26년 7월 1주차 부동산 데이터 (경기도 남양주시 전월세)

남양주시 아파트 시장의 '이중 가격'과 갱신권의 습격: 7월 1주차 전·월세 리포트

1. 도입부: 집 구하기가 더 어려워진 이유

최근 남양주시에서 전셋집을 구하려는 실거주자들의 고충이 임계점에 다다르고 있습니다. 치솟는 호가에도 불구하고 정작 입주 가능한 매물은 씨가 마른 상황, "도대체 적정 가격이 얼마인가"라는 근본적인 의문이 터져 나오고 있습니다. 이번 리포트에서는 2026년 7월 1주차 국토교통부 실거래 데이터를 정밀 분석하여, 겉으로 드러난 수치 이면의 비대칭적 수급 불균형과 심화되는 시장 왜곡 현상을 짚어보고자 합니다.

2. 포인트 1: 시장을 지배하는 '갱신 계약'의 압도적 비중 (76%)

7월 1주차 남양주시 아파트 거래 데이터에서 가장 지배적인 현상은 거래의 '질적 고착화'입니다. 총 89건의 거래 중 76%에 달하는 68건이 기존 계약을 연장한 갱신 계약으로 나타났습니다.

• 거래 구성: 갱신 계약 68건 vs 신규 계약 21건
• 전문가 분석: 임대차법 시행 이후 수년이 흐른 2026년 현재, 세입자들의 '이동'은 멈추고 '안주'가 주류가 된 시장 고착화가 뚜렷합니다. 이러한 매물 잠김 현상은 단 24%에 불과한 신규 계약 시장으로 수요를 몰아넣으며, 잔여 매물의 가격을 비정상적으로 밀어 올리는 기폭제가 되고 있습니다.

"신규 계약보다 3배나 많은 갱신 계약은 현재 남양주 세입자들이 '이동'보다는 '안주'를 선택하고 있음을 극명하게 보여줍니다."

3. 포인트 2: 84㎡ 평형에서 발견된 2.4억 원의 '넘사벽' 격차

이른바 국민 평형으로 불리는 84㎡ 타입에서는 '이중 가격' 현상이 극에 달해 있습니다. 신규 진입자와 기존 거주자 사이의 주거 비용 격차는 이제 개인의 노력을 넘어선 수준입니다.

• 84㎡ 신규 전세 평균: 5.6억 원
• 84㎡ 갱신 전세 평균: 3.2억 원
• 격차 분석: 신규 계약자는 갱신권 사용자보다 **무려 2.4억 원(약 75% 프리미엄)**을 더 지불해야 동일한 평형에 입주할 수 있습니다. 이는 신규 진입 세입자에게 가혹한 진입장벽을 형성하며, 향후 갱신권이 만료되는 시점에 시장이 감당해야 할 '가격 절벽'의 파괴력을 예고하고 있습니다.

4. 포인트 3: 월세 전성시대, 전세를 압도하는 거래량

과거 임대차 시장의 주류였던 전세는 밀려나고, 이제 남양주에서도 월세가 시장의 주도권을 잡았습니다. 고금리 여파와 전세 보증금 미반환에 대한 공포가 누적된 결과입니다.

• 전체 거래 비중: 월세 56건 > 전세 33건
• 신규 거래 동향: 신규 계약에서도 월세(12건)가 전세(9건)를 앞지르며 수요자들의 선호도 변화를 입증했습니다.

"고금리 혹은 전세 사기 우려 등으로 인해 이제 남양주에서도 '전세의 월세화'가 가속화되고 있는 양상입니다."

5. 포인트 4: 초소형부터 대형까지, 양극화된 월세 시장

남양주시의 임대차 시장은 주거 복지의 성격을 띤 초소형 평형과 완전한 시장 논리를 따르는 대형 평형으로 가격 양극화(Price Bifurcation)가 심화되고 있습니다.

• 최저가 갱신 (26㎡): 보증금 0.5억 원 / 월세 8만 원 (사회적 안전망으로서의 소형 주택)
• 최고가 신규 (150㎡): 보증금 0.6억 원 / 월세 150만 원 (전세 시장에서 완전히 이탈한 순수 월세형 럭셔리 시장)
• 시사점: 150㎡ 대형 평형의 경우 보증금 비중을 대폭 낮추고 월세를 높이는 방식을 택하고 있는데, 이는 자산가들 사이에서도 전세 보증금 예치보다는 월세 지불을 선호하는 '질적 변화'가 일어나고 있음을 시사합니다.

6. 결론: 앞으로의 남양주, 세입자의 전략은?

2026년 7월 현재, 남양주 시장은 갱신 계약이 지탱하는 '착시적 안정'과 신규 계약이 주도하는 '급격한 가격 상승'이 공존하는 위태로운 균형 상태입니다. 특히 84㎡에서 나타난 75%의 가격 격차는 단순한 수치를 넘어, 향후 시장에 닥칠 거대한 충격파를 암시합니다.

이제 세입자들은 2028년경 찾아올 '갱신권 만료의 두 번째 사이클'에 대비해야 합니다. 갱신권이라는 보호막 뒤에서 안주하기보다는, 이중 가격의 간극이 메워지는 시점의 보증금 인상분 혹은 월세 전환 비용을 선제적으로 계산하는 치밀한 자금 전략이 필요한 때입니다.

"지금의 갱신 계약이 끝나는 2년 뒤, 당신의 보증금은 안전한 격차를 유지하고 있습니까?"

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	별내동	위스테이별내	월세	60㎡	0.3	44	4	2026-07-01
2	별내동	위스테이별내	월세	74㎡	0.3	56	18	2026-07-01
3	금곡동	신우	전세	58㎡	0.9	-	6	2026-07-01
4	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	0.4	63	13	2026-07-01
5	다산동	e편한세상 다산	전세	84㎡	6.4	-	23	2026-07-01
6	다산동	다산자이아이비플레이스	전세	84㎡	6	-	24	2026-07-01
7	오남읍 오남리	진주(8차)	전세	55㎡	1.1	-	5	2026-07-01
8	평내동	e편한세상평내메트로원	월세	59㎡	3	35	11	2026-07-01
9	평내동	e편한세상평내메트로원	월세	59㎡	3	35	11	2026-07-01
10	다산동	롯데낙천대	월세	84㎡	1	180	14	2026-07-01
11	진접읍 부평리	진접한일	전세	78㎡	2	-	11	2026-07-01
12	와부읍 도곡리	건영덕소리버파크	전세	84㎡	4	-	8	2026-07-01
13	오남읍 오남리	두산위브	월세	84㎡	0.3	110	1	2026-07-02
14	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	2.3	8	16	2026-07-02
15	평내동	e편한세상평내메트로원	월세	59㎡	0	29	16	2026-07-02
16	별내동	위스테이별내	월세	74㎡	2.1	7	8	2026-07-02
17	별내동	포스코더샵	전세	128㎡	7	-	4	2026-07-03
18	평내동	e편한세상평내메트로원	전세	59㎡	4	-	13	2026-07-03
19	오남읍 오남리	롯데	월세	59㎡	0.3	90	18	2026-07-03
20	다산동	다산지금센트럴에일린의뜰	전세	84㎡	6	-	30	2026-07-03
21	진접읍 부평리	진접센트레빌시티1단지	월세	150㎡	0.6	150	6	2026-07-03

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	다산동	다산지금A5경기행복주택	월세	36㎡	0.2	26	3	2026-07-01
2	다산동	다산지금A5경기행복주택	월세	44㎡	0.7	26	2	2026-07-01
3	와부읍 도곡리	덕소강변서희스타힐스	전세	47㎡	2.6	-	4	2026-07-01
4	별내동	위스테이별내	월세	74㎡	1	39	9	2026-07-01
5	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	2.3	8	3	2026-07-01
6	화도읍 월산리	남양주월산사랑으로부영1단지	전세	59㎡	1.5	-	7	2026-07-01
7	다산동	다산지금A5경기행복주택	월세	36㎡	0.3	27	1	2026-07-01
8	평내동	e편한세상평내메트로원	전세	59㎡	3	-	18	2026-07-01
9	호평동	호평동대명루첸아파트	전세	84㎡	2.6	-	21	2026-07-01
10	화도읍 답내리	남양주월산사랑으로부영2단지	전세	59㎡	1.5	-	31	2026-07-01
11	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	2.3	8	15	2026-07-01
12	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	2.3	8	9	2026-07-01
13	화도읍 녹촌리	남양주라온프라이빗5단지	전세	84㎡	3.4	-	3	2026-07-01
14	화도읍 창현리	창현두산2단지아파트	전세	59㎡	1.9	-	9	2026-07-01
15	별내동	별내자이더스타	전세	84㎡	5.6	-	9	2026-07-01
16	별내동	별빛마을3단지	월세	51㎡	0.9	17	11	2026-07-01
17	다산동	다산지금A5경기행복주택	월세	44㎡	1	11	11	2026-07-01
18	다산동	다산센트럴파크	월세	33㎡	0.1	21	26	2026-07-01
19	다산동	다산센트럴파크	월세	46㎡	0.7	11	6	2026-07-01
20	별내동	위스테이별내	월세	60㎡	0.3	44	2	2026-07-01
21	다산동	다산역경기행복주택	월세	36㎡	0.6	23	2	2026-07-01
22	다산동	다산메트로3단지	월세	32㎡	0.1	20	13	2026-07-01
23	다산동	플루리움2단지	전세	134㎡	5.3	-	18	2026-07-01
24	별내동	위스테이별내	월세	74㎡	0.3	59	14	2026-07-01
25	별내동	위스테이별내	월세	74㎡	1	39	5	2026-07-01
26	다산동	다산지금데시앙	전세	59㎡	2.3	-	26	2026-07-01
27	다산동	다산지금A5경기행복주택	월세	26㎡	0.5	8	21	2026-07-01
28	다산동	다산지금A5경기행복주택	월세	44㎡	0.4	32	3	2026-07-01
29	화도읍 월산리	남양주월산사랑으로부영1단지	전세	84㎡	2	-	29	2026-07-01
30	다산동	다산센트럴파크	월세	33㎡	0.1	21	2	2026-07-01
31	다산동	힐스테이트 황금산	월세	59㎡	4	8	11	2026-07-01
32	화도읍 묵현리	마석역신도브래뉴3차	월세	84㎡	2.3	5	8	2026-07-01
33	다산동	다산역자연앤푸르지오	월세	51㎡	0.9	30	10	2026-07-01
34	평내동	e편한세상평내메트로원	전세	84㎡	3.9	-	4	2026-07-01
35	별내동	위스테이별내	월세	74㎡	1	39	10	2026-07-01
36	평내동	평내마을상록데시앙	전세	69㎡	2.7	-	2	2026-07-01
37	퇴계원읍 퇴계원리	강남아파트	전세	59㎡	2.1	-	4	2026-07-01
38	다산동	다산센트럴파크	월세	46㎡	0.7	11	28	2026-07-01
39	오남읍 오남리	오남아이파크	전세	84㎡	2.5	-	1	2026-07-01
40	다산동	다산지금데시앙	전세	59㎡	2.3	-	1	2026-07-01
41	다산동	다산지금A5경기행복주택	월세	44㎡	0.6	24	27	2026-07-01
42	진접읍 금곡리	휴먼시아(24단지)	월세	51㎡	0.4	26	3	2026-07-02
43	평내동	평내호평역대명루첸포레스티움	전세	59㎡	3.5	-	20	2026-07-02
44	화도읍 월산리	남양주월산사랑으로부영1단지	전세	59㎡	1.5	-	29	2026-07-02
45	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	2.3	8	5	2026-07-02
46	별내동	별내자이더스타	전세	99㎡	6.8	-	31	2026-07-02
47	다산동	다산역자연앤푸르지오	월세	59㎡	1.1	35	4	2026-07-02
48	다산동	다산센트럴파크	월세	46㎡	0.7	11	23	2026-07-02
49	다산동	다산아이파크	전세	97㎡	6.9	-	25	2026-07-02
50	퇴계원읍 퇴계원리	주공아파트4단지	월세	59㎡	0.7	14	1	2026-07-02
51	별내동	미리내마을(4-4단지)	월세	46㎡	0.4	33	6	2026-07-02
52	화도읍 마석우리	마석주공	월세	59㎡	0.3	24	8	2026-07-02
53	다산동	다산아이파크	전세	97㎡	5.8	-	4	2026-07-02
54	평내동	e편한세상평내메트로원	월세	59㎡	2.2	60	7	2026-07-02
55	다산동	다산역경기행복주택	월세	44㎡	1	12	4	2026-07-02
56	진접읍 금곡리	신영지웰	전세	129㎡	4.3	-	6	2026-07-02
57	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	2.3	8	6	2026-07-02
58	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	2.3	8	4	2026-07-02
59	별내동	위스테이별내	월세	60㎡	1.6	7	2	2026-07-02
60	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	1.1	42	16	2026-07-02
61	다산동	다산메트로3단지	월세	32㎡	0.2	13	11	2026-07-02
62	별내면 청학리	청학주공(3단지)	전세	84㎡	2.4	-	3	2026-07-02
63	호평동	호평마을주공(624)	월세	59㎡	0.3	34	4	2026-07-03
64	별내동	위스테이별내	월세	60㎡	1.6	7	4	2026-07-03
65	평내동	e편한세상평내메트로원	전세	59㎡	3.2	-	19	2026-07-03
66	별내동	위스테이별내	월세	60㎡	0.3	44	6	2026-07-03
67	별내동	위스테이별내	월세	84㎡	2.3	8	7	2026-07-03
68	호평동	휴먼시아	월세	59㎡	0.4	32	6	2026-07-03