26년 4월 4주차 부동산 데이터 (경기도 하남시 전월세)

 

[하남 아파트 실거래 리포트] 신규 vs 갱신, '두 배' 벌어진 전세가의 비밀 (2026년 4월 4주차)

1. 도입부: 하남시 아파트 시장의 현주소

"지금 하남으로 이사를 가는 것이 자산 관리 측면에서 유리할까, 아니면 기존 계약을 유지하는 것이 정답일까?" 하남시 실거주를 고민하는 분들이라면 현재의 기형적인 가격 구조 앞에서 깊은 고민에 빠질 수밖에 없습니다.

본 리포트는 2026년 4월 4주차 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 정밀 분석한 결과입니다. 해당 기간 하남시에서는 총 37건의 전·월세 거래가 발생했습니다. 데이터가 가리키는 시장의 신호는 명확합니다. 신규 진입자에게는 가혹하고, 기존 거주자에게는 견고한 '이중 가격'의 장벽이 세워져 있습니다.

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2. [포인트 1] 갱신권의 마법: "같은 평수, 다른 세상"

이번 분석에서 가장 충격적인 데이터는 신규 계약과 갱신 계약 사이의 극명한 가격 차이입니다. 특히 시장의 지표가 되는 전용면적 84㎡에서 이 현상이 두드러집니다.

데이터에 따르면 84㎡ 아파트의 신규 전세 평균가는 6.2억 원에 달했지만, 계약갱신청구권을 활용한 갱신 계약의 평균가는 3.1억 원에 머물렀습니다. 동일한 단지, 동일한 평형임에도 거주 시점에 따라 주거 비용이 정확히 '두 배' 차이 나는 셈입니다.

"하남시 84㎡ 아파트 전세, 새로 들어가려면 6.2억 원이 필요하지만 기존 거주자는 3.1억 원에 머물고 있습니다."

주목할 점은 이번 주 전체 거래 37건 중 갱신 계약(20건)이 신규 계약(17건)을 앞질렀다는 사실입니다. 이는 세입자들이 6억 원대의 신규 전세가를 감당하기보다 기존의 저렴한 계약을 연장하는 '안주(Stay-put)' 전략을 선택하고 있음을 입증합니다.

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3. [포인트 2] 역전된 전·월세 비중: 월세 시대의 가속화

하남시 아파트 시장의 중심축이 전세에서 월세로 빠르게 이동하고 있습니다. 4월 4주차 전체 거래 중 월세 거래는 20건으로 전세(17건)를 추월했습니다. 고액의 전세 보증금 마련에 부담을 느낀 수요자들이 월세로 선회하는 현상이 뚜렷합니다.

평형별 신규 월세 조건을 살펴보면 다음과 같습니다.

• 59㎡: 평균 보증금 1.1억 원 / 월세 70만 원
• 84㎡: 평균 보증금 2억 원 / 월세 220만 원

특히 84㎡의 경우 월세액이 200만 원을 상회하며, 고금리 시대에 전세 대출 이자와 월세 지불액 사이에서 고민하는 임차인들의 고충이 데이터에 고스란히 투영되어 있습니다.

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4. [포인트 3] 평형별 양극화: 49㎡와 59㎡의 기현상

하남시 내 주거 타입에 따른 가격 스펙트럼은 매우 넓으며, 이번 주 데이터에서는 흥미로운 **'가격 역전 현상'**도 포착되었습니다.

• 소형(49㎡) 신규 전세: 평균 3.8억 원
• 중소형(59㎡) 신규 전세: 평균 3.5억 원
• 대형(99㎡) 신규 전세: 평균 9.5억 원

일반적으로 평형이 클수록 가격이 높아야 하지만, 49㎡의 평균가가 59㎡보다 높게 형성되었습니다. 이는 특정 신축 브랜드 단지나 역세권 소형 평수에 수요가 쏠린 반면, 59㎡는 상대적으로 입지가 열악하거나 연식이 오래된 매물이 거래되었음을 시사합니다. 전략적 분석가 관점에서 볼 때, 현재 하남시 소형 아파트 시장은 면적보다 '입지 프리미엄'이 가격을 결정하는 핵심 변수로 작용하고 있습니다.

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5. [포인트 4] 갱신 계약의 디테일: 강력한 '매물 잠김'의 원인

갱신 계약 시 임차인이 누리는 혜택은 신규 계약자와 비교할 때 가히 압도적입니다.

• 49㎡ 갱신 월세: 평균 보증금 0.5억 원 / 월세 21만 원
• 59㎡ 갱신 월세: 평균 보증금 1.3억 원 / 월세 28만 원

신규 59㎡ 월세가 70만 원인 점을 감안하면, 기존 임차인들은 신규 진입자보다 약 60% 저렴한 비용으로 주거를 유지하고 있습니다. 이러한 파격적인 비용 절감 효과는 임차인들의 이동을 완전히 차단하고 있습니다. 결과적으로 시장에 나와야 할 전세 매물이 사라지는 **'매물 잠김 현상'**이 고착화되고 있으며, 이는 다시 신규 전세가를 밀어 올리는 악순환을 만들고 있습니다.

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6. 결론: 똑똑한 하남 거주를 위한 전략적 제언

2026년 4월 4주차 하남시 아파트 시장은 '신규 진입자의 높은 진입 장벽'과 '기존 거주자의 철벽 방어'로 요약됩니다. 데이터는 하남시가 더 이상 저렴한 베드타운이 아니며, 상당한 자산 규모가 필요한 시장이 되었음을 보여줍니다.

[부동산 전략가 Recommendation] 현재 본인의 가용 예산이 5억 원 미만이라면, 84㎡ 신규 전세 진입은 사실상 불가능합니다. 데이터상 가격 역전이 일어난 59㎡의 급매물을 공략하거나, 보증금을 높이고 월세를 낮추는 전략적 혼합 계약을 통해 주거 비용을 최적화해야 합니다.

마지막으로 질문을 던집니다.

"신규 계약을 앞둔 당신에게 6억 원대의 전세가는 감당할 만한 가치가 있습니까? 아니면 월세 전환을 통한 기회비용 확보가 더 합리적인 대안입니까?"

냉철한 데이터 분석만이 당신의 자산을 지키는 유일한 무기입니다.

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	덕풍동	하남풍산참아름	월세	59㎡	0.6	36	6	2026-04-22
2	풍산동	미사강변브라운스톤엔에이치에프	월세	59㎡	1.7	9	20	2026-04-22
3	풍산동	미사강변브라운스톤엔에이치에프	전세	59㎡	1.1	-	14	2026-04-22
4	선동	리버나인RIVERNINE	전세	84㎡	6.9	-	11	2026-04-23
5	선동	미사강변도시 베라체	월세	84㎡	1	240	12	2026-04-23
6	덕풍동	더샵하남에디피스	월세	84㎡	3	200	7	2026-04-23
7	덕풍동	하남풍산참아름	월세	59㎡	0.6	36	4	2026-04-23
8	망월동	미사역호반써밋	전세	99㎡	9.5	-	21	2026-04-23
9	덕풍동	한솔리치빌(5단지)	전세	84㎡	4.8	-	22	2026-04-23
10	신장동	대명강변타운	전세	84㎡	6.3	-	12	2026-04-24
11	덕풍동	더샵하남에디피스	월세	59㎡	1.5	200	12	2026-04-24
12	신장동	백송한신	전세	49㎡	3.8	-	9	2026-04-24
13	덕풍동	더샵하남에디피스	월세	84㎡	2	220	18	2026-04-24
14	선동	미사강변 센트리버	전세	59㎡	5.8	-	9	2026-04-24
15	감이동	감일파크센트레빌	월세	74㎡	2	200	5	2026-04-24
16	덕풍동	동원베네스트	전세	84㎡	5.8	-	3	2026-04-24
17	망월동	미사레스티아	전세	84㎡	7.4	-	10	2026-04-24

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1.5	27	4	2026-04-22
2	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1.5	29	18	2026-04-22
3	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1.5	29	20	2026-04-22
4	선동	미사강변리버뷰자이	월세	91㎡	4	65	12	2026-04-22
5	창우동	부영	전세	49㎡	3.2	-	15	2026-04-22
6	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1	26	16	2026-04-22
7	창우동	꿈동산신안	전세	84㎡	3.1	-	14	2026-04-23
8	학암동	위례롯데캐슬	전세	75㎡	7.5	-	5	2026-04-23
9	감이동	포웰시티푸르지오라포레	월세	90㎡	3.3	130	10	2026-04-23
10	감일동	하남감일스윗시티행복주택6단지	월세	21㎡	0.1	22	5	2026-04-23
11	풍산동	미사강변브라운스톤엔에이치에프	전세	59㎡	1.7	-	12	2026-04-23
12	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1	26	17	2026-04-23
13	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1.5	29	7	2026-04-24
14	덕풍동	덕풍현대	전세	59㎡	3.5	-	5	2026-04-24
15	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.5	19	6	2026-04-24
16	망월동	미사강변트래지안	전세	51㎡	4.2	-	14	2026-04-24
17	신장동	백송한신	전세	49㎡	2.9	-	3	2026-04-24
18	감이동	감일역트루엘	전세	30㎡	3.2	-	10	2026-04-24
19	망월동	미사강변푸르지오	월세	74㎡	4	55	5	2026-04-24
20	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.5	22	10	2026-04-24