26년 2월 4주차 부동산 데이터 (서울시 구로구 전월세)

 

[2026년 2월 4주차 구로구 아파트 전·월세 시장 리포트] "옆집은 나보다 1억 7천 싸게 산다?" 데이터가 증명한 이중 가격의 현장

2026년 2월의 마지막 주, 구로구 아파트 시장에서 이사를 준비하는 분들이라면 반드시 마주하게 될 불편한 진실이 하나 있습니다. "과연 내가 계약하려는 이 금액이 적당한가?"라는 질문에 데이터는 매우 차가운 답변을 내놓고 있죠. 바로 여러분의 이웃이 똑같은 평형, 똑같은 조망의 집에서 여러분보다 1억 원 이상 저렴하게 거주하고 있을 확률이 매우 높다는 사실입니다.

이번 주 구로구에서는 총 90건의 실거래가 집계되었습니다. 전세 51건, 월세 39건으로 전세 선호가 여전한 가운데, 실거래 데이터 이면에 숨겨진 '이중 가격 현상'의 실체를 데이터 분석가의 시각으로 날카롭게 짚어보겠습니다.

포인트 1: 계약갱신청구권이 만든 '이중 가격'의 장벽 (59㎡ 사례)

가장 대중적인 평형인 59㎡(약 24평)에서 신규 진입자와 기존 거주자 사이의 비용 격차는 상상을 초월합니다. 이는 임대료 인상 폭을 5%로 제한하는 '계약갱신청구권'이 시장 가격과 괴리되면서 나타난 전형적인 현상입니다.

• 신규 계약 (59㎡): 평균 3.6억 원
• 갱신 계약 (59㎡): 평균 1.9억 원
• 가격 격차: 약 1.7억 원 (신규가 갱신보다 약 90% 비쌈)

기존 세입자가 5% 상한제 덕분에 강력한 '거주 안정성'을 누리는 동안, 새롭게 구로구에 둥지를 틀려는 신규 임차인들은 그 두 배에 가까운 '비용 부담'을 오롯이 떠안고 있습니다.

포인트 2: 평수보다 '타이밍'이 결정하는 전세가의 역설

현재 구로구 시장에서는 "집이 넓으면 더 비싸다"는 상식이 통하지 않습니다. 시장의 가격 경직성으로 인해 더 좁은 집의 신규 계약가가 훨씬 넓은 집의 갱신 계약가를 추월하는 기현상이 포착되었습니다.

• 84㎡ 신규 전세: 평균 5.4억 원
• 114㎡ 갱신 전세: 평균 4.8억 원 (84㎡ 신규보다 6천만 원 저렴)
• 63㎡ 신규 전세: 평균 4.5억 원 (114㎡ 갱신가와 단 3천만 원 차이)

데이터는 말해줍니다. 지금 구로구에서 주거 비용을 결정하는 것은 '평수'가 아니라 '언제, 어떤 형태로 계약했는가'라는 점입니다. 대형 평수 거주자가 소형 신규 임차인과 비슷한 수준의 보증금을 내고 있는 이 역설은 현재 시장이 얼마나 기형적으로 분절되어 있는지를 보여줍니다.

포인트 3: 1인 가구의 비명, 초소형 평수에서 벌어진 '갱신의 배신'

일반적으로 갱신 계약이 신규보다 저렴하다는 공식이 초소형 평수(20㎡ 이하)에서는 깨지고 있습니다. 1인 가구 수요가 집중되는 이 구간에서는 오히려 갱신 계약의 임대료가 신규 평균을 상회하는 '역전 현상'이 관찰됩니다.

• 20㎡ 이하 신규 월세: 평균 0.2억 / 63만 원
• 18㎡~20㎡ 갱신 월세: 평균 0.2~0.3억 / 75만 원

신규 평균보다 12만 원이나 높은 75만 원에 갱신 계약이 체결되었다는 것은, 매물이 부족한 상황에서 이동 비용을 감수하느니 높은 월세를 수용하고 '잠긴' 임차인들의 고충을 대변합니다. 청년층과 1인 가구의 주거 질은 갈수록 낮아지는데, 지불해야 하는 비용 부담은 오히려 더 가중되는 가혹한 현실입니다.

포인트 4: 자본력이 주거비를 방어하는 월세 시장의 양극화

월세 시장에서는 '보증부 월세(반전세)'가 실질적인 주거비 절감의 열쇠가 되고 있습니다. 보증금을 높일 수 있는 자본력이 있느냐 없느냐에 따라 매달 빠져나가는 고정 지출 규모가 극단적으로 갈립니다.

• 대형 평수 (123㎡): 보증금 6.2억 / 월세 11만 원
• 중소형 갱신 (49㎡): 보증금 1억 / 월세 14만 원
• 초소형 신규 (20㎡): 보증금 0.2억 / 월세 63만 원

123㎡의 대형 평수 거주자는 고액 보증금을 '방패' 삼아 월 납입금을 11만 원까지 낮췄습니다. 반면 보증금 마련이 어려운 소형 평수 임차인들은 그보다 6배나 많은 월세를 내고 있죠. '반전세'는 자산가들에게는 주거비 절감의 대안이지만, 저자본 가구에게는 선택권 없는 높은 고정 비용일 뿐입니다.

결론: 데이터가 던지는 마지막 질문

이번 주 구로구의 총 90건 거래 중 갱신 계약(46건)이 신규 계약(44건)을 앞질렀습니다. 시장에 나오는 신규 매물의 가격이 갱신가보다 턱없이 높다 보니, 임차인들이 '울며 겨자 먹기'로 혹은 '운 좋게' 현재의 자리에 머무는 것을 선택하고 있기 때문입니다.

공급과 수요의 논리보다 정책적 요인과 계약 시점이 가격을 지배하는 이 기묘한 시장에서 예비 임차인들은 더욱 냉정해져야 합니다.

"가격 격차가 극단으로 벌어진 지금, 여러분은 막대한 비용을 감수하며 새로운 시작을 위한 '신규 계약'을 하시겠습니까? 아니면 불편함을 감수하더라도 내 집처럼 편안한 '안정적인 갱신'을 선택하시겠습니까?"

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	구로동	신도림롯데아파트	전세	84㎡	5	-	9	2026-02-22
2	구로동	럭키	전세	59㎡	2.5	-	15	2026-02-22
3	신도림동	우성3	월세	84㎡	3	56	14	2026-02-22
4	신도림동	대림1	전세	59㎡	5.3	-	11	2026-02-23
5	개봉동	개봉푸르지오	전세	84㎡	5.3	-	20	2026-02-23
6	신도림동	신도림크라운빌	월세	20㎡	0.1	79	10	2026-02-23
7	신도림동	대림1	전세	59㎡	5.3	-	11	2026-02-23
8	천왕동	천왕연지마을1단지	월세	20㎡	0.3	11	5	2026-02-23
9	구로동	주공1	전세	73㎡	3.5	-	5	2026-02-23
10	천왕동	천왕연지타운1단지	전세	84㎡	5.8	-	8	2026-02-23
11	고척동	우성,현대아파트	전세	68㎡	3.5	-	1	2026-02-24
12	고척동	라이프플러스	전세	14㎡	0.8	-	3	2026-02-24
13	천왕동	천왕이펜하우스7단지	월세	29㎡	0.4	17	5	2026-02-24
14	구로동	이화우성	월세	59㎡	0.5	115	1	2026-02-24
15	개봉동	현대	월세	59㎡	3.4	60	4	2026-02-24
16	구로동	중앙하이츠	전세	70㎡	3.6	-	15	2026-02-24
17	신도림동	신도림크라운빌	월세	20㎡	0.1	81	2	2026-02-24
18	개봉동	한마을	전세	59㎡	4.5	-	22	2026-02-24
19	천왕동	천왕연지타운1단지	전세	59㎡	1.9	-	2	2026-02-24
20	구로동	현대	전세	84㎡	4.6	-	12	2026-02-24
21	개봉동	한진	전세	59㎡	3.2	-	4	2026-02-24
22	천왕동	천왕연지타운1단지	전세	59㎡	1.9	-	1	2026-02-25
23	구로동	구로오네뜨시티	전세	16㎡	1.6	-	19	2026-02-25
24	신도림동	신도림크라운빌	월세	20㎡	0.1	79	13	2026-02-25
25	구로동	한신	전세	44㎡	3	-	12	2026-02-25
26	구로동	구로두산	전세	63㎡	4.5	-	10	2026-02-25
27	신도림동	SKVIEW	전세	84㎡	6.8	-	16	2026-02-25
28	구로동	신도림태영타운	월세	84㎡	6.2	30	18	2026-02-25
29	천왕동	천왕연지타운1단지	월세	39㎡	0.7	13	9	2026-02-25
30	오류동	한신플러스타운	전세	84㎡	4.5	-	14	2026-02-25
31	구로동	우리유앤미	전세	59㎡	4	-	19	2026-02-25
32	구로동	구로두산위브	전세	36㎡	2.6	-	13	2026-02-25
33	천왕동	천왕이펜하우스2단지	월세	39㎡	0.3	26	9	2026-02-25
34	천왕동	천왕연지타운1단지	월세	49㎡	0.6	37	11	2026-02-26
35	오류동	삼천리	전세	59㎡	3.7	-	19	2026-02-26
36	구로동	태양	월세	59㎡	0.5	75	5	2026-02-26
37	구로동	구로오네뜨시티	월세	25㎡	0.1	85	19	2026-02-26
38	개봉동	개봉푸르지오	전세	84㎡	5.6	-	16	2026-02-26
39	신도림동	동아1	월세	59㎡	0.5	200	20	2026-02-26
40	구로동	신도림태영타운	월세	59㎡	1	160	13	2026-02-26
41	온수동	온수힐스테이트	월세	84㎡	3.8	45	9	2026-02-27
42	구로동	주공1	전세	83㎡	4	-	5	2026-02-27
43	구로동	현대상선	전세	64㎡	3.5	-	8	2026-02-27
44	고척동	우성,현대아파트	전세	79㎡	4	-	6	2026-02-27

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	고척동	벽산베스트블루밍	전세	84㎡	4.9	-	6	2026-02-22
2	온수동	온수힐스테이트	전세	84㎡	4.7	-	1	2026-02-22
3	항동	한양수자인에듀힐즈	전세	76㎡	4.5	-	11	2026-02-23
4	개봉동	센트레빌레우스1단지	월세	74㎡	1.5	70	13	2026-02-23
5	신도림동	SKVIEW	전세	84㎡	7	-	29	2026-02-23
6	구로동	구로두산위브	전세	36㎡	3.2	-	3	2026-02-23
7	개봉동	현대	월세	59㎡	0.5	140	17	2026-02-23
8	구로동	주공1	전세	73㎡	3.3	-	12	2026-02-23
9	개봉동	한마을	월세	123㎡	6.2	11	1	2026-02-23
10	온수동	온수힐스테이트	월세	84㎡	3	68	4	2026-02-23
11	신도림동	미성	전세	52㎡	2.5	-	6	2026-02-23
12	천왕동	천왕연지타운1단지	전세	59㎡	1.9	-	2	2026-02-23
13	천왕동	천왕연지타운1단지	월세	49㎡	1.2	3	8	2026-02-23
14	신도림동	신도림크라운빌	월세	20㎡	0.2	75	8	2026-02-23
15	천왕동	천왕연지타운1단지	월세	49㎡	1.1	13	6	2026-02-23
16	천왕동	천왕연지타운1단지	전세	39㎡	0.9	-	10	2026-02-23
17	신도림동	대림2	월세	84㎡	1	180	3	2026-02-23
18	천왕동	천왕이펜하우스2단지	전세	114㎡	4.8	-	6	2026-02-23
19	개봉동	현대	월세	84㎡	4.3	10	14	2026-02-24
20	구로동	한신휴플러스(1280-0)	전세	50㎡	4	-	6	2026-02-24
21	개봉동	센트레빌레우스1단지	월세	84㎡	2.8	47	28	2026-02-24
22	신도림동	미성	전세	37㎡	2.1	-	11	2026-02-24
23	천왕동	천왕연지타운1단지	전세	59㎡	1.9	-	5	2026-02-24
24	천왕동	천왕연지타운1단지	월세	49㎡	1.2	3	12	2026-02-24
25	오류동	오류동행복주택	월세	36㎡	0.2	71	10	2026-02-25
26	고척동	대우	전세	114㎡	4.8	-	1	2026-02-25
27	고척동	대우	전세	114㎡	4.8	-	1	2026-02-25
28	구로동	한신	전세	44㎡	3	-	8	2026-02-25
29	항동	우남퍼스트빌더센트럴	전세	116㎡	5.5	-	3	2026-02-25
30	개봉동	센트레빌레우스1단지	월세	74㎡	2.5	40	20	2026-02-25
31	천왕동	천왕연지타운1단지	월세	49㎡	1.4	7	18	2026-02-25
32	구로동	(792-86)	월세	47㎡	0.2	60	1	2026-02-25
33	구로동	삼성래미안	전세	78㎡	5.2	-	17	2026-02-26
34	천왕동	천왕연지타운1단지	월세	49㎡	0.3	44	5	2026-02-26
35	구로동	한신	월세	59㎡	3	14	8	2026-02-26
36	개봉동	센트레빌레우스1단지	월세	74㎡	2.6	41	18	2026-02-26
37	신도림동	신도림 아르디에	월세	18㎡	0.3	75	7	2026-02-26
38	항동	항동하버라인8단지	월세	49㎡	0.9	15	15	2026-02-26
39	천왕동	천왕이펜하우스4단지	월세	49㎡	0.8	15	9	2026-02-26
40	구로동	구로두산위브	전세	36㎡	3	-	6	2026-02-26
41	오류동	라인	월세	59㎡	0.3	85	18	2026-02-26
42	구로동	한신	전세	44㎡	2.1	-	6	2026-02-27
43	구로동	신도림롯데아파트	전세	131㎡	5.3	-	10	2026-02-27
44	온수동	온수힐스테이트	전세	121㎡	5.8	-	6	2026-02-27
45	신도림동	미성	전세	37㎡	1.7	-	10	2026-02-27
46	오류동	영풍마드레빌	전세	84㎡	4.7	-	16	2026-02-27