26년 2월 3주차 부동산 데이터 (서울시 송파구 전월세)

송파구 아파트 전·월세 리포트: 2026년 2월 3주차 실거래 데이터 분석

강남 3구의 핵심이자 서울 주거 문화의 자존심이라 불리는 송파구, 이곳의 임대차 시장은 현재 어떤 시그널을 보내고 있을까요? 탄탄한 인프라와 쾌적한 주거 환경을 갖춘 송파구는 늘 실수요자들의 뜨거운 관심을 받는 곳입니다. 이번 리포트에서는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 2026년 2월 3주차 자료를 바탕으로, 송파구 아파트 시장의 흐름을 날카롭게 분석해 보았습니다. 총 66건의 실거래 데이터가 시사하는 시장의 이면을 지금 바로 공개합니다.

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1. [Takeaway 1] "이사 대신 안주" — 신규 계약보다 1.7배 많은 갱신 계약

이번 주 송파구 시장을 관통하는 키워드는 단연 '정주(定住) 의향'입니다. 새로운 보금자리를 찾아 떠나기보다 기존의 주거 환경을 유지하려는 경향이 매우 뚜렷하게 나타났습니다.

• 갱신 계약의 압도적 우위: 전체 66건의 거래 중 갱신 계약은 42건으로, 신규 계약(24건) 대비 약 1.75배 높은 비중을 차지했습니다.
• '월세화'의 가속화: 주목할 만한 대목은 월세 시장에서의 갱신 계약 집중 현상입니다. 월세 갱신(26건)이 신규 월세(10건)보다 2.6배나 많았습니다. 이는 송파구 거주자들이 급격한 주거비 변동 리스크를 감수하며 이주하기보다, 기존 계약을 연장함으로써 주거 안정성을 확보하려는 '월세 안주' 전략을 택하고 있음을 보여줍니다.

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2. [Takeaway 2] 전세의 귀환인가, 월세의 가속화인가? — 미세하게 앞선 월세 비중

전통적인 전세 시스템과 가속화되는 월세 흐름 사이에서 세입자들의 고민은 깊어지고 있습니다. 전체적인 비중은 월세가 근소하게 앞서고 있습니다.

"전체적으로는 전세 30건, 월세 36건입니다."

데이터를 세부적으로 들여다보면 흥미로운 지점이 발견됩니다. 신규 계약에서는 전세(14건)가 월세(10건)보다 많아, 시장에 새로 진입할 때는 여전히 전세를 선호하는 경향이 남아 있습니다. 하지만 갱신 계약 단계로 접어들면 상황은 역전됩니다. 월세 갱신(26건)이 전세 갱신(16건)을 압도하는데, 이는 전세 보증금 인상분을 추가 대출 대신 월세로 전환하여 대응하는 시장의 생존법이 완전히 정착되었음을 시사합니다.

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3. [Takeaway 3] 국민 평형 84㎡의 실거래 온도차 — 전세 9억 원 시대의 단면

송파구 임대차 시장의 표준이라 할 수 있는 전용면적 84㎡ 타입은 현재 '전세 9억 원대'라는 견고한 가격선을 형성하고 있습니다.

데이터 분석 결과, 84㎡의 신규 전세 평균가는 9.4억 원인 반면, 갱신 전세 평균가는 9.8억 원으로 집계되었습니다. 갱신 계약가가 신규 계약보다 높게 형성된 이 이례적인 현상은, 과거 저점에서 계약했던 물량들이 갱신 시점에 이르러 현재의 높은 시세를 따라잡기 위해 상향 조정되었거나, 특정 단지의 우수한 입지 조건이 반영된 결과로 풀이됩니다.

[84㎡ 타입 임대료 조건 비교]

• 신규 계약: 전세 평균 9.4억 원 / 월세 평균 보증금 1.5억 - 월차임 315만 원
• 갱신 계약: 전세 평균 9.8억 원 / 월세 평균 보증금 5.8억 - 월차임 29만 원

특히 신규 월세(315만 원)와 갱신 월세(29만 원)의 월차임 차이가 무려 286만 원에 달한다는 점은, 신규 진입자가 감당해야 할 주거 비용의 무게가 갱신 계약자에 비해 월등히 무거움을 극명하게 보여줍니다.

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4. [Takeaway 4] 초소형부터 대형까지 — 극명한 가격 스펙트럼

이번 주 데이터는 25㎡ 소형부터 148㎡ 대형까지 송파구 아파트 시장의 광범위한 가격 스펙트럼을 고스란히 담고 있습니다.

• 25㎡ 초소형 평수 신규 월세 (보증금 0.9억 원 / 월세 50만 원): 1인 가구의 수요를 반영하는 시작점입니다.
• 148㎡ 대형 평수 신규 월세 (보증금 2.5억 원 / 월세 380만 원): 고가 임대차 시장의 견고한 수요를 증명하는 대표적 사례입니다.
• 39㎡ 소형 평수 갱신 전세 (보증금 0.7억 원): 동일 평형대에서도 계약 시점과 형태에 따라 매우 실속 있는 가격으로 거주가 가능함을 보여주는 대조적인 사례입니다.

이처럼 평형별, 계약 형태별로 가격 편차가 극심한 것은 송파구라는 단일 권역 내에서도 세분화된 시장이 공존하고 있음을 뜻합니다.

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결론: 다음 주 송파구 시장이 던지는 질문

2026년 2월 3주차 송파구 아파트 임대차 시장은 **'안정 지향적인 갱신'**과 **'고착화된 월세 비중'**으로 요약됩니다. 국민 평형 전세가가 9억 원 중후반대에 안착하며 시장의 무게 중심을 잡고 있는 가운데, 우리는 다음과 같은 질문을 던지게 됩니다.

"갱신 계약이 주를 이루는 현재의 흐름이 향후 신규 매물 부족으로 이어져 가격 상승을 압박할 것인가, 아니면 시장의 심리적 안정화를 의미하는가?"

갱신 계약의 비중이 높다는 것은 역설적으로 시장에 나올 신규 매물이 그만큼 귀해진다는 것을 의미합니다. 송파구 신규 진입을 희망하는 예비 임차인이라면, 전세에서 월세로 전환되는 이른바 '월세화(月稅化)'의 전환율 추이를 면밀히 살피며 신규 매물 선점에 신중을 기해야 할 시점입니다.

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	거여동	포레나송파	전세	66㎡	8	-	12	2026-02-18
2	잠실동	트리지움	전세	84㎡	12	-	19	2026-02-19
3	가락동	극동	전세	59㎡	4.5	-	12	2026-02-19
4	장지동	위례24단지(꿈에그린)	월세	51㎡	1.2	210	2	2026-02-19
5	신천동	장미2	월세	82㎡	5	60	10	2026-02-19
6	오금동	송파레미니스	월세	39㎡	0.7	36	15	2026-02-19
7	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.5	11	4	2026-02-19
8	가락동	래미안파크팰리스	전세	114㎡	10.8	-	24	2026-02-19
9	송파동	트윈레이크팰리스빌	월세	29㎡	2.7	17	4	2026-02-19
10	신천동	장미1	전세	71㎡	6.4	-	12	2026-02-19
11	가락동	대림	전세	84㎡	7.1	-	9	2026-02-19
12	오금동	상아2차아파트	전세	45㎡	3.5	-	5	2026-02-19
13	가락동	한화오벨리스크	월세	25㎡	0.9	50	20	2026-02-19
14	잠실동	잠실엘스	전세	84㎡	12.5	-	17	2026-02-19
15	방이동	올림픽선수기자촌3단지	월세	148㎡	2.5	380	5	2026-02-20
16	장지동	위례24단지(꿈에그린)	전세	51㎡	6	-	5	2026-02-20
17	잠실동	잠실엘스	전세	59㎡	10	-	20	2026-02-20
18	신천동	파크리오	월세	59㎡	7	60	16	2026-02-20
19	신천동	파크리오	월세	84㎡	2	340	35	2026-02-20
20	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	8.8	-	13	2026-02-20
21	오금동	송파레미니스	월세	84㎡	1	290	17	2026-02-20
22	오금동	대림	전세	84㎡	6.5	-	3	2026-02-20
23	문정동	문정시영	전세	39㎡	2.8	-	4	2026-02-20
24	풍납동	현대리버빌1지구	전세	43㎡	3.8	-	2	2026-02-20

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.7	1	4	2026-02-15
2	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.3	24	9	2026-02-16
3	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.6	6	6	2026-02-16
4	장지동	송파파인타운9단지	전세	59㎡	1.5	-	2	2026-02-16
5	거여동	위례포레샤인18단지	전세	74㎡	4.7	-	14	2026-02-18
6	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.5	11	4	2026-02-19
7	송파동	트윈레이크팰리스빌	월세	29㎡	2.7	17	4	2026-02-19
8	마천동	금호어울림	월세	84㎡	4.1	8	1	2026-02-19
9	잠실동	리센츠	전세	84㎡	13	-	8	2026-02-19
10	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.5	11	4	2026-02-19
11	장지동	송파파인타운9단지	전세	59㎡	1.5	-	14	2026-02-19
12	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	39㎡	0.5	7	3	2026-02-19
13	문정동	올림픽훼밀리타운	전세	84㎡	7.4	-	4	2026-02-19
14	오금동	송파레미니스2단지	월세	59㎡	1.1	16	21	2026-02-19
15	장지동	위례24단지(꿈에그린)	월세	51㎡	0.5	190	9	2026-02-19
16	잠실동	리센츠	전세	84㎡	13	-	19	2026-02-19
17	방이동	올림픽선수기자촌3단지	전세	83㎡	6.5	-	23	2026-02-19
18	장지동	송파파인타운7단지	월세	49㎡	0.6	26	12	2026-02-19
19	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	8.5	-	27	2026-02-19
20	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	8.3	-	8	2026-02-19
21	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.3	24	8	2026-02-19
22	장지동	송파파인타운7단지	월세	49㎡	0.4	28	5	2026-02-19
23	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.5	11	3	2026-02-19
24	석촌동	양지473	전세	30㎡	4.7	-	8	2026-02-19
25	오금동	송파레미니스2단지	월세	49㎡	0.3	39	13	2026-02-19
26	거여동	위례포레샤인18단지	전세	74㎡	4.7	-	15	2026-02-19
27	마천동	금호어울림	월세	84㎡	4.1	8	1	2026-02-19
28	마천동	금호어울림	월세	84㎡	4.1	8	1	2026-02-19
29	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.5	11	8	2026-02-20
30	잠실동	리센츠	전세	84㎡	9.8	-	3	2026-02-20
31	가락동	헬리오시티	월세	59㎡	8.8	15	14	2026-02-20
32	문정동	올림픽훼밀리타운	전세	84㎡	8.1	-	12	2026-02-20
33	장지동	송파파인타운4단지	월세	84㎡	5.5	80	9	2026-02-20
34	장지동	송파파인타운9단지	전세	39㎡	0.7	-	15	2026-02-20
35	잠실동	잠실엘스	월세	84㎡	11	40	16	2026-02-20
36	잠실동	트리지움	전세	84㎡	10.5	-	16	2026-02-20
37	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	39㎡	1.5	36	4	2026-02-20
38	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.3	24	10	2026-02-20
39	장지동	송파파인타운7단지	월세	49㎡	0.8	3	3	2026-02-20
40	장지동	송파파인타운7단지	월세	49㎡	0.5	19	15	2026-02-20
41	잠실동	잠실월드메르디앙	전세	81㎡	8.3	-	15	2026-02-20
42	장지동	힐스테이트송파위례	월세	101㎡	8.8	83	12	2026-02-20