26년 3월 4주차 부동산 데이터 (서울시 송파구 전월세)

송파구 아파트 전·월세 시장의 숨은 진실: ‘갱신’이 대세가 된 이유 (2026년 3월 4주차 분석)

1. 서론: 송파구 집 구하기, 지금이 기회일까?

서울특별시 송파구는 우수한 주거 인프라와 교육 환경 덕분에 실거주 수요가 끊이지 않는 '부동산 시장의 바로미터'입니다. 최근 이곳의 전·월세 시장에서는 신규 진입을 노리는 이들과 자리를 지키려는 이들 사이의 미묘한 심리전이 포착되고 있습니다. 2026년 3월 4주차 국토교통부 실거래 데이터를 통해, 안갯속 같은 송파구 시장의 흐름과 그 이면에 숨겨진 '이중 가격'의 실체를 분석해 드립니다.

2. [Takeaway 1] 움직이지 않는 사람들: 법적 권리가 만든 ‘거주 잠금’ 현상

이번 주 데이터에서 가장 눈에 띄는 대목은 '신규'보다 '갱신'이 압도적으로 많다는 점입니다. 전체 171건의 거래 중 갱신 계약이 약 60%를 차지하며 시장의 주류를 형성했습니다. 이는 세입자들이 높은 신규 시세와 이사 비용을 감당하기보다는, '계약갱신청구권'이라는 법적 권리를 활용해 5% 임대료 상한 내에서 안정적인 '셸터 인 플레이스(Shelter-in-place)'를 선택하고 있음을 보여줍니다.

• 총 거래 건수: 171건
• 신규 계약 (70건): 전세 42건, 월세 28건
• 갱신 계약 (101건): 전세 55건, 월세 46건

3. [Takeaway 2] "한 지붕 두 가격" — 59㎡ 전세, 신규와 갱신 차이 2배 달해

데이터 분석 결과, 동일한 단지의 같은 면적임에도 계약 형태에 따라 보증금이 수억 원씩 갈리는 극심한 '시장 왜곡'이 확인되었습니다. 특히 전용 59㎡ 전세의 경우, 신규 계약 평균가가 갱신 계약보다 2.05배나 높게 형성되었습니다. 이는 신규 진입자가 기존 거주자보다 무려 100% 이상의 '진입 프리미엄'을 지불하고 있음을 의미합니다.

"동일한 면적임에도 계약 형태에 따라 수억 원의 보증금 차이가 발생하는 '이중 가격' 현상이 송파구 시장의 핵심 키워드입니다."

• 전용 59㎡ 전세: 신규 평균 7.2억 원 vs 갱신 평균 3.5억 원 (약 3.7억 차이)
• 전용 84㎡ 전세: 신규 평균 8.8억 원 vs 갱신 평균 6.8억 원 (2억 차이)

4. [Takeaway 3] 월세 시장의 양극화: 초소형 '반전세'부터 대형 '럭셔리 렌탈'까지

송파구 월세 시장은 거주 인원과 소득 수준에 따라 극명하게 나뉘는 스펙트럼을 보여줍니다. 1인 가구를 위한 초소형 평면부터 고액 자산가를 위한 대형 평면까지 거래가 이루어지며 시장의 다양성을 드러냈습니다.

• 마이크로 리빙 (19㎡): 평균 보증금 2.3억 / 월세 25만 원. 소형 평수임에도 높은 보증금을 설정해 월 부담을 낮춘 '고액 보증금형 반전세' 모델이 주를 이룹니다.
• 럭셔리 렌탈 (114㎡): 갱신 계약 기준 보증금 1억 / 월세 510만 원. 송파구 상위 시장의 견고한 현금 흐름을 보여주는 사례입니다.
• 대형 평형 (173㎡): 갱신 보증금 8억 / 월세 310만 원에 거래되며 대형 평형에서도 갱신 선호 현상이 뚜렷하게 나타났습니다.

5. [Takeaway 4] 84㎡, 전체 거래의 17% 점유하며 시장 지표 역할 톡톡

이른바 '국민 평형'으로 불리는 전용면적 84㎡는 이번 주에도 총 29건(신규 13, 갱신 16)이 거래되며 전체 거래량의 약 **17%**를 차지했습니다. 이는 송파구 내에서 가장 두터운 수요층을 보유한 면적대임을 입증합니다. 84㎡의 신규 평균가(8.8억)와 갱신 평균가(6.8억)는 현재 송파구 전세 시장의 상단과 하단을 규정하는 중요한 기준점이 되고 있습니다.

6. 결론: 당신의 다음 계약을 위한 전략적 질문

데이터가 말해주는 송파구 시장의 현재는 '심리적 단층 현상'으로 요약됩니다. 기존 거주자들은 낮은 임대료를 유지하며 안주하는 반면, 새로 진입하려는 세입자들은 수억 원의 격차라는 높은 벽을 마주하고 있습니다. 이러한 이중 가격 체제는 당분간 신규 매물 부족과 거래 절벽을 심화시킬 가능성이 큽니다.

만기를 앞둔 세입자나 송파구 입성을 꿈꾸는 분들이라면 냉정하게 판단해야 합니다.

"지금처럼 가격 격차가 큰 상황에서, 당신이라면 '무리한 신규 입주'와 '안정적인 갱신' 중 무엇을 선택하시겠습니까?"

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	거여동	거여1단지	전세	49㎡	4.9	-	10	2026-03-22
2	풍납동	강변현대	전세	83㎡	6	-	7	2026-03-22
3	방이동	대림	전세	125㎡	8	-	8	2026-03-22
4	방이동	올림픽포레다움아파트	월세	31㎡	2	90	4	2026-03-22
5	문정동	파크하비오	전세	84㎡	9.8	-	7	2026-03-22
6	잠실동	주공아파트 5단지	전세	81㎡	5	-	10	2026-03-23
7	잠실동	주공아파트 5단지	전세	76㎡	5	-	8	2026-03-23
8	신천동	장미1	전세	120㎡	8	-	1	2026-03-23
9	잠실동	잠실엘스	전세	59㎡	10.4	-	16	2026-03-23
10	오금동	송파레미니스	전세	59㎡	3.8	-	8	2026-03-23
11	문정동	파크하비오	전세	84㎡	9.5	-	12	2026-03-23
12	잠실동	주공아파트 5단지	전세	76㎡	5.5	-	6	2026-03-23
13	문정동	문정시영	전세	39㎡	2.7	-	7	2026-03-23
14	신천동	장미1	월세	71㎡	3	120	14	2026-03-23
15	마천동	동구햇살	전세	70㎡	3.5	-	7	2026-03-23
16	잠실동	레이크팰리스	전세	59㎡	9.5	-	13	2026-03-23
17	거여동	거여4단지	전세	59㎡	5.3	-	7	2026-03-23
18	문정동	파크하비오	월세	84㎡	1.5	330	13	2026-03-23
19	잠실동	트리지움	전세	59㎡	9.8	-	12	2026-03-23
20	장지동	위례포레샤인23단지	전세	59㎡	3.5	-	3	2026-03-24
21	잠실동	레이크팰리스	전세	84㎡	10.8	-	25	2026-03-24
22	송파동	SK	전세	83㎡	9	-	7	2026-03-24
23	신천동	파크리오	전세	35㎡	5.5	-	19	2026-03-24
24	가락동	가락금호아파트	전세	59㎡	5.9	-	19	2026-03-24
25	장지동	위례2차아이파크	전세	90㎡	9.5	-	19	2026-03-24
26	오금동	송파더플래티넘	전세	52㎡	5.6	-	11	2026-03-24
27	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	12.5	-	12	2026-03-24
28	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	11	-	18	2026-03-24
29	가락동	헬리오시티	전세	39㎡	6.9	-	7	2026-03-24
30	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	1.5	400	2	2026-03-24
31	잠실동	리센츠	월세	84㎡	9	110	4	2026-03-24
32	풍납동	한강극동	전세	84㎡	7.4	-	4	2026-03-25
33	문정동	문정시영	월세	46㎡	1.2	70	10	2026-03-25
34	거여동	거여1단지	전세	39㎡	4.2	-	5	2026-03-25
35	방이동	올림픽선수기자촌1단지	전세	83㎡	8.5	-	8	2026-03-25
36	잠실동	트리지움	월세	84㎡	1	244	13	2026-03-25
37	풍납동	현대1	월세	83㎡	3.5	180	2	2026-03-25
38	신천동	파크리오	월세	84㎡	8	100	25	2026-03-25
39	잠실동	주공아파트 5단지	월세	76㎡	0.5	170	14	2026-03-25
40	오금동	송파레미니스2단지	월세	84㎡	7	55	10	2026-03-25
41	잠실동	주공아파트 5단지	월세	76㎡	2	140	6	2026-03-25
42	방이동	주함위너스Ⅱ	전세	83㎡	6	-	3	2026-03-25
43	오금동	송파레미니스2단지	전세	84㎡	7	-	10	2026-03-25
44	마천동	송파파크데일1단지	월세	49㎡	0.4	31	1	2026-03-25
45	잠실동	트리지움	전세	114㎡	14	-	11	2026-03-25
46	잠실동	레이크팰리스	전세	116㎡	15	-	14	2026-03-25
47	마천동	송파파크데일1단지	월세	49㎡	0.2	36	1	2026-03-25
48	신천동	파크리오	월세	59㎡	1.5	300	22	2026-03-26
49	거여동	현대3차	전세	84㎡	6.3	-	1	2026-03-26
50	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	59㎡	3.5	160	20	2026-03-26
51	잠실동	NS파인트리	월세	19㎡	2.3	25	14	2026-03-26
52	잠실동	레이크팰리스	월세	84㎡	8.5	80	10	2026-03-26
53	풍납동	현대리버빌2지구	전세	59㎡	6	-	4	2026-03-26
54	거여동	e편한세상송파파크센트럴	전세	84㎡	6.5	-	11	2026-03-26
55	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	41㎡	0.4	18	6	2026-03-26
56	가락동	우성	월세	58㎡	2	140	10	2026-03-26
57	가락동	헬리오시티	월세	39㎡	3	142	21	2026-03-26
58	거여동	e편한세상송파파크센트럴	전세	84㎡	1	-	11	2026-03-26
59	잠실동	리센츠	월세	84㎡	0.3	500	6	2026-03-26
60	잠실동	잠실엘스	전세	84㎡	10.8	-	3	2026-03-26
61	잠실동	리센츠	월세	27㎡	0.3	200	4	2026-03-26
62	잠실동	리센츠	월세	84㎡	8	160	22	2026-03-27
63	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	5	217	27	2026-03-27
64	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	9.8	-	11	2026-03-27
65	잠실동	트리지움	전세	59㎡	10.5	-	21	2026-03-27
66	잠실동	트리지움	전세	84㎡	11.5	-	24	2026-03-27
67	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	3	360	17	2026-03-27
68	방이동	이스턴잠실	월세	23㎡	2.8	10	3	2026-03-27
69	잠실동	주공아파트 5단지	월세	76㎡	3.5	40	7	2026-03-27
70	가락동	우성	전세	43㎡	4.3	-	4	2026-03-27

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	41㎡	0.5	8	6	2026-03-22
2	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	51㎡	0.7	10	15	2026-03-22
3	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	84㎡	1	300	14	2026-03-22
4	잠실동	우성아파트	월세	131㎡	7.4	50	9	2026-03-22
5	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	41㎡	0.5	8	7	2026-03-22
6	거여동	송파레이크파크호반써밋Ⅱ	전세	108㎡	8.8	-	13	2026-03-22
7	가락동	가락쌍용(2차)	전세	59㎡	6.5	-	9	2026-03-23
8	가락동	헬리오시티	월세	99㎡	7	310	2	2026-03-23
9	거여동	거여3단지	월세	59㎡	0.5	12	3	2026-03-23
10	오금동	송파레미니스	월세	39㎡	0.6	10	11	2026-03-23
11	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	41㎡	0.5	18	17	2026-03-23
12	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.3	21	15	2026-03-23
13	장지동	송파파인타운7단지	월세	49㎡	0.5	21	6	2026-03-23
14	오금동	송파레미니스	전세	59㎡	3.8	-	11	2026-03-23
15	거여동	현대3차	전세	84㎡	5	-	3	2026-03-23
16	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	51㎡	0.8	74	4	2026-03-23
17	신천동	잠실더샵스타파크	월세	173㎡	8	310	7	2026-03-23
18	장지동	위례포레샤인23단지	전세	59㎡	3.5	-	15	2026-03-23
19	가락동	헬리오시티	월세	39㎡	1.8	24	8	2026-03-23
20	가락동	헬리오시티	월세	39㎡	1.2	52	22	2026-03-23
21	문정동	올림픽훼밀리타운	전세	84㎡	7.7	-	14	2026-03-23
22	신천동	파크리오	전세	84㎡	11.5	-	16	2026-03-23
23	신천동	장미1	전세	99㎡	6.6	-	4	2026-03-23
24	거여동	송파레이크파크호반써밋Ⅰ	전세	108㎡	9.8	-	24	2026-03-23
25	장지동	송파파인타운7단지	전세	49㎡	0.9	-	1	2026-03-23
26	가락동	삼환	전세	72㎡	3.5	-	5	2026-03-23
27	오금동	송파레미니스2단지	월세	49㎡	0.6	35	13	2026-03-23
28	가락동	헬리오시티	전세	49㎡	8.2	-	28	2026-03-23
29	장지동	송파파인타운9단지	전세	59㎡	1.5	-	8	2026-03-23
30	오금동	송파레미니스2단지	월세	49㎡	0.9	15	9	2026-03-23
31	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.1	-	15	2026-03-23
32	풍납동	한강극동	전세	84㎡	5.3	-	2	2026-03-24
33	장지동	송파파인타운9단지	전세	59㎡	1.5	-	8	2026-03-24
34	장지동	위례포레샤인23단지	전세	59㎡	3.5	-	14	2026-03-24
35	장지동	송파파인타운7단지	월세	49㎡	0.4	28	5	2026-03-24
36	장지동	위례포레샤인23단지	전세	59㎡	3.5	-	3	2026-03-24
37	장지동	위례24단지(꿈에그린)	월세	59㎡	3	180	19	2026-03-24
38	오금동	현대백조	월세	31㎡	1.3	26	1	2026-03-24
39	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.1	-	3	2026-03-24
40	거여동	송파레이크파크호반써밋Ⅰ	전세	108㎡	8.3	-	6	2026-03-24
41	잠실동	트리지움	월세	84㎡	5.5	230	4	2026-03-24
42	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	39㎡	0.5	8	17	2026-03-24
43	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	39㎡	0.5	7	2	2026-03-24
44	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	10.5	-	19	2026-03-24
45	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	39㎡	0.5	8	2	2026-03-24
46	장지동	송파더센트레	전세	51㎡	6	-	3	2026-03-24
47	거여동	거여2단지효성아파트	전세	134㎡	7.1	-	9	2026-03-24
48	송파동	래미안송파파인탑	전세	53㎡	2.1	-	2	2026-03-24
49	신천동	파크리오	월세	35㎡	1.5	129	18	2026-03-24
50	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	41㎡	0.5	8	1	2026-03-24
51	오금동	송파레미니스	전세	49㎡	3.2	-	5	2026-03-24
52	장지동	위례포레샤인23단지	전세	74㎡	4.1	-	4	2026-03-24
53	거여동	현대3차	전세	84㎡	6.5	-	9	2026-03-24
54	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.5	11	2	2026-03-24
55	장지동	송파파인타운9단지	전세	59㎡	1.5	-	1	2026-03-24
56	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.3	24	1	2026-03-24
57	마천동	송파파크데일3단지	월세	21㎡	0.8	10	4	2026-03-25
58	방이동	올림픽선수기자촌2단지	전세	100㎡	8.4	-	3	2026-03-25
59	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	7.3	-	17	2026-03-25
60	장지동	송파파인타운9단지	전세	59㎡	1.5	-	2	2026-03-25
61	장지동	송파파인타운6단지	월세	59㎡	0.5	34	12	2026-03-25
62	장지동	송파파인타운2단지	월세	49㎡	0.8	13	5	2026-03-25
63	신천동	장미1	전세	71㎡	5.7	-	5	2026-03-25
64	잠실동	트리지움	월세	149㎡	13	160	20	2026-03-25
65	장지동	송파파인타운4단지	월세	59㎡	0.6	37	4	2026-03-25
66	잠실동	트리지움	월세	114㎡	1	510	15	2026-03-25
67	오금동	송파레미니스	전세	49㎡	3.2	-	14	2026-03-25
68	가락동	헬리오시티	월세	84㎡	8	125	7	2026-03-25
69	오금동	상아2차아파트	전세	50㎡	3.5	-	9	2026-03-25
70	방이동	올림픽선수기자촌1단지	전세	100㎡	8.8	-	8	2026-03-25
71	장지동	송파파인타운8단지	월세	39㎡	0.5	11	13	2026-03-25
72	장지동	송파파인타운9단지	전세	39㎡	0.7	-	14	2026-03-25
73	가락동	동성아파트(103동)	월세	64㎡	4.3	25	7	2026-03-25
74	신천동	장미1	전세	155㎡	9.5	-	2	2026-03-25
75	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	59㎡	6.4	-	17	2026-03-25
76	신천동	파크리오	월세	59㎡	6.4	115	17	2026-03-26
77	송파동	미성맨션	월세	84㎡	3.5	110	10	2026-03-26
78	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	7.7	-	19	2026-03-26
79	장지동	송파파인타운6단지	월세	59㎡	0.3	38	1	2026-03-26
80	송파동	송파삼성래미안아파트	전세	126㎡	11	-	15	2026-03-26
81	거여동	송파레이크파크호반써밋Ⅱ	전세	108㎡	9.5	-	13	2026-03-26
82	거여동	송파시그니처롯데캐슬	월세	39㎡	0.5	7	4	2026-03-26
83	잠실동	잠실엘스	월세	84㎡	11	20	15	2026-03-26
84	장지동	위례포레샤인23단지	전세	59㎡	3.5	-	3	2026-03-26
85	방이동	올림픽선수기자촌1단지	전세	83㎡	7.5	-	22	2026-03-26
86	잠실동	아시아선수촌아파트	전세	134㎡	15	-	14	2026-03-26
87	장지동	송파파인타운5단지	월세	49㎡	0.2	36	21	2026-03-26
88	장지동	송파파인타운6단지	전세	84㎡	4.1	-	2	2026-03-26
89	문정동	문정래미안	전세	84㎡	6.8	-	17	2026-03-26
90	장지동	송파파인타운1단지	전세	84㎡	3.9	-	5	2026-03-26
91	송파동	송파파밀리에더퍼스트	전세	59㎡	5.8	-	2	2026-03-26
92	오금동	삼성	전세	84㎡	4.5	-	7	2026-03-27
93	오금동	상아2차아파트	전세	84㎡	5.3	-	2	2026-03-27
94	가락동	헬리오시티	전세	84㎡	10	-	19	2026-03-27
95	장지동	위례아이파크	전세	87㎡	6.5	-	5	2026-03-27
96	장지동	송파파인타운9단지	월세	39㎡	0.6	20	8	2026-03-27
97	거여동	송파레이크파크호반써밋Ⅰ	월세	108㎡	6.3	95	6	2026-03-27
98	가락동	삼환	전세	84㎡	4	-	5	2026-03-27
99	장지동	위례포레샤인23단지	전세	59㎡	3.5	-	2	2026-03-27
100	방이동	한성나이스빌	월세	74㎡	4.3	8	7	2026-03-27
101	거여동	송파시그니처롯데캐슬	전세	84㎡	9	-	24	2026-03-27