 평형(39㎡)은 보증금 0.5억 원에 월세가 280만 원까지 치솟았습니다.

단순 거주 목적의 소형 평형조차 신규로 진입할 경우 기존 거주자보다 월등히 높은 주거 비용을 지불해야 하는 상황입니다. 이는 송파구 내에서도 기존 거주자와 신규 진입자 사이의 주거 양극화가 심화되고 있음을 보여주는 대목입니다.

6. 결론: 송파구 전·월세 시장이 우리에게 던지는 질문

2026년 4월 3주차 데이터를 통해 본 송파구 아파트 시장은 '갱신 위주의 정체'와 '신규 계약의 월세화'라는 이중 구조가 고착화되고 있습니다. 임대차 2법 도입 이후 2+2년 주기가 반복되면서, 갱신권이 만료되는 시점의 급격한 가격 상승 부담이 세입자들을 시장에 머물게 만들고 있습니다.

결국 기존 세입자들의 높은 갱신 비중은 시장에 나오는 전세 매물 부족으로 이어지고, 이는 다시 신규 계약의 월세 전환을 부추기는 악순환을 만들고 있습니다. 가격 격차가 벌어질수록 송파구의 진입 장벽은 더욱 공고해질 것입니다.

과연 우리는 앞으로 전세의 시대에 계속 살 수 있을까요, 아니면 매달 거액의 주거 비용을 지불하는 월세 시대를 필연적으로 받아들여야 할까요? 송파구의 데이터는 우리가 이미 그 거대한 전환점의 한복판에 서 있음을 경고하고 있습니다.

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	방이동	올림픽선수기자촌3단지	전세	135㎡	11	-	7	2026-04-15
2	잠실동	리센츠	월세	84㎡	7	200	3	2026-04-15
3	잠실동	주공아파트 5단지	월세	76㎡	2	150	9	2026-04-15
4	신천동	파크리오	월세	84㎡	2	320	11	2026-04-15
5	문정동	문정시영	월세	35㎡	0.1	85	2	2026-04-15
6	잠실동	리센츠	월세	84㎡	2	400	14	2026-04-15
7	풍납동	동아한가람1	월세	84㎡	2.7	200	8	2026-04-15
8	송파동	송파센텀레이크	전세	71㎡	9.2	-	7	2026-04-15
9	가락동	헬리오시티	월세	110㎡	1	560	1	2026-04-15
10	장지동	송파더센트레	월세	51㎡	2	180	21	2026-04-15
11	신천동	한신잠실코아	월세	31㎡	2	50	11	2026-04-15
12	풍납동	드림스페이스II	월세	14㎡	0.2	60	3	2026-04-15
13	잠실동	레이크팰리스	월세	116㎡	7	300	22	2026-04-15
14	가락동	성원상떼빌	전세	112㎡	9	-	20	2026-04-16
15	송파동	미성맨션	월세	169㎡	5	185	13	2026-04-16
16	가락동	래미안파크팰리스	전세	84㎡	10.2	-	7	2026-04-16
17	방이동	올림픽선수기자촌1단지	월세	83㎡	1	310	10	2026-04-16
18	장지동	송파와이즈더샵	전세	97㎡	8.5	-	14	2026-04-16
19	잠실동	트리지움	월세	84㎡	6	149	31	2026-04-16
20	잠실동	레이크팰리스	월세	84㎡	3	310	1	2026-04-16
21	신천동	한빛웰리스	전세	188㎡	12	-	19	2026-04-16
22	가락동	헬리오시티	월세	49㎡	1	310	29	2026-04-16
23	장지동	위례24단지(꿈에그린)	월세	59㎡	1	275	9	2026-04-16
24	풍납동	잠실올림픽공원아이파크	전세	109㎡	13	-	11	2026-04-16
25	가락동	헬리오시티	월세	39㎡	0.5	280	16	2026-04-16
26	신천동	잠실푸르지오월드마크	월세	112㎡	1	600	38	2026-04-16
27	신천동	파크리오	월세	59㎡	1.5	300	1	2026-04-16
28	송파동	송정	월세	77㎡	2	160	2	2026-04-17
29	잠실동	트리지움	월세	149㎡	4	520	23	2026-04-17
30	가락동	래미안파크팰리스	월세	84㎡	2	320	10	2026-04-17
31	잠실동	리센츠	전세	124㎡	20.5	-	25	2026-04-17
32	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	8	63	27	2026-04-17
33	잠실동	리센츠	전세	27㎡	7	-	5	2026-04-17

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	장지동	위례포레샤인23단지	전세	59㎡	4.1	-	15	2026-04-15
2	송파동	래미안송파파인탑	전세	64㎡	9	-	20	2026-04-15
3	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.6	-	8	2026-04-15
4	가락동	헬리오시티	월세	39㎡	4.2	60	8	2026-04-15
5	장지동	위례24단지(꿈에그린)	전세	51㎡	5.3	-	2	2026-04-15
6	잠실동	잠실엘스	월세	84㎡	1.5	390	6	2026-04-15
7	방이동	올림픽선수기자촌3단지	전세	83㎡	8.2	-	21	2026-04-15
8	가락동	극동	전세	59㎡	4.5	-	2	2026-04-15
9	풍납동	현대리버빌1지구	전세	84㎡	8	-	1	2026-04-15
10	마천동	송파파크데일1단지	월세	49㎡	0.5	29	14	2026-04-15
11	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	10.5	-	10	2026-04-15
12	마천동	송파파크데일2단지	전세	84㎡	3.2	-	7	2026-04-15
13	마천동	송파파크데일1단지	월세	49㎡	0.2	37	11	2026-04-15
14	장지동	위례신도시송파푸르지오	월세	107㎡	6.5	98	15	2026-04-15
15	풍납동	동아한가람1	전세	84㎡	6.1	-	9	2026-04-15
16	마천동	마천동금호타운1	전세	84㎡	5	-	1	2026-04-15
17	신천동	파크리오	월세	84㎡	7.5	80	35	2026-04-15
18	거여동	거여3단지	월세	39㎡	0.4	10	7	2026-04-15
19	잠실동	리센츠	전세	84㎡	12.6	-	18	2026-04-15
20	잠실동	잠실엘스	전세	84㎡	13	-	12	2026-04-15
21	장지동	송파파인타운3단지	전세	84㎡	6.8	-	7	2026-04-16
22	신천동	파크리오	전세	35㎡	5.3	-	23	2026-04-16
23	잠실동	주공아파트 5단지	월세	82㎡	3	90	5	2026-04-16
24	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.6	-	7	2026-04-16
25	장지동	송파파인타운2단지	월세	49㎡	1	26	13	2026-04-16
26	방이동	올림픽선수기자촌2단지	전세	83㎡	8.2	-	4	2026-04-16
27	가락동	헬리오시티	전세	110㎡	13.3	-	21	2026-04-16
28	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.6	-	20	2026-04-16
29	거여동	거여6단지	월세	39㎡	0.3	7	4	2026-04-16
30	잠실동	잠실엘스	전세	84㎡	12	-	19	2026-04-16
31	거여동	위례포레샤인13단지	월세	39㎡	0.4	27	3	2026-04-16
32	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	10.5	-	12	2026-04-17
33	오금동	대림	전세	125㎡	8.4	-	8	2026-04-17
34	송파동	송파센텀레이크	전세	71㎡	4.5	-	4	2026-04-17
35	장지동	송파더센트레	전세	51㎡	5	-	15	2026-04-17
36	잠실동	리센츠	월세	84㎡	11.5	22	11	2026-04-17
37	문정동	문정가락현대1차	월세	84㎡	2	66	1	2026-04-17
38	문정동	올림픽훼밀리타운	전세	84㎡	8	-	6	2026-04-17
39	잠실동	리센츠	전세	59㎡	11.1	-	16	2026-04-17
40	잠실동	잠실엘스	전세	84㎡	12	-	10	2026-04-17
41	거여동	송파레이크파크호반써밋Ⅱ	전세	108㎡	8.6	-	14	2026-04-17
42	잠실동	아시아선수촌아파트	전세	99㎡	9.5	-	6	2026-04-17
43	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	10.7	-	3	2026-04-17
44	방이동	올림픽선수기자촌2단지	전세	83㎡	7.1	-	17	2026-04-17
45	풍납동	현대1	전세	71㎡	5.6	-	13	2026-04-17
46	장지동	위례2차아이파크	전세	115㎡	9.9	-	10	2026-04-17
47	문정동	문정래미안	전세	120㎡	9.5	-	9	2026-04-17