[22/06/09] 이진우의 손에 잡히는 경제 요약

1. 5월 서울 아파트 낙찰가율 96%... 어떤 의미가 있을까?

 

'낙찰가율'이란, 아파트 경매 직전에 감정평가를 한 금액 대비 어느 정도의 금액으로 낙찰되는지를 보여주는 수치입니다.

 

예를 들어, 감정가 10억 원의 아파트가 10억 원에 낙찰이 됐다면 낙찰가율은 100%입니다. 이 아파트가 11억에 낙찰이 되면 낙찰가율은 110%가 되겠죠. 

 

따라서 지난 5월 서울 아파트 낙찰가율이 96%라는 건, 감정가 10억 원짜리 아파트가 9억 6천만 원에 낙찰됐다는 뜻입니다. 보통 10억짜리 아파트는 9억에 낙찰되는 게 일반적입니다.

 

- 낙찰가율이 100%를 넘기도 하나? 그럼 감정가보다 비싸게 산다는 얘기잖아

 

경매는 6개월 전에 감정한 감정가격으로 첫 경매가 이뤄집니다. 그 6개월 사이에 주택가격이 올랐다면 6개월 전의 감정가보다 더 비싸게 낙찰받아도 실제로는 저렴하게 구입하는 셈이 되는 겁니다. 

 

작년에는 서울의 낙찰가율이 꾸준히 오르면서 작년 6월 낙찰가율이 119%까지 오르기도 했고, 지난 4월만 해도 낙찰가율이 105%였습니다. 그런데 5월 낙찰가율이 96%로 떨어지면서 서울 아파트 가격이 하락하고 있다는 의미로 해석되고 있습니다.

 

- 그럼 낙찰가율로 집값 동향을 파악할 수 있겠네

 

보통 그렇게 해석을 합니다. 6개월 전의 감정가보다 지금 더 비싸게 사는지 아니면 싸게 사는지를 보면 대강의 집값 추세를 알 수 있겠죠. 하지만 그보다는 그때그때의 시장 분위기를 파악할 수 있다는 게 더 정확한 설명입니다. 

 

경매에 나오는 집들은 대체로 가격이 저렴한 집들이 많습니다. 그래서 경매 낙찰가율의 흐름은 전체 주택시장의 가격 동향이라기보다는 중저가 주택의 분위기를 더 잘 반영하는 데이터죠. 즉, 요즘 고가주택은 잘 모르겠지만, 서울의 중저가 주택 가격이 반년 전보다 약간 하락한 것 같다고 보는 게 맞습니다. 

 

서울 아파트의 4월 낙찰가율은 100%를 넘었는데 5월에 90%대로 내려왔으니 최근 한 달 사이에도 분위기가 많이 변했다고 해석할 수 있겠습니다. 

 

낙찰가율을 조사하고 발표한 기관을 취재해 들어본 해석은 이렇습니다. "6개월 전쯤 매겨진 감정가보다 지금 호가가 더 낮게 형성이 되고 있으니 굳이 경매로 아파트를 사려고 하진 않는다. 지금 호가가 낮게 형성되는 건 1) 아무래도 기준금리를 앞으로 계속 올릴 거라는 부담도 있고, 2) 다주택자 중과세를 일시적으로 면제해주면서 시장에 매물도 좀 나오다 보니, 이번 수치로 봤을 때 서울 아파트 가격은 하락세로 전환된 걸로 보인다."

 

5월 경매로 나온 아파트 매물의 6개월~10개월 전 감정가는, 당시 집값이 최고점을 찍었다는 보도가 연일 나오던 지난해 하반기라는 점도 생각해 볼 필요가 있기도 합니다.

 

다만 5월 낙찰가율 수치에서 조금 더 생각해볼 부분은, 종부세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 주택을 팔아치우려는 수요가 많았다는 점을 감안해야 한다는 것입니다. 5월에는 시장에 급매물들이 꽤 있어서 굳이 경매시장에서 비싸게 낙찰받으려 하지는 않았을 수도 있습니다. 그래서 5월 낙찰가율이 예상보다 낮아졌다고 볼 수도 있는 겁니다. 

 

그래서 중요한 건 6월 낙찰가율입니다. 만약 6월에도 비슷한 흐름이거나 더 큰 하락세를 보인다면, 주택가격이 안정세로 돌아서는지 아니면 다시 오르는지를 알 수 있을 겁니다. 

 

- 낙찰가율 하락세는 서울만 그런 거야?

 

전국 낙찰가율 또한 4월에 비해 5월에 소폭 하락했습니다. 특히 경기와 인천의 흐름이 서울과 비슷한데요, 경기도 아파트의 낙찰가율은 4월에 95% 정도였는데, 이게 93% 정도로 감소했습니다. 

 

전국에서 아파트 가격 상승세가 가장 두드러졌던 인천의 경우, 4월에 110% 정도였던 게 5월에 98%를 기록하며 10%p 넘게 하락했습니다. 특히 인천의 아파트 낙찰가율이 100% 선 아래로 떨어진 건 1년 4개월만입니다. 

 

- 아파트만 그래? 빌라나 오피스텔도 변동이 있을 것 같은데...

 

오피스텔은 아파트와 비슷한 흐름입니다. 4월에 100%를 넘던 오피스텔 낙찰가율은 5월에 조금 떨어져서 99%였습니다. 

 

반면 빌라는 오히려 낙찰가율이 오르고 있습니다. 서울에서는 빌라 낙찰가율이 3월 90%, 4월 94%였던 것이 5월에는 99%까지 올랐습니다. 

 

조사기관 취재내용에 따르면, 특정 지역의 빌라 낙찰가율이 급격히 오르면서 평균을 끌어올린 결과였습니다. 예를 들어 지난달 3일 용산구 청파동에 있는 빌라 지하 1층이 7억 6천만 원에 낙찰이 됐는데요, 이곳 감정가가 2억 5천만 원이었습니다. 감정가보다 3배 높게 낙찰된 셈이죠. 청파동은 청파1구역 정비사업에 대한 기대감이 높은 지역이기도 합니다. 이 동네처럼 공공재개발, 재건축 구역으로 지정된 건 아니지만 될 수도 있을 것 같은 곳들의 빌라 낙찰가율이 특히 더 오르고 있다는 설명이었습니다.

 

 

2. 갯벌에 렌터카 몰고 들어갔다 침수시킨 20대 커플... 보험처리는 어떻게?

 

※인천 갯벌에 침수된 전기차 렌터카(출처: 온라인커뮤니티)

 

지난 연휴 사이 인터넷 커뮤니티를 뜨겁게 달군 사진 한 장 보신 분 있을까요? 서해 갯벌에 신형 전기차 한대가 오도 가도 못하고 결국 밀물에 침수되어버리는 사진이 올라오면서 크게 이슈가 됐습니다. 운전자와 동승자는 20대로 보였는데요, 목격자는 해당 사진을 커뮤니티에 올리면서 이게 보험적용이 안 되기 때문에 차값 5천만 원 정도에 영업을 못하게 된 '휴차 손해배상'까지 하면 몇백만 원은 더 물어줘야 될 것 같다는 말도 덧붙였습니다. 

 

일부러 들어간 건지, 실수였던 건지, 전후 사정을 알 수는 없지만, 비슷한 상황에서 보험처리가 어떻게 될지 알아둬야 할 부분이 있어서 손경제에서 다뤄봤습니다. 

 

- 일단 보험처리가 안 되는 건 맞아?

 

안 될 가능성이 높은 건 사실이지만, 보험처리가 안 되는 이유를 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 

 

렌터카는 유사보험인 경우가 많습니다. 우리가 보험이라고 부르긴 하지만, 사실 보험사의 보험상품이 아니라 렌터카 업체끼리 모여서 만든 보험이라 '유사'보험이라고 하는 것이죠. 

 

일반 자동차보험의 약관과 내용은 거의 비슷하지만, 실제 사고가 났을 때 면책 범위가 다른 경우가 있습니다. 또한, 보험 이전에 렌터카를 빌릴 때 적용되는 '자동차 대여 약관'에서 아예 보험 적용 여부를 정하고 있기 때문에, 보상을 해주지 않을 가능성이 높습니다. 

 

실제로 현장에서 쓰이는 자동차대여 약관 조항을 보면 “운전자의 명백한 고의, 관리소홀 또는 부주의로 인한 도난, 파손, 충돌, 추락, 전복 또는 침수 등으로 인한 손해는 보험적용이 안 되고, 전부 배상해야 된다"고 명시돼있습니다. 

 

"고의, 관리소홀, 부주의면 남이 박지 않는 이상 무조건 보험 적용 안 된다는 얘기네요." - 이진우 -

 

만약 내비게이션이 길안내를 잘못하거나, 분명 길처럼 보여서 들어갔는데 갯벌에 빠진 '사고'였다면 보험 적용이 될 수도 있겠죠.  하지만 어떤 이유에서건 운전자가 일부러 갯벌로 차를 끌고 들어간 거라면? 상기 대여 약관에 따라 보상이 안 될 가능성이 매우 높아집니다.

 

- 그럼 렌터카 말고 내 차 몰고 가다가 이런 일 생기면 보상받을 수 있어?

 

렌터카가 아니라 내 차라도, 이 또한 고의인지 과실인지에 따라 보상 여부가 달라집니다. 이런 사고에 보상을 받을 수 있는 특약은 흔히 '자차'라고 불리는 자기차량손해특약인데요, 이걸 가입하면 내가 몰던 차에 대한 손해는 보상받을 수 있다고들 알고 있습니다. 

 

그런데 이 자차 특약도 자세히 봐야 하는 게, 몇 년 전부터 다른 차량과 부딪혀 생긴 사고와 그 외의 단독사고를 구분해서 가입하도록 하고 있습니다. 즉, 두 보험에 함께 가입해야 한다는 뜻이죠. 개인별로 보험료는 다르겠지만, 단독사고 쪽 특약이 조금 더 비싼 편입니다. 

 

원칙대로면 단독사고를 보장해주는 특약에 가입해야만 보상받을 수 있는데요, 희한하게도 지금까지 이 단독사고 특약을 가입하지 않았다고 보상을 안 해줘서 법적 분쟁이 생긴 사례는 없습니다. 추측이지만, 자동차보험은 일반 보험과는 달리 설계사가 있어도 따로 설명을 듣고 가입하는 경우가 별로 없기 때문이 아니겠느냐는 이유를 들 수 있습니다. 

 

우리가 자동차보험은 흔히 "작년이랑 똑같이 해주세요~" 이런 식으로 가입합니다. 그런데 이 자차 특약은 표준약관이 변경된 것이 아니라, 보험사들이 그냥 알아서 몇 년 전부터 이렇게 나누기 시작한 것이거든요. 그래서 그냥 "작년처럼~"하고 보험이 이어져 온 경우에는, 중간에 이런 중요한 내용이 변경됐다는 고지를 제대로 받지 못했을 가능성이 높습니다. 그럼 만약 분쟁이 생기면 설명의무를 다하지 않은 보험사 쪽이 불리하겠죠. 오히려 다이렉트 보험은 이 특약을 선택하지 않았을 때 제대로 보상받을 수 없다는 경고창이 뜨기 때문에, 앞으로 시간이 흐르면 원칙대로 보상하게 될 것으로 보입니다. 

 

어쨌든, 이번 침수 차량이 자차더라도 단독사고까지 가입하면 보상이 가능하냐, 라고 했을 때 이번 사고는 침수 피해니까 관련 약관을 살펴야겠죠. 약관에는 "침수피해 중 운전자가 썬루프나 창문을 열어놔서 생긴 침수피해는 보상하지 않는다"고 명시돼있습니다. 즉, 운전자에게 중대한 과실이 있다면 보험사는 책임지지 않는다는 얘기죠. 

 

이 취지를 확장해보면, 갯벌에 차를 몰고 들어간 게 일부러 끌고 들어간 거라면 운전자의 중대한 과실에 해당하기 때문에 자차보험으로도 보상받을 수 없는 가능성이 높아집니다. 

 

추가로, 휴가 가실 때 렌터카를 사용하셔야 한다면, 자기가 운전하는 자동차 보험에 렌터카까지 보장되는 ‘다른자동차 차량손해특약’이라는 걸 가입해두는 방법도 있습니다. 이걸 가입하면 내 자차보험과 똑같이 확장해서 렌터카도 보장받을 수 있고, 오히려 보험료도 더 저렴할 수 있습니다. 사용 전에 렌터카 적용 여부를 반드시 상담원에 문의하고 하루 전에 가입하면 됩니다. 

 

 

3. 금융위원장 내정자, ‘금산분리 완화’ 언급했다는데 어떤 의미?

 

금융위원장으로 지명된 김주현 여신금융협회장은, 임명 발표 후 가진 기자간담회에서 “금산분리 원칙을 다시 생각해볼 수 있다”고 밝혔습니다. 

 

'금산분리'란 제조업 같은 일반 기업과 은행을 비롯한 금융사들이 서로 소유하지 못하게 분리해야만 한다고 정한 규제입니다. 

 

김주현 후보자는 금산분리가 국내 금융업의 경쟁력을 높이지 못하게 하는 요인이라면서 금산분리 규제를 풀어야 한다고 강조했습니다.

 

- 금산분리... 갑자기 왜 꺼내 든 걸까?

 

우선 새 정부의 방향성과 연관이 있습니다. 윤석열 정부는 후보 시절부터 시장경제의 중요성을 강조해왔죠. 그중 하나가 바로 기업 경영에 방해가 되는 규제는 풀어나가겠다는 것이었습니다. 

 

최근 은행권에서는 디지털 전환이 중요한 현안이고, 금융과 산업이 서로 결합해 시너지를 낼 필요가 있다는 지적도 계속해서 나오고 있는 상황입니다. 

 

김주현 후보자는 과거 금융위 국장을 지낸 바 있는데, 당시에도 본인이 직접 금산분리 완화 조치를 골자로 하는 방안을 발표하기도 했습니다. 그때는 글로벌 금융위기 시기라 민감한 상황이었음에도 경쟁력 강화를 위해서는 해야 할 일이라며 밀어붙였는데, 이번에도 그 기조가 이어진 것으로 읽힙니다. 

 

"당시를 기억하는 기자가 질문했나보네요.(웃음)" - 이진우 -

 

- 그런데 카카오는 이미 카카오뱅크를 가지고 있잖아? 

 

사실 금산분리 규제 완화를 주장하는 목소리가 커진 이유가 바로 카카오입니다. 

 

카카오뱅크는 금산분리 규제로 시작 단계에서는 ‘한국투자금융지주’라는 금융사의 자회사로 출발했습니다. 그러다 2018년 정부가 '인터넷전문은행법'을 통과시켰고, 원래 은행 지분의 10%만 가질 수 있었던 IT 기업 카카오에 앞으로 34%까지 가질 수 있다며 예외를 열어줬죠. 반면 다른 기업은 여전히 은행 지분을 10%까지밖에 못 가집니다. 

 

카카오도 이제 엄연한 대기업 반열에 올랐으니, 업계에서는 왜 카카오에만 특혜를 주느냐는 불만이 많았습니다. 카카오나 토스 모두 IT 기업이라 규제 당국의 감시가 덜한 편이었고, 그래서 두 기업은 금융업을 하면서도 규제 당국의 신경 밖에서 신사업을 과감하게 추진해왔습니다. 그래서 금감원 눈치만 보던 기존 은행들에는 ‘왜 쟤네들은 저거 할 수 있음?’ 이런 식의 불만이 쌓여왔던 겁니다. 

 

게다가 지금은 정권 출범 초기입니다. 많은 기업이 매일같이 요구사항을 들고 정부를 찾는다고 하는데요, 이번 금산분리 완화 또한 기업의 요구사항이 어느 정도 반영된 것으로 보고 있습니다. 

 

- 금산분리가 정말 혁신의 열쇠일까?

 

우선 금융권에서는 ‘주인 있는 은행’이 들어서면 혁신이 가능할 걸로 기대하고 있습니다. 우리나라에서 사실 은행을 소유할 만한 자본이 있는 기업은 대기업 같은 산업자본밖에 없습니다. 지금 그게 불가능하니 국내 은행은 대주주 없이 전문경영인이 경영을 맡고 있죠. 그런데 이 전문경영인의 문제는 임기 중에 실적이 좀 나쁘면 잘리고 하니 중·장기적인 비전은 도외시하고 단기 실적에만 집착한다는 비판을 자주 받습니다. 반대로 은행의 주인이 생기면 과감한 변화가 가능할 거라는 설명인 것이죠. 

 

예를 들어, 현대카드가 브랜드와 콜라보해서 카드를 만드는 것처럼 여러 신사업을 통해 입지를 굳힌 것도 현대차 그룹이라는 든든한 주인이 있었기 때문이라는 겁니다. 

 

한편 금산분리 규제 완화에 반대하는 쪽은 대주주 지분이 일정 수준을 넘으면 오히려 소유한 은행을 통해 사적 이익을 추구하게 되어 경영효율성이 낮아질 거라는 지적을 합니다. 대기업은 이미 지금도 순환출자 방식으로 은행을 계열사 지배의 수단으로 활용하고 있다는 점을 근거로 내세우고 있습니다.