26년 2월 2주차 부동산 데이터 (서울시 강남구 전월세)

2026년 2월 2주차 강남 아파트 시장: 우리가 몰랐던 실거래 데이터의 비밀

대한민국 부동산의 심장부, 강남의 시계는 이사철이 절정에 달한 2월에도 쉼 없이 돌아가고 있습니다. 선망과 시기, 그리고 막대한 자본이 교차하는 이곳에서 과연 지금 이 순간 어떤 변화가 일어나고 있을까요? 2026년 2월 2주차 국토교통부 실거래 데이터를 현미경 분석하여, 화려한 겉모습 뒤에 숨겨진 강남 임대차 시장의 진짜 얼굴을 공개합니다. "과연 강남 아파트 전·월세 시장에서는 지금 무슨 일이 일어나고 있을까?"라는 질문에 대한 답을 숫자로 풀어보겠습니다.

1. 신규 계약과 갱신 계약의 미묘한 균형 (93 vs 61)

이번 주 강남구에서 집계된 총 154건의 거래를 분석해 보면, 시장의 역동성과 정체성이 동시에 관찰됩니다. 주목할 점은 신규 계약(93건)과 갱신 계약(61건)의 비율입니다.

보통 2월은 전통적인 '이사 성수기'임에도 불구하고, 전체 거래의 약 40%가 갱신 계약으로 채워졌다는 사실은 데이터 분석가로서 상당히 의미심장한 지표로 읽힙니다. 이는 단순한 시장의 안정이라기보다, 고금리 기조와 가파르게 상승한 주거 비용으로 인한 '거주 이동성 저하(Lock-in effect)' 현상이 뚜렷해지고 있음을 시사합니다. 새로운 보금자리를 찾아 떠나기보다 기존의 계약을 유지하며 관망하는 임차인들의 고심이 깊어지고 있는 것입니다.

2. 여전한 '전세' 선호, 하지만 거세지는 '월세화'의 추격

강남은 전통적으로 고액 전세 비중이 압도적인 지역입니다. 이번 주 역시 전체 거래량에서는 전세(90건)가 월세(64건)를 앞서고 있습니다. 하지만 신규 계약 데이터만 떼어놓고 보면 이야기가 달라집니다.

신규 계약 93건 중 전세는 51건, 월세는 42건으로 집계되었습니다. **신규 계약 내 월세 비중이 무려 45%**에 육박합니다. 이는 강남 임대차 시장이 급격한 '월세화(Wolse-ification)'의 흐름 속에 있음을 증명합니다. 전세 자금 조달의 부담이 커지면서 보증금 외에도 높은 월 고정 지출을 감당할 수 있는 자산가들이 월세 시장의 새로운 주류로 편입되고 있는 것입니다.

3. 강남의 극단적 스펙트럼, 12㎡에서 196㎡까지

이번 주 실거래 데이터는 강남이라는 공간이 지닌 놀라운 다양성을 보여줍니다. 12㎡(약 3.6평)의 초소형 아파트부터 196㎡(약 60평)의 대형 펜트하우스급 매물까지 한 주에 동시에 거래되었습니다.

특히 12㎡ 초소형 아파트의 신규 월세(보증금 1.3억/월세 30만 원)와 196㎡ 대형 아파트의 전세 갱신가(26.3억 원)를 대조해 보면, 강남이라는 이름 아래 얼마나 극단적인 라이프스타일이 공존하는지 알 수 있습니다. 강남은 결코 단일한 시장이 아닙니다.

"강남 아파트 시장은 단일한 모습이 아니라, 초소형과 초대형이 공존하는 복잡한 생태계와 같다. 이곳은 1인 가구의 실속형 거처와 초고액 자산가의 하이엔드 주거 수요가 맞물려 돌아가는 독특한 도시 구조를 형성하고 있다."

4. 숫자로 보는 압도적 위용, '월세 1,200만 원'과 '전세 26억'

시장 전체의 평균을 비웃기라도 하듯, 이번 주에도 특정 계층의 견고한 수요를 증명하는 초고가 실거래 사례들이 포착되었습니다.

• 압도적 월세: 신규 계약 중 184㎡ 면적에서 보증금 10억 원에 월세 1,200만 원이라는 기록적인 수치가 나왔습니다.
• 고밀도 전세 가치: 92㎡ 면적의 전세 신규 계약이 23억 원에 체결되었습니다. 이는 면적 대비 가격 비율이 매우 높은 사례로, 입지가 우수한 중형 평형에 대한 수요가 대형 평형 못지않게 치열함을 보여줍니다.
• 최고가 전세 갱신: 196㎡ 대형 면적에서는 26.3억 원의 전세 갱신 계약이 이루어지며 강남 대형 평형의 위상을 공고히 했습니다.

이러한 거래들은 강남의 핵심 입지와 프리미엄 주거 상품이 경기 변동과 무관하게 독자적인 가격 생태계를 구축하고 있음을 명확히 보여줍니다.

마무리 및 시사점

2026년 2월 2주차 강남 실거래 현황은 '신규와 갱신의 팽팽한 줄다리기' 그리고 '빠르게 진행되는 월세화'로 요약할 수 있습니다. 단순히 '비싸다'는 수식어를 넘어, 데이터는 강남 시장이 그 어느 때보다 분화되고 전문화되고 있음을 경고하고 있습니다.

3.6평의 실속형 거처부터 60평의 호화로운 전세권까지 공존하는 이 거대한 숫자의 미로 속에서, 다음 세대는 어떤 방식으로 강남 입성을 꿈꾸게 될까요? 이처럼 극명한 온도 차를 보이는 데이터가 과연 다음 주에는 어떤 숫자로 우리를 놀라게 할지, 그리고 이러한 수치들이 미래 세대의 강남 진입 장벽을 어떻게 재정의하게 될지 깊이 고민해 볼 시점입니다.

 

 

신규 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	개포동	래미안블레스티지	월세	84㎡	1	500	14	2026-02-08
2	수서동	신동아	전세	33㎡	4	-	10	2026-02-08
3	일원동	디에이치자이개포	전세	103㎡	18.3	-	27	2026-02-08
4	역삼동	에레프	월세	16㎡	0.1	86	7	2026-02-09
5	삼성동	아크로삼성	전세	92㎡	23	-	8	2026-02-09
6	개포동	디에이치아너힐즈	월세	84㎡	6	320	16	2026-02-09
7	역삼동	대우디오빌	월세	59㎡	0.4	270	24	2026-02-09
8	개포동	삼익대청아파트	전세	51㎡	6.4	-	12	2026-02-09
9	일원동	상록스타힐스	월세	18㎡	0.7	45	2	2026-02-09
10	논현동	프라임	월세	77㎡	4	115	7	2026-02-09
11	도곡동	한신엠비씨	전세	116㎡	11.9	-	14	2026-02-09
12	일원동	푸른마을아파트101동~111동	월세	84㎡	4	200	9	2026-02-09
13	개포동	래미안블레스티지	전세	59㎡	4	-	9	2026-02-09
14	개포동	개포2차현대아파트(220)	전세	77㎡	8.4	-	8	2026-02-09
15	일원동	푸른마을아파트101동~111동	전세	84㎡	10	-	10	2026-02-09
16	압구정동	현대5차(71,72동)	전세	82㎡	8.5	-	13	2026-02-09
17	역삼동	역삼동우정에쉐르1	전세	71㎡	6.3	-	7	2026-02-09
18	삼성동	삼성동힐스테이트 1단지	전세	31㎡	6	-	7	2026-02-09
19	도곡동	한신엠비씨	전세	116㎡	11.9	-	14	2026-02-09
20	역삼동	역삼I'PARK	월세	28㎡	0.5	160	6	2026-02-09
21	논현동	신동아(22)	전세	84㎡	8.5	-	5	2026-02-09
22	논현동	프라임	월세	77㎡	4	125	7	2026-02-09
23	일원동	상록스타힐스	월세	46㎡	3.9	49	11	2026-02-09
24	역삼동	프리빌리지	전세	46㎡	4.6	-	3	2026-02-10
25	도곡동	삼성	월세	54㎡	2	180	10	2026-02-10
26	개포동	개포래미안포레스트	월세	74㎡	3	385	10	2026-02-10
27	도곡동	도곡월드메르디앙아파트	전세	73㎡	10	-	10	2026-02-10
28	청담동	라테라스청담	월세	39㎡	3	100	7	2026-02-10
29	삼성동	채널리저브	월세	84㎡	7	90	5	2026-02-10
30	압구정동	현대13차(208~211동)	전세	108㎡	11	-	6	2026-02-10
31	역삼동	우정에쉐르3	전세	66㎡	6.5	-	10	2026-02-10
32	수서동	까치마을	월세	39㎡	0.5	130	9	2026-02-10
33	대치동	대우아이빌멤버스(891-26)	전세	35㎡	3.2	-	6	2026-02-10
34	도곡동	한신(개포)	전세	52㎡	3	-	3	2026-02-10
35	개포동	우성8	월세	79㎡	3	240	4	2026-02-10
36	역삼동	프리빌리지	전세	49㎡	4.8	-	3	2026-02-10
37	대치동	테헤란로대우아이빌(891-6)	전세	33㎡	3	-	14	2026-02-10
38	개포동	개포주공6단지	전세	83㎡	5	-	6	2026-02-10
39	논현동	프라임	월세	97㎡	3.5	200	4	2026-02-10
40	대치동	동부센트레빌	월세	145㎡	22	200	8	2026-02-10
41	삼성동	롯데캐슬프레미어	전세	144㎡	20.5	-	14	2026-02-10
42	삼성동	삼성동힐스테이트 1단지	월세	114㎡	12	160	15	2026-02-10
43	개포동	개포주공6단지	전세	73㎡	5	-	14	2026-02-10
44	도곡동	삼성래미안	전세	84㎡	13	-	16	2026-02-10
45	압구정동	한양7	월세	106㎡	1	300	6	2026-02-10
46	도곡동	중명하니빌	월세	37㎡	2	40	4	2026-02-10
47	개포동	개포더샵트리에	전세	107㎡	14	-	3	2026-02-11
48	논현동	펜트힐루논현	전세	43㎡	6.4	-	8	2026-02-11
49	논현동	펜트힐루논현	전세	43㎡	6.4	-	13	2026-02-11
50	자곡동	강남한양수자인(4단지)	월세	84㎡	5	175	10	2026-02-11
51	세곡동	강남신동아파밀리에2단지	전세	84㎡	7.7	-	9	2026-02-11
52	개포동	개포우성3차	전세	133㎡	10.8	-	5	2026-02-11
53	압구정동	현대3차(61~64동)	전세	82㎡	7	-	12	2026-02-11
54	역삼동	요진와이시티미니	월세	12㎡	1.3	30	3	2026-02-11
55	압구정동	현대3차(61~64동)	전세	82㎡	7.5	-	12	2026-02-11
56	청담동	휴먼스타빌	전세	35㎡	4	-	5	2026-02-11
57	역삼동	역삼동하나빌	전세	50㎡	4.8	-	4	2026-02-11
58	대치동	대치르엘	전세	59㎡	13.2	-	2	2026-02-11
59	청담동	청담자이	전세	49㎡	10	-	25	2026-02-11
60	개포동	성원대치2단지아파트	전세	49㎡	6.5	-	8	2026-02-11
61	자곡동	강남한양수자인(4단지)	전세	101㎡	11	-	8	2026-02-11
62	대치동	래미안대치팰리스	월세	69㎡	4	520	13	2026-02-11
63	대치동	은마	전세	76㎡	7.1	-	12	2026-02-11
64	신사동	압구정하이츠파크	월세	184㎡	10	1200	18	2026-02-11
65	세곡동	강남신동아파밀리에2단지	전세	84㎡	8	-	7	2026-02-11
66	대치동	한보미도맨션2	월세	190㎡	14	150	11	2026-02-11
67	도곡동	현대그린1	월세	84㎡	5.5	160	12	2026-02-11
68	도곡동	삼성래미안	월세	122㎡	9	220	5	2026-02-11
69	개포동	래미안블레스티지	전세	59㎡	11.5	-	13	2026-02-12
70	대치동	대치삼성	전세	97㎡	14	-	9	2026-02-12
71	대치동	대치현대	전세	85㎡	10.6	-	9	2026-02-12
72	개포동	개포주공7단지	월세	53㎡	3	15	14	2026-02-12
73	압구정동	한양1차(영동한양)	월세	65㎡	2	160	4	2026-02-12
74	대치동	테헤란로대우아이빌(891-6)	월세	59㎡	0.3	230	7	2026-02-12
75	개포동	개포래미안포레스트	월세	74㎡	5	300	8	2026-02-12
76	역삼동	대우디오빌	월세	30㎡	0.1	115	17	2026-02-12
77	논현동	신동아(22)	월세	35㎡	0.2	155	1	2026-02-12
78	삼성동	서광아파트	월세	84㎡	7.5	100	1	2026-02-12
79	개포동	디에이치아너힐즈	월세	49㎡	0.1	340	6	2026-02-12
80	삼성동	래미안라클래시	월세	71㎡	5	390	12	2026-02-12
81	압구정동	미성2차	전세	74㎡	10	-	12	2026-02-12
82	수서동	수서한아름	전세	97㎡	8.5	-	2	2026-02-12
83	자곡동	강남자곡아이파크	전세	74㎡	9	-	12	2026-02-13
84	개포동	개포주공7단지	월세	83㎡	0.5	220	14	2026-02-13
85	역삼동	원에디션강남	월세	46㎡	7	30	2	2026-02-13
86	개포동	개포자이프레지던스	월세	78㎡	9.5	200	20	2026-02-13
87	개포동	개포래미안포레스트	전세	59㎡	11.5	-	3	2026-02-13
88	대치동	대치동우정에쉐르1	전세	59㎡	5.5	-	6	2026-02-13
89	개포동	삼익대청아파트	전세	60㎡	7.6	-	6	2026-02-13
90	삼성동	우정에쉐르2	전세	59㎡	6.4	-	5	2026-02-13
91	역삼동	이스턴오피스텔	월세	14㎡	0.1	85	15	2026-02-13
92	대치동	대치현대	월세	59㎡	3	180	11	2026-02-13
93	청담동	청담동삼성1차(101동)	전세	59㎡	7	-	7	2026-02-13

갱신 계약

NO	동	단지명	전월세구분	전용면적	보증금(억)	월세(만원)	층	계약일
1	개포동	개포더샵트리에	월세	105㎡	8	280	11	2026-02-08
2	자곡동	강남자곡 힐스테이트	월세	59㎡	1.1	170	9	2026-02-09
3	대치동	은마	전세	76㎡	8.2	-	6	2026-02-09
4	청담동	삼성청담아파트	전세	114㎡	12.7	-	8	2026-02-09
5	대치동	대치삼성	전세	84㎡	13.1	-	5	2026-02-09
6	도곡동	럭키(963)	전세	84㎡	7	-	6	2026-02-09
7	삼성동	포스코트	전세	160㎡	17.5	-	11	2026-02-09
8	역삼동	한화진넥스빌	전세	39㎡	2.8	-	24	2026-02-09
9	도곡동	타워팰리스2	전세	144㎡	24	-	15	2026-02-09
10	논현동	거평프리젠	전세	39㎡	2.6	-	8	2026-02-09
11	대치동	대치삼성	월세	97㎡	6.3	357	13	2026-02-09
12	대치동	쌍용대치2	전세	84㎡	8	-	14	2026-02-09
13	청담동	청담자이	전세	82㎡	14	-	27	2026-02-09
14	역삼동	역삼래미안	월세	80㎡	7	170	14	2026-02-10
15	자곡동	래미안포레	전세	84㎡	4.9	-	6	2026-02-10
16	대치동	은마	월세	76㎡	6	40	10	2026-02-10
17	청담동	삼환(101동)	전세	48㎡	4.1	-	1	2026-02-10
18	도곡동	매봉삼성	전세	84㎡	10	-	21	2026-02-10
19	대치동	은마	전세	76㎡	5.7	-	4	2026-02-10
20	세곡동	세곡푸르지오	월세	84㎡	7.4	46	8	2026-02-10
21	역삼동	e-편한세상	월세	59㎡	6	160	5	2026-02-10
22	대치동	대치삼성	전세	108㎡	15	-	4	2026-02-10
23	논현동	동현아파트1~6	월세	84㎡	1	260	7	2026-02-10
24	역삼동	e-편한세상	월세	59㎡	6	153	11	2026-02-10
25	도곡동	도곡렉슬	전세	59㎡	8.7	-	2	2026-02-10
26	청담동	청담대우멤버스카운티11차	전세	164㎡	13.1	-	3	2026-02-10
27	일원동	푸른마을아파트101동~111동	월세	59㎡	6	30	8	2026-02-11
28	삼성동	삼성동센트럴아이파크	월세	59㎡	0.3	465	14	2026-02-11
29	도곡동	타워팰리스1	월세	84㎡	1	530	26	2026-02-11
30	개포동	디에이치아너힐즈	전세	59㎡	9.8	-	22	2026-02-11
31	대치동	은마	전세	76㎡	6.3	-	6	2026-02-11
32	역삼동	쌍용플레티넘밸류	월세	84㎡	5.6	130	10	2026-02-11
33	역삼동	개나리래미안	전세	59㎡	9.5	-	3	2026-02-11
34	세곡동	강남엘에이치1단지	전세	84㎡	7.6	-	9	2026-02-11
35	대치동	개포우성2	전세	127㎡	13.7	-	5	2026-02-11
36	논현동	신동아(22)	전세	35㎡	4	-	11	2026-02-11
37	도곡동	도곡우성아파트	전세	84㎡	7	-	5	2026-02-11
38	일원동	우성7	전세	84㎡	7.8	-	3	2026-02-11
39	압구정동	현대6차(78~81,83,84,86,87동)	전세	196㎡	26.3	-	13	2026-02-11
40	대치동	은마	월세	84㎡	2	200	14	2026-02-11
41	삼성동	레미안삼성1차(101동)	전세	118㎡	13.7	-	15	2026-02-11
42	개포동	현대아파트3	전세	163㎡	12.5	-	1	2026-02-11
43	개포동	성원대치2단지아파트	월세	33㎡	2	47	15	2026-02-12
44	개포동	디에이치아너힐즈	전세	59㎡	10.3	-	28	2026-02-12
45	논현동	아크로힐스논현	월세	84㎡	3.6	360	27	2026-02-12
46	삼성동	롯데캐슬프레미어	월세	84㎡	9.5	60	18	2026-02-12
47	자곡동	강남자곡아이파크	전세	59㎡	7	-	2	2026-02-12
48	역삼동	역삼래미안	전세	59㎡	8.9	-	10	2026-02-12
49	율현동	강남한신휴플러스6단지	전세	59㎡	3.1	-	2	2026-02-12
50	세곡동	강남신동아파밀리에2단지	월세	39㎡	0.6	12	2	2026-02-12
51	도곡동	도곡렉슬	전세	59㎡	10.5	-	3	2026-02-12
52	역삼동	e-편한세상	전세	59㎡	9.8	-	8	2026-02-13
53	대치동	래미안대치팰리스	전세	84㎡	16.8	-	31	2026-02-13
54	대치동	대치SKVIEW	전세	93㎡	18.4	-	2	2026-02-13
55	논현동	두산위브1단지	전세	84㎡	8.8	-	1	2026-02-13
56	대치동	대우아이빌명문가(891-23)	전세	33㎡	2.7	-	7	2026-02-13
57	삼성동	풍림(1차)	전세	59㎡	5.6	-	17	2026-02-13
58	도곡동	도곡우성아파트	월세	76㎡	6	50	4	2026-02-13
59	논현동	선정릉역모아엘가퍼스트홈	월세	14㎡	0.7	34	5	2026-02-13
60	도곡동	한신(개포)	월세	52㎡	3.2	35	4	2026-02-13
61	대치동	선경2차(8동-12동)	월세	84㎡	4.2	332	14	2026-02-13