26년 4월 2주차 부동산 데이터 (경기도 하남시 전월세)

 

2026년 4월 하남시 전·월세 시장의 기묘한 온도차: 신규 계약과 갱신 계약 사이의 '2억 원' 장벽

1. 도입부: 데이터로 본 하남 아파트 시장의 현주소

2026년 4월 2주차, 하남시 아파트 임대차 시장은 그 어느 때보다 차가운 진입 장벽과 뜨거운 수성 의지가 공존하는 '기묘한 온도차'를 보이고 있습니다. 국토교통부 실거래 데이터를 심층 분석한 결과, 하남시 시장은 단순한 가격 변동을 넘어 임차인들의 거주 전략이 극명하게 갈리는 전환점에 서 있음을 확인할 수 있습니다.

이번 주 집계된 총 105건의 거래 데이터는 현재 하남시에 거주하는 이들과 새롭게 진입하려는 이들 사이의 심리적·경제적 간극을 여실히 드러냅니다. 과연 지금의 하남은 누구나 넘볼 수 있는 '주거의 사다리'인가, 아니면 선택된 이들만이 머무를 수 있는 '폐쇄적 요새'인가에 대한 냉철한 진단이 필요한 시점입니다.

2. 주거 고착화 현상: 70%의 임차인이 '이동' 대신 '안주'를 선택한 이유

이번 데이터에서 가장 주목해야 할 지표는 신규 계약과 갱신 계약의 압도적인 불균형입니다. 총 105건의 거래 중 갱신 계약은 73건으로 전체의 약 70%를 차지한 반면, 신규 계약은 32건에 불과했습니다.

"신규 계약 32건 대비 갱신 계약 73건: 갱신 비중이 신규의 2.2배"

이러한 '주거 고착화(Housing Stickiness)' 현상은 임차인들이 시장의 높은 매물 가격에 대응하기보다 현재의 주거 권리를 유지하는 것이 압도적으로 유리하다고 판단했음을 시사합니다. 전세(33건)보다 월세(40건)에서 갱신 계약이 더 많이 발생한 점은, 가파르게 상승한 전세 보증금 인상분을 감당하기 어려운 임차인들이 '유동성 제약'으로 인해 보증금 증액 대신 월세 전환을 택하며 거주 안정성을 필사적으로 방어하고 있다는 분석이 가능합니다.

3. 이중가격 현상의 심화: 84㎡ 진입을 위한 '41%의 프리미엄'

하남시의 주력 평형인 84㎡(전세 기준) 데이터는 시장 왜곡의 실체를 더욱 적나라하게 보여줍니다. 갱신 계약의 평균가는 4.8억 원인 반면, 신규 계약 평균가는 6.8억 원에 달합니다.

이 **'2억 원의 장벽'**은 단순히 숫자의 차이가 아닙니다. 신규 진입자가 기존 거주자와 동일한 주거 환경을 누리기 위해 지불해야 하는 비용이 약 41%나 더 높다는 것을 의미합니다. 이러한 극심한 이중가격 현상은 하남시에 새로 진입하려는 수요자들에게는 거대한 '진입 장벽'으로 작용하며, 기존 거주자들에게는 갱신권 사용을 선택이 아닌 생존을 위한 필수 전략으로 강요하고 있습니다.

다만, 59㎡ 타입에서는 신규 평균(3.4억)이 갱신 평균(3.7억)보다 낮게 형성되는 기현상이 발견되기도 합니다. 이는 소형 평형대에서 특정 단지의 급매성 물량이나 시장 변동성이 크게 작용하고 있음을 보여주며, 하남 시장이 평형별로 매우 세분화된 흐름을 보이고 있다는 증거이기도 합니다.

4. 전세와 월세의 팽팽한 균형: '보증금의 월세화'가 부른 52 대 53의 기록

전통적인 전세 선호 시장이었던 하남에서 전세(52건)와 월세(53건) 비중이 1:1에 수렴하고 있다는 점은 구조적인 변화를 시사합니다. 특히 계약 유형별로 살펴보면 이러한 경향은 더욱 뚜렷해집니다.

신규 계약에서는 전세(19건)가 월세(13건)보다 우세하지만, 갱신 계약에서는 월세(40건)가 전세(33건)를 앞질렀습니다. 이는 임대인들이 시세 차액만큼의 보증금 증액을 요구할 때, 이를 감당하지 못한 임차인들이 증액분을 월세로 전환하는 '보증금의 월세 전환' 추세가 뚜렷해지고 있음을 의미합니다. 결과적으로 하남의 임대차 시장은 전세 시장의 월세화가 가속화되는 과도기적 단계에 진입해 있습니다.

5. 주거 양극화: 소형의 '안전망'과 대형의 '프리미엄 엔트리'

평형대에 따른 주거 비용 구조는 하남 내에서의 '거주 양극화'를 극명하게 보여줍니다. 36㎡49㎡ 소형 평형의 경우 보증금 0.5억0.7억 원에 월세 13만~19만 원 수준으로 서민층을 위한 안정적인 주거 안전망 역할을 하고 있습니다.

반면, 109㎡ 대형 평형의 신규 월세 계약은 보증금 5.3억 원에 월세 210만 원이라는 고비용 구조를 형성하고 있습니다. 이는 소형 평형 월세의 10배가 넘는 임대료 수준입니다. 대형 평형으로의 신규 진입은 이제 상당한 자본력과 현금 흐름을 동시에 요구하는 '프리미엄 자산' 영역으로 편입되고 있으며, 평형 간 이동을 저해하는 또 다른 장벽이 되고 있습니다.

6. 결론: 갱신권이라는 '방패' 뒤에 숨겨진 시장의 경고

2026년 4월 2주차 하남시 시장은 갱신 계약이라는 거대한 방패 뒤로 시장의 본모습이 가려져 있는 형국입니다. 현재 시장을 지탱하는 70%의 갱신 계약자들은 2억 원이라는 실질적 비용 격차를 유예받고 있으나, 이는 영원한 안정이 아닌 '시한부 안정'에 가깝습니다.

우리는 이제 질문을 던져야 합니다. "과연 이 수많은 갱신 계약들이 만료되어 2억 원의 격차가 현실화되는 시점에, 하남시 시장은 이 충격을 흡수할 준비가 되어 있는가?"

지금의 평온함은 어쩌면 거대한 파고가 들이닥치기 전의 고요함일지도 모릅니다. 하남에서 주거 전략을 고민하는 분들이라면, 오늘의 시세뿐만 아니라 갱신권 소진 이후 펼쳐질 시장의 '가격 정상화' 과정까지 염두에 두는 긴 안목의 전략이 필요합니다.

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	망월동	미사강변트래지안	전세	51㎡	5.3	-	19	2026-04-08
2	신장동	하남유시티대명루첸리버파크	전세	74㎡	6	-	25	2026-04-08
3	학암동	위례롯데캐슬	전세	84㎡	6.8	-	9	2026-04-08
4	망월동	미사강변푸르지오	월세	84㎡	3.5	210	17	2026-04-08
5	덕풍동	효천수리골마을	전세	59㎡	3.3	-	6	2026-04-08
6	신장동	에코타운(A블럭)	전세	57㎡	5.6	-	9	2026-04-08
7	망월동	미사강변 센텀팰리스	월세	84㎡	3	150	19	2026-04-08
8	망월동	미사강변트래지안	전세	51㎡	5.3	-	19	2026-04-08
9	신장동	하남유시티대명루첸리버파크	전세	74㎡	6	-	25	2026-04-08
10	학암동	위례롯데캐슬	전세	84㎡	6.8	-	9	2026-04-08
11	망월동	미사강변푸르지오	월세	84㎡	3.5	210	17	2026-04-08
12	덕풍동	효천수리골마을	전세	59㎡	3.3	-	6	2026-04-08
13	신장동	에코타운(A블럭)	전세	57㎡	5.6	-	9	2026-04-08
14	망월동	미사강변 센텀팰리스	월세	84㎡	3	150	19	2026-04-08
15	망월동	미사강변트래지안	전세	51㎡	5.3	-	19	2026-04-08
16	신장동	하남유시티대명루첸리버파크	전세	74㎡	6	-	25	2026-04-08
17	망월동	미사강변 센텀팰리스	월세	84㎡	3	150	19	2026-04-08
18	풍산동	미사강변브라운스톤엔에이치에프	전세	59㎡	1.1	-	3	2026-04-09
19	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	4.9	-	19	2026-04-09
20	덕풍동	하남풍산아이파크(1단지)	월세	84㎡	0.5	200	2	2026-04-09
21	덕풍동	더샵하남에디피스	월세	59㎡	2	180	15	2026-04-09
22	학암동	위례호반써밋	월세	109㎡	5.3	210	11	2026-04-09
23	망월동	미사강변효성해링턴플레이스엔에이치에프	월세	74㎡	2.7	150	11	2026-04-09
24	풍산동	신안인스빌	전세	93㎡	8.3	-	15	2026-04-09
25	풍산동	하남힐즈파크푸르지오1단지	전세	59㎡	5	-	12	2026-04-09
26	풍산동	신안인스빌	전세	93㎡	8.3	-	15	2026-04-09
27	덕풍동	하남풍산아이파크(1단지)	월세	84㎡	0.5	200	2	2026-04-09
28	덕풍동	더샵하남에디피스	월세	59㎡	2	180	15	2026-04-09
29	학암동	위례호반써밋	월세	109㎡	5.3	210	11	2026-04-09
30	망월동	미사강변효성해링턴플레이스엔에이치에프	월세	74㎡	2.7	150	11	2026-04-09
31	풍산동	미사강변브라운스톤엔에이치에프	전세	59㎡	1.1	-	3	2026-04-09
32	풍산동	하남힐즈파크푸르지오1단지	전세	59㎡	5	-	12	2026-04-09

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	덕풍동	하남풍산참아름	월세	59㎡	0.8	19	10	2026-04-08
2	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.5	13	14	2026-04-08
3	학암동	위례롯데캐슬	월세	84㎡	3	132	16	2026-04-08
4	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	39㎡	3.2	-	16	2026-04-08
5	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.5	19	5	2026-04-08
6	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.4	28	3	2026-04-08
7	망월동	미사강변 골든 센트로	월세	84㎡	5.5	14	27	2026-04-08
8	창우동	꿈동산신안	전세	84㎡	3.8	-	6	2026-04-08
9	감이동	감일한라비발디	전세	84㎡	5.3	-	2	2026-04-08
10	덕풍동	하남풍산참아름	월세	59㎡	0.8	19	10	2026-04-08
11	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	5.1	-	15	2026-04-08
12	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	4.5	-	19	2026-04-08
13	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	4.7	-	25	2026-04-08
14	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	5	-	16	2026-04-08
15	망월동	미사강변효성해링턴플레이스엔에이치에프	전세	74㎡	5.3	-	4	2026-04-08
16	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	12	2026-04-08
17	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.5	13	14	2026-04-08
18	학암동	위례롯데캐슬	월세	84㎡	3	132	16	2026-04-08
19	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	39㎡	3.2	-	16	2026-04-08
20	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.5	19	5	2026-04-08
21	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.4	28	3	2026-04-08
22	망월동	미사강변 골든 센트로	월세	84㎡	5.5	14	27	2026-04-08
23	창우동	꿈동산신안	전세	84㎡	3.8	-	6	2026-04-08
24	감이동	감일한라비발디	전세	84㎡	5.3	-	2	2026-04-08
25	덕풍동	하남풍산참아름	월세	59㎡	0.8	19	10	2026-04-08
26	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	5.1	-	15	2026-04-08
27	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	4.5	-	19	2026-04-08
28	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	4.7	-	25	2026-04-08
29	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	59㎡	5	-	16	2026-04-08
30	망월동	미사강변효성해링턴플레이스엔에이치에프	전세	74㎡	5.3	-	4	2026-04-08
31	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	12	2026-04-08
32	망월동	미사강변도시13단지	월세	36㎡	0.5	13	14	2026-04-08
33	학암동	위례롯데캐슬	월세	84㎡	3	132	16	2026-04-08
34	덕풍동	더샵하남에디피스	전세	39㎡	3.2	-	16	2026-04-08
35	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.5	19	5	2026-04-08
36	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.4	28	3	2026-04-08
37	망월동	미사강변 골든 센트로	월세	84㎡	5.5	14	27	2026-04-08
38	창우동	꿈동산신안	전세	84㎡	3.8	-	6	2026-04-08
39	감이동	감일한라비발디	전세	84㎡	5.3	-	2	2026-04-08
40	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	4	2026-04-09
41	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	4	2026-04-09
42	감이동	감일역트루엘	전세	22㎡	2.3	-	5	2026-04-09
43	학암동	위례롯데캐슬	월세	84㎡	2	210	17	2026-04-09
44	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1.5	29	10	2026-04-09
45	감이동	감일역트루엘	전세	22㎡	2.3	-	5	2026-04-09
46	망월동	미사강변 하우스디 더 레이크	전세	84㎡	5.4	-	11	2026-04-09
47	풍산동	미사강변도시26단지	전세	59㎡	2.3	-	10	2026-04-09
48	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1.5	29	15	2026-04-09
49	풍산동	미사강변도시26단지	전세	59㎡	2.3	-	3	2026-04-09
50	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	14	2026-04-09
51	학암동	위례롯데캐슬	월세	84㎡	2	210	17	2026-04-09
52	망월동	미사강변 하우스디 더 레이크	전세	84㎡	5.4	-	11	2026-04-09
53	풍산동	미사강변도시26단지	전세	59㎡	2.3	-	10	2026-04-09
54	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1.5	29	15	2026-04-09
55	풍산동	미사강변도시26단지	전세	59㎡	2.3	-	3	2026-04-09
56	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	14	2026-04-09
57	풍산동	미사강변도시26단지	전세	59㎡	2.3	-	3	2026-04-09
58	감일동	감일스윗시티1단지	월세	59㎡	1.5	29	10	2026-04-09
59	풍산동	미사강변도시26단지	전세	59㎡	2.3	-	3	2026-04-09
60	덕풍동	한솔리치빌(5단지)	전세	84㎡	4	-	3	2026-04-10
61	망월동	미사강변도시씨3단지	월세	36㎡	1.1	14	26	2026-04-10
62	덕풍동	한솔리치빌(5단지)	전세	84㎡	4	-	3	2026-04-10
63	망월동	미사강변도시씨3단지	월세	36㎡	1.1	14	26	2026-04-10
64	망월동	미사강변스타힐스아파트	월세	51㎡	3.2	56	8	2026-04-10
65	망월동	미사강변스타힐스아파트	월세	51㎡	3.2	56	8	2026-04-10
66	풍산동	미사강변아란티움	월세	74㎡	1.7	46	14	2026-04-10
67	학암동	위례그린파크푸르지오	월세	101㎡	1	283	3	2026-04-10
68	학암동	위례그린파크푸르지오	월세	101㎡	1	283	3	2026-04-10
69	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	5	2026-04-10
70	풍산동	미사강변아란티움	월세	74㎡	1.7	46	14	2026-04-10
71	선동	미사강변 센트리버	전세	84㎡	5.5	-	10	2026-04-10
72	덕풍동	하남풍산참아름	월세	49㎡	0.6	15	5	2026-04-10
73	선동	미사강변 센트리버	전세	84㎡	5.5	-	10	2026-04-10