26년 2월 4주차 부동산 데이터 (서울시 강남구 전월세)

 

2026년 2월 말 강남 전·월세 리포트: 우리가 몰랐던 실거래의 이면

대한민국에서 '강남'이라는 이름이 갖는 상징성은 단순히 행정 구역을 넘어섭니다. 누군가에게는 선망의 대상이자, 또 누군가에게는 치열한 삶의 현장이기도 한 강남의 아파트 거래 데이터는 우리 사회의 주거 트렌드를 가장 예민하게 반영하는 지표입니다.

"강남은 과연 모두에게 철옹성일까?"

이 질문에 대한 실마리를 찾기 위해, 2026년 2월 4주차 국토교통부 실거래가 공개자료를 심층 분석했습니다. 총 148건의 전·월세 거래 데이터를 통해, 겉으로 보이는 화려한 수치 뒤에 숨겨진 실제 주거 시장의 흐름과 이면을 짚어보겠습니다.

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"이동보다는 안주" — 갱신 계약이 주도하는 정중동의 시장

이번 조사 기간 중 가장 눈에 띄는 특징은 시장의 '정중동(靜中動)' 상태입니다. 총 148건의 거래 중 갱신 계약은 83건으로, 신규 계약(65건)보다 확연히 높은 비중을 차지했습니다.

이는 강남 거주자들이 새로운 거처를 찾아 이동하기보다는 기존 계약을 유지하려는 성향이 강함을 시사합니다. 가파른 주거 비용 상승과 이사 비용에 대한 경제적 부담뿐만 아니라, 강남이 제공하는 독보적인 인프라—대치동 학원가, 고도화된 의료 서비스, 직주근접의 편리함—라는 '비화폐적 가치'를 포기하기 어려운 현실이 반영된 결과입니다. 현재 강남 주거 시장은 활발한 진입보다는 기존 거주자들의 '안주'가 주류를 이루고 있습니다.

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'국민 평형' 84㎡의 극명한 가격 차이와 주거 계층화

흔히 '국민 평형'이라 불리는 전용면적 84㎡에서 신규 계약과 갱신 계약 사이의 격차는 더욱 드라마틱하게 나타납니다. 2026년 2월 4주차 데이터를 기준으로, 신규로 강남 84㎡ 아파트에 전세 진입하기 위해 필요한 비용은 평균 10.4억 원에 달합니다. 반면, 기존 계약을 갱신한 세대들의 평균 전세가는 7.7억 원 수준에 머물렀습니다.

"강남 84㎡ 아파트의 신규 전세가는 평균 10.4억 원에 달하며, 이는 갱신 계약 평균인 7.7억 원과 약 2.7억 원의 격차를 보입니다."

이 2.7억 원이라는 격차는 신규 진입 장벽이 얼마나 높아졌는지를 단적으로 보여주는 '시장 진입세'와 같습니다. 결과적으로 같은 아파트 단지 내에서도 계약 갱신권을 통해 보호받는 세대와 시장가를 온전히 감당해야 하는 신규 세대 사이의 보이지 않는 주거 계층화가 심화되고 있음을 확인할 수 있습니다.

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1인 가구의 역설 — 초소형 평수에서 가속화되는 '월세화'

강남 주거 시장의 또 다른 이면은 1인 가구를 위한 초소형 평수에서 발견됩니다. 전용면적 13㎡에서 25㎡ 사이의 초소형 아파트들은 면적은 작지만 가격은 결코 작지 않습니다.

데이터에 따르면 13㎡ 평형의 경우 보증금 1,000만 원(0.1억)에 월세 105만 원을 기록했으며, 25㎡ 평형 역시 보증금 1,000만 원에 월세 110만 원에 달했습니다. 이러한 '저보증금·고월세' 구조는 강남에 진입하려는 청년층과 젊은 전문직 종사자들이 마주한 현실입니다.

**"단지 몸 뉘일 곳만 있어도 강남이어야 하는가?"**라는 질문을 던지게 만드는 이 수치는, 전체 148건 중 월세 거래(81건)가 전세 거래(67건)를 앞지르게 된 주요 원인이기도 합니다. 강남의 편리함을 누리는 대가로 1인 가구는 매달 상당한 규모의 소득을 주거비로 지불하고 있습니다.

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'그들만의 세상' — 43억 원 전세가 보여주는 초양극화

초소형 평수의 고군분투와 대조적으로, 시장의 정점에서는 일반적인 주택 매매가를 가볍게 상회하는 전세 거래가 이뤄지고 있습니다. 이번 기간 신규 계약 중 최고가를 기록한 거래는 전용면적 245㎡ 초대형 평형의 43억 원 전세 건입니다.

앞서 언급한 13㎡ 소형 주거와 비교하면, 강남이라는 동일한 지역구 내에서 주거 공간의 크기와 비용이 얼마나 극단적으로 벌어져 있는지 알 수 있습니다. 누군가에게는 평생을 모아도 닿기 힘든 금액이 이곳에서는 단순히 '거주를 위해 빌리는 비용'으로 유통되고 있는 것입니다. 이러한 초양극화 현상은 강남 부동산 시장이 단순히 하나의 시장이 아니라, 여러 층위의 세계가 중첩된 공간임을 보여줍니다.

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변화하는 강남 주거 지형도와 던져진 질문

2026년 초 강남 부동산 시장을 관통하는 실거래 데이터의 핵심은 다음 세 가지 키워드로 요약됩니다.

• 양극화: 43억 원의 초대형 전세와 100만 원대의 초소형 월세가 공존하는 극단의 시장.
• 월세화: 1인 가구의 수요와 맞물려 전체 거래 중 월세(81건)가 전세(67건)를 추월.
• 갱신 선호: 높은 진입 장벽과 인프라 고착 효과로 인해 이동보다 안주를 택하는 경향.

강남은 여전히 한국에서 가장 선망받는 주거지이지만, 그 내부에서는 월세 부담 증가와 신규 진입 장벽이라는 견고한 벽이 세워지고 있습니다. 데이터의 홍수 속에서 우리는 결국 본질적인 질문으로 돌아가게 됩니다.

"당신에게 주거의 가치는 '어디에 사느냐'입니까, 아니면 '어떻게 사느냐'입니까?"

숫자가 보여주는 화려함 너머, 각자의 삶에 맞는 진정한 주거의 의미를 고민해 보아야 할 시점입니다.

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	역삼동	강남센트럴아이파크	전세	125㎡	25	-	17	2026-02-22
2	삼성동	우림루미아트	월세	127㎡	5	340	1	2026-02-22
3	자곡동	강남자곡아이파크	월세	84㎡	1	330	2	2026-02-22
4	일원동	상록스타힐스	월세	59㎡	3.4	42	19	2026-02-22
5	논현동	논현빌라트	월세	53㎡	1.5	40	1	2026-02-23
6	일원동	상록스타힐스	월세	46㎡	1.1	130	15	2026-02-23
7	논현동	논현아이파크	전세	47㎡	6.9	-	8	2026-02-23
8	논현동	리스트강남	월세	14㎡	0.9	42	5	2026-02-23
9	도곡동	도곡렉슬	월세	59㎡	0.3	800	19	2026-02-23
10	역삼동	현대휴먼터치빌	전세	25㎡	2	-	14	2026-02-23
11	대치동	대치삼성	전세	97㎡	15	-	5	2026-02-23
12	삼성동	서광아파트	월세	59㎡	5	140	9	2026-02-23
13	삼성동	삼부아파트102동	월세	59㎡	3	130	3	2026-02-23
14	삼성동	삼부아파트102동	월세	59㎡	3	130	3	2026-02-23
15	청담동	삼성청담아파트	전세	114㎡	11	-	1	2026-02-23
16	삼성동	삼성동힐스테이트 1단지	전세	114㎡	12.8	-	20	2026-02-23
17	역삼동	코너스톤	월세	25㎡	0.1	110	5	2026-02-23
18	논현동	거평프리젠	전세	42㎡	3.8	-	9	2026-02-23
19	일원동	목련타운	전세	99㎡	11	-	5	2026-02-23
20	도곡동	대림아크로빌	월세	172㎡	10	400	32	2026-02-23
21	도곡동	대림아크로빌	월세	172㎡	10	400	32	2026-02-23
22	압구정동	현대7차(73~77,82,85동)	전세	245㎡	43	-	12	2026-02-24
23	논현동	인본	월세	22㎡	0.1	80	4	2026-02-24
24	논현동	거평프리젠	월세	31㎡	0.1	110	4	2026-02-24
25	논현동	신동아(22)	전세	114㎡	10	-	6	2026-02-24
26	논현동	휴먼스페이스	월세	32㎡	1	79	10	2026-02-24
27	청담동	청담스위트	월세	13㎡	0	120	8	2026-02-24
28	역삼동	역삼I'PARK	월세	144㎡	12	220	16	2026-02-24
29	수서동	까치마을	전세	34㎡	3.1	-	1	2026-02-24
30	역삼동	대우디오빌플러스	월세	43㎡	2.6	50	11	2026-02-24
31	도곡동	한신(개포)	월세	52㎡	0.3	110	6	2026-02-24
32	역삼동	한화진넥스빌	월세	34㎡	1	70	7	2026-02-24
33	역삼동	프리빌리지	전세	40㎡	4.6	-	5	2026-02-24
34	도곡동	한신(개포)	월세	52㎡	0.3	110	6	2026-02-24
35	역삼동	개나리래미안	전세	129㎡	17	-	13	2026-02-24
36	삼성동	노바삼성	월세	13㎡	0.1	90	3	2026-02-24
37	일원동	상록스타힐스	월세	59㎡	5.8	42	6	2026-02-24
38	일원동	디에이치자이개포	전세	84㎡	14	-	28	2026-02-24
39	논현동	펜트힐루논현	월세	43㎡	0.5	315	8	2026-02-25
40	일원동	우성7	전세	84㎡	8.3	-	3	2026-02-25
41	자곡동	래미안강남힐즈	전세	91㎡	8.4	-	15	2026-02-25
42	삼성동	LG선릉에클라트(B)	전세	36㎡	3.1	-	10	2026-02-25
43	대치동	대치삼성	월세	59㎡	5	130	16	2026-02-25
44	개포동	현대2	전세	84㎡	7.4	-	3	2026-02-25
45	자곡동	강남한양수자인(4단지)	월세	84㎡	1.5	270	1	2026-02-25
46	도곡동	도곡3차아이파크	월세	181㎡	9	290	6	2026-02-25
47	청담동	삼환(101동)	전세	37㎡	5	-	8	2026-02-26
48	도곡동	SK허브프리모	월세	33㎡	0.2	115	16	2026-02-26
49	개포동	디에이치아너힐즈	전세	84㎡	16	-	28	2026-02-26
50	자곡동	래미안포레	월세	84㎡	8.5	40	8	2026-02-26
51	도곡동	한신(개포)	전세	52㎡	3.2	-	2	2026-02-26
52	일원동	상록스타힐스	월세	18㎡	0.7	45	2	2026-02-26
53	자곡동	래미안포레	월세	49㎡	0.5	35	7	2026-02-26
54	세곡동	강남엘에이치1단지	월세	84㎡	3	240	6	2026-02-26
55	개포동	개포주공6단지	전세	60㎡	5.5	-	10	2026-02-26
56	대치동	대치우성아파트1동,2동,3동,5동,6동,7동	전세	84㎡	6.5	-	10	2026-02-26
57	대치동	래미안대치팰리스	월세	84㎡	17	30	8	2026-02-26
58	자곡동	강남자곡아이파크	전세	74㎡	8.5	-	9	2026-02-26
59	삼성동	한양립스	전세	38㎡	4.5	-	9	2026-02-27
60	신사동	로데오현대	월세	55㎡	6	235	6	2026-02-27
61	수서동	삼익	전세	60㎡	6.5	-	13	2026-02-27
62	개포동	디에이치아너힐즈	월세	106㎡	5	620	14	2026-02-27
63	도곡동	한신(개포)	월세	52㎡	0.3	148	5	2026-02-27
64	도곡동	도곡더써밋타워	월세	18㎡	0.9	50	7	2026-02-27
65	개포동	디에이치아너힐즈	월세	84㎡	2	540	15	2026-02-27

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	개포동	개포주공7단지	월세	53㎡	2.3	100	15	2026-02-22
2	일원동	디에이치포레센트	전세	59㎡	10.8	-	8	2026-02-22
3	일원동	디에이치자이개포	월세	76㎡	10	140	14	2026-02-23
4	자곡동	강남한양수자인(4단지)	월세	59㎡	1.1	20	10	2026-02-23
5	자곡동	강남한양수자인(4단지)	월세	59㎡	0.7	44	3	2026-02-23
6	일원동	푸른마을아파트101동~111동	전세	59㎡	5.7	-	3	2026-02-23
7	자곡동	강남한양수자인(4단지)	월세	59㎡	1.1	20	9	2026-02-23
8	자곡동	강남한양수자인(4단지)	전세	84㎡	4.6	-	5	2026-02-23
9	자곡동	강남한양수자인(4단지)	월세	49㎡	1	18	9	2026-02-23
10	대치동	대치르엘	전세	77㎡	14.7	-	3	2026-02-23
11	신사동	압구정대원칸타빌아파트	전세	113㎡	12.5	-	12	2026-02-23
12	대치동	대치현대	월세	114㎡	10.8	200	15	2026-02-23
13	대치동	동민맥스빌A동	전세	84㎡	8.7	-	5	2026-02-23
14	도곡동	도곡1차아이파크	전세	134㎡	14.9	-	27	2026-02-23
15	일원동	상록수	월세	84㎡	6	60	5	2026-02-23
16	자곡동	강남한양수자인(4단지)	월세	49㎡	1	20	8	2026-02-23
17	세곡동	강남데시앙파크	전세	84㎡	4.1	-	4	2026-02-23
18	일원동	가람	월세	84㎡	1	250	4	2026-02-23
19	개포동	개포자이프레지던스	월세	114㎡	5	586	20	2026-02-23
20	논현동	리스트강남	월세	17㎡	0.8	54	6	2026-02-23
21	논현동	리스트강남	월세	14㎡	0.9	42	14	2026-02-23
22	수서동	신동아	전세	33㎡	2.6	-	10	2026-02-24
23	삼성동	삼성동센트럴아이파크	전세	59㎡	12.3	-	5	2026-02-24
24	개포동	디에이치아너힐즈	월세	84㎡	14	90	18	2026-02-24
25	수서동	삼익	전세	60㎡	5.5	-	8	2026-02-24
26	수서동	신동아	월세	33㎡	1.5	61	15	2026-02-24
27	압구정동	현대1차(12,13,21,22,31,32,33동)	전세	161㎡	10	-	11	2026-02-24
28	일원동	상록스타힐스	월세	18㎡	1	29	3	2026-02-24
29	삼성동	현대힐스테이트2단지	월세	84㎡	0.3	460	5	2026-02-24
30	논현동	리스트강남	월세	17㎡	0.8	54	15	2026-02-24
31	일원동	한솔마을	전세	84㎡	8	-	1	2026-02-24
32	청담동	청담신원아침도시마인	월세	27㎡	0.2	111	5	2026-02-24
33	청담동	청담자이	월세	49㎡	8.5	60	15	2026-02-24
34	신사동	압구정대원칸타빌아파트	전세	84㎡	8	-	4	2026-02-24
35	압구정동	현대3차(61~64동)	전세	82㎡	9	-	3	2026-02-24
36	대치동	쌍용대치2	월세	120㎡	5	198	5	2026-02-24
37	압구정동	한양3	월세	116㎡	8.8	50	2	2026-02-24
38	도곡동	아카데미스위트1	월세	102㎡	1	345	27	2026-02-25
39	개포동	개포자이프레지던스	전세	59㎡	11.8	-	8	2026-02-25
40	삼성동	석탑아파트101동	전세	59㎡	7	-	3	2026-02-25
41	역삼동	래미안펜타빌	전세	138㎡	13.7	-	4	2026-02-25
42	개포동	디에이치아너힐즈	월세	84㎡	10	176	20	2026-02-25
43	대치동	현대썬앤빌테헤란	전세	35㎡	4.5	-	6	2026-02-25
44	일원동	상록수	월세	84㎡	3.5	220	5	2026-02-25
45	압구정동	한양3	월세	116㎡	2	390	13	2026-02-25
46	일원동	가람	월세	84㎡	7.6	30	2	2026-02-25
47	도곡동	삼성래미안	월세	122㎡	13.3	83	19	2026-02-25
48	도곡동	럭키(963)	월세	84㎡	6.2	82	10	2026-02-25
49	도곡동	경남	전세	114㎡	11.1	-	11	2026-02-25
50	자곡동	강남한양수자인(4단지)	월세	49㎡	1	18	3	2026-02-25
51	일원동	푸른마을아파트101동~111동	월세	84㎡	3.5	250	8	2026-02-25
52	압구정동	현대3차(61~64동)	전세	82㎡	6	-	12	2026-02-25
53	일원동	푸른마을아파트101동~111동	전세	59㎡	7.1	-	12	2026-02-26
54	신사동	현대아인빌	월세	138㎡	9.8	50	4	2026-02-26
55	자곡동	래미안포레	전세	59㎡	6.7	-	2	2026-02-26
56	도곡동	삼성	월세	73㎡	6	70	11	2026-02-26
57	논현동	리스트강남	월세	14㎡	0.6	42	5	2026-02-26
58	압구정동	한양1차(영동한양)	전세	49㎡	4.7	-	4	2026-02-26
59	대치동	은마	월세	76㎡	2	182	10	2026-02-26
60	일원동	상록스타힐스	월세	59㎡	2.6	50	19	2026-02-26
61	일원동	푸른마을아파트101동~111동	전세	84㎡	8.4	-	12	2026-02-26
62	일원동	샘터마을	월세	101㎡	7	74	3	2026-02-26
63	대치동	대치삼성	전세	84㎡	12	-	12	2026-02-26
64	자곡동	래미안포레	전세	84㎡	7.9	-	10	2026-02-26
65	개포동	개포주공7단지	전세	53㎡	3.6	-	13	2026-02-26
66	세곡동	세곡리엔파크(3단지)	전세	84㎡	7.5	-	4	2026-02-26
67	대치동	대치아이파크	전세	59㎡	13	-	6	2026-02-26
68	대치동	은마	전세	76㎡	7.2	-	2	2026-02-26
69	대치동	래미안대치팰리스	월세	93㎡	18	34	6	2026-02-26
70	청담동	청담자이	전세	82㎡	15.2	-	12	2026-02-27
71	개포동	현대1차101동~106동	월세	128㎡	3	236	1	2026-02-27
72	일원동	우성7	전세	84㎡	7.5	-	3	2026-02-27
73	일원동	삼성	전세	61㎡	4.2	-	5	2026-02-27
74	도곡동	한신(개포)	전세	52㎡	3.6	-	7	2026-02-27
75	개포동	개포래미안포레스트	전세	74㎡	11.6	-	23	2026-02-27
76	압구정동	한양3	월세	117㎡	9	60	4	2026-02-27
77	도곡동	우성4	전세	84㎡	7.7	-	2	2026-02-27
78	논현동	리스트강남	월세	14㎡	0.7	50	15	2026-02-27
79	압구정동	현대1차(12,13,21,22,31,32,33동)	전세	131㎡	12.5	-	6	2026-02-27
80	도곡동	대림아크로빌	전세	130㎡	13.7	-	27	2026-02-27
81	자곡동	래미안강남힐즈	전세	101㎡	10.2	-	1	2026-02-27
82	대치동	대치삼성	월세	59㎡	3	230	3	2026-02-27
83	압구정동	현대1차(12,13,21,22,31,32,33동)	전세	131㎡	8	-	1	2026-02-27